Еще 5 лет назад все гнались за площадями в центре. Сейчас же мои знакомые инвесторы продают объекты в ЦАО, чтобы скупать помещения на окраинах. Звучит парадоксально? Но только на первый взгляд.
Рынок аренды коммерческой недвижимости в Москве пережил несколько революций — пандемию, уход брендов, переток денег в регионы. И сейчас он предлагает совершенно новые возможности для тех, кто хочет пассивный доход.
Рассказываю, куда сейчас течет деньги умных инвесторов и в каких районах можно получить доходность выше 10% годовых.
Подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить разбор выгодных сделок!
Тренды 2025: почему спальный район — это новая «золотая миля»
Вот что я вижу по данным своих сделок и рынка:
- Битва за жителя. Крупные сети (аптеки,магазины у дома, кофейни) массово идут в густонаселенные районы. Зачем людям ехать в центр, если всё есть у дома?
- Цена имеет значение. Инвесторы поняли: чтобы купить один объект в ЦАО, можно купить два-три в том же ЮВАО. Диверсификация и меньшие риски.
- Спрос на «под ключ». Арендаторы теперь ненавидят ремонт. Они готовы платить на 15-20% больше, но зайти в помещение с чистовой отделкой и сразу начать работать.
Лайфхак: Самый стабильный спрос сейчас на помещения для повседневных услуг: аптеки, салоны красоты, пекарни, ветеринарные клиники. Кризис их почти не бьет.
Карта денег: сколько можно заработать в разных частях Москвы?
- ЦАО: Ставки высокие, но и цена входа заоблачная. Конкуренция сумасшедшая. Это марафон для опытных инвесторов с большим капиталом.
- Спальные районы ВНУТРИ МКАД (ЮЗАО, ЮАО, СВАО): Золотая середина. Здесь самый лучший баланс стоимости покупки и арендного дохода. Именно здесь я сейчас вижу максимальную доходность для входа — до 10-12% годовых.
- Спальные районы ЗА МКАД (особенно ВАО, ЮВАО): Потенциал для роста. Цены на покупку ниже, а арендные ставки уверенно ползут вверх за счет реновации и нового строительства. Можно поймать интересные варианты.
5 факторов, из-за которых арендатор согласится платить вам НА 30% БОЛЬШЕ
Почему два одинаковых по площади помещения в одном дворе сдаются по разной цене? Все решают детали:
- «Точка на углу». Помещение на перекрестке или прямо у выхода из метро — это всегда премия к стоимости. Пешеходный поток = деньги арендатора.
- Парковка. Если рядом нельзя припарковаться, ваш потенциальный арендатор — это разве что аптека с минимальным трафиком. Для всех остальных парковка — must-have.
- Ремонт «под ключ». Предложите арендатору белые стены и голые провода — он уйдет к конкуренту. Современная отделка, своя котельная и хороший фасад позволяют держать ставку выше рынка.
- Высокие потолки и отдельный вход. Это пространство для дизайна и свобода планировки. Такие помещения ценятся выше.
- Имя арендатора. Если у вас уже арендует помещение известная сеть (например, «Аптека "Горздрав"» или «Пятерочка»), стоимость вашего актива взлетает. Это гарантия долгосрочного и стабильного дохода.
Что ждет рынок в 2026? Мой прогноз
- Рост ставок продолжится, но не бешеными темпами, а на скромные 5-8% в год — в основном за счет индексации в договорах.
- Деньги продолжат утекать в качественные объекты в спальных районах.
- Кризис? На повседневные услуги он влияет меньше всего. Люди всегда будут ходить в аптеку, покупать хлеб и стричься.
Вывод: Сейчас лучшее время для входа в сегмент стрит-ритейла в спальных районах с развитой инфраструктурой.
А что вы думаете? В каком районе Москвы, по-вашему, самая интересная арендная доходность? Делитесь наблюдениями в комментариях! 👇
P.S. Для тех, кто не хочет сам изучать карты и считать ставки
Есть компании, которые специализируются на готовых решениях. Например, InvestFirst (с которыми я знаком) подбирают объекты, сами делают в них ремонт и заключают долгосрочные договоры с сетевыми арендаторами. По сути, вы покупаете уже работающий бизнес с предсказуемым денежным потоком.
Ставьте лайк, если хотите, чтобы я разобрал конкретный кейс по расчету доходности реального объекта!
#аренданедвижимости #коммерческаянедвижимость #инвестиции #Москва #бизнесвмск #стритритейл #пассивныйдоход #InvestFirst #рынокнедвижимости