«Когда я впервые покупала коммерческое помещение, продавец с умным видом заявил: «Доходность 12% годовых, окупится за 8 лет!». Я обрадовался... и чуть не потерял кучу денег.
Потому что эти цифры были из мира фантастики. Они не учитывали скрытые расходы. Сейчас, имея за плечами несколько успешных сделок, я точно знаю: правду говорят не слова, а три ключевые цифры.
Подписывайтесь на канал об инвестициях без воды. Ставьте лайк, если хотите разбираться в финансах как профессионал!
Заблуждение №1: «Главное — цена покупки»
На самом деле, главное — не цена, а стоимость денег, которые объект будет приносить. Представьте, вы покупаете квартиру за 10 млн, а сдаете ее за 50 тыс. в месяц. А ваш друг купил студию за 7 млн, но сдает ее за 70 тыс. Чья инвестиция выгоднее?
Чтобы это понять, я всегда начинаю с трех вопросов:
- «А сколько на самом деле стоят похожие объекты?» (Сравниваю цены на Циане).
- «Сколько я буду получать «на руки» после всех расходов?» (Это самый важный вопрос!).
- «А если я построю такое же с нуля, во сколько это встанет?» (Оцениваю риски переплаты).
Вывод: Цена — это лишь начало диалога, а не его итог.
Цифра №1: Cap Rate, или «Истинная температура» вашего актива
Это — главный показатель здоровья инвестиции. Он отвечает на вопрос: «Какой процент от стоимости объекта я получу за год, если учту ВСЕ расходы?».
Формула для своих (запоминаем):
Cap Rate = (Годовой доход «чистыми» / Стоимость объекта) * 100%
Что такое «чистый доход»? Это арендные платежи МИНУС всё, что вы платите:
- Налоги
- Коммуналка
- Управляющая компания
- Текущий ремонт
- Резерв на пустоту (обязательно закладывайте 1-2 месяца в год, когда помещение может быть без арендатора!).
Пример из моей практики:
Рассматривал помещение за 20 млн рублей. Аренда — 220 тыс. в месяц (2.64 млн в год). На первый взгляд, доходность 13.2%. Но!
Считаем расходы: коммуналка, налоги, управление — 40 тыс. в месяц (480 тыс. в год). Резерв на вакансию — 220 тыс..
Чистый годовой доход (NOI) = 2.64 млн - 0.48 млн - 0.22 млн = 1.94 млн рублей.
Реальный Cap Rate = (1 940 000 / 20 000 000) * 100% = 9.7%
Видите разницу? 13.2% в рекламе и 9.7% в реальности. Для стабильного объекта в хорошей локации 7-10% — это отличный показатель.
Цифра №2: Срок окупаемости, или «Когда мои деньги ко мне вернутся?»
Тут все просто. Делим стартовые вложения на тот самый годовой чистый доход.
Формула: Срок окупаемости = Вложения / Чистый годовой доход
В моем примере: 20 000 000 / 1 940 000 ≈ 10.3 года.
Лайфхак: В коммерческой недвижимости окупаемость от 8 до 12 лет — это норма. Все, что обещают меньше 7 лет, — повод проверить настороженно. Часто за этим скрываются завышенные арендные ставки или заниженные расходы.
Ошибка, которая стоит денег: Игнорирование «качества» арендатора
Можно посчитать идеальные цифры, но если в помещении арендует точку малоизвестный бренд, который может съехать через полгода, — ваши расчеты превратятся в пыль.
Что ищу я:
- Сетевых арендаторов (аптеки, крупные банки, известные кофейни). У них стабильный бизнес и долгосрочные планы.
- Договор аренды на 3-5 лет с прописанной индексацией. Это защита от инфляции.
- Хорошую проходимость и транспортную доступность.
Что в итоге?
Большинство ошибок новички совершают из-за двух вещей:
- Считают доходность по «грязным» деньгам (не вычитая расходы).
- Верят на слово и не проверяют историю объекта и благонадежность арендатора.
Ваша инвестиционная стратегия должна строиться не на эмоциях от просмотра красивых помещений, а на холодном расчете трех цифр: Cap Rate, срока окупаемости и надежности арендатора.
А вы как считаете доходность? Делитесь в комментариях своим опытом или вопросами!
P.S. Для тех, кто не хочет разбираться в формулах сам
Мне часто пишут: «А есть ли способ инвестировать без этой головной боли?». Да, есть. Например, компания InvestFirst (с которой я сотрудничаю) предлагают готовые решения. Они сами находят объекты, проверяют их, заключают долгосрочные договоры с сетевыми арендаторами и предоставляют вам полный расчет доходности по всем этим метрикам. По сути, вы покупаете не «кота в мешке», а готовый бизнес с прозрачной финансовой моделью. Это хороший вариант для пассивных инвесторов.
Если хотите получить конкретные примеры таких расчетов — пишите в комментариях «Расчет», скину вам шаблон таблицы в Excel. Делитесь статьей с теми, кто думает об инвестициях!
#инвестиции #коммерческаянедвижимость #доходность #каксчитать #финансоваяграмотность #пассивныйдоход #инвестициивнедвижимость #оценка #InvestFirst