Варвара написала мне из другого города: квартиру во Владимире нужно продать. Мы знакомы давно — когда-то я подбирал этот объект одному клиенту, позже мы продали его Варваре. Дом знаю, документы знаю, помню все детали «с закрытыми глазами», история квартиры в архиве от первого владельца.
Цель у Варвары была практичной: закрыть вопрос с квартирой, где семья не живёт и не хочет рисковать, сдавая арендаторам, а перенаправить капитал в Питер, купив объект под долгосрочную сдачу как «пенсионную подушку».
Стартовые условия и ограничение по времени
Мы сразу проговорили текущие реалии. Рынок — «тяжёлый»: ставки высокие, ипотечная активность просела, покупатели долго думающие. У Варвары — обременение (ипотека) и желаемые сроки в три месяца. Договор подписали, назначил фотосъёмку, освежил аналитику по локации и конкурентам, чтобы попасть в правильную стартовую вилку.
«Тишина» первой недели и парадокс избранного
Первые 7–10 дней — ни одного звонка. При этом метрика добавлений в избранное росла в геометрии: к концу второй недели примерно 500 сохранений и… всего 5–7 звонков. По моей практике: 10% от «избранного» — в звонки, 2–3% — в реальных покупателей. Значит, где-то 50 звонков и около 10 тёплых клиентов. Но рынок «тормозил», и статистика не отрабатывала опыт прошлых лет.
Это важный сигнал: спрос есть, но барьеры выше обычного. В таких условиях нельзя просто «ждать чуда» — нужно нащупывать ценовой коридор спроса в рамках заранее согласованной стратегии.
Точечная корректировка и честная обратная связь рынка
Ценовой диапазон определили— телефон ожил. Пошли показы. Людям нравилось всё: дом кирпичный с котельной, средний этаж, панорамные окна, продуманная планировка 65 м² с большой лоджией и гардеробной, хороший ремонт, «завози чемодан». Но, был один объективный момент: подъём к остановке от дома. Для молодых семей с малышами и пожилых покупателей именно это было камнем преткновения. Нюансы локации не лечатся маркетингом — только правильной ценой и отбором своей аудитории.
Как мы отсеяли «долгие альтернативы» и сохранили темп
Пара «потенциальных» покупателей хотела купить наш объект, но продавали свои квартиры в этом же доме. Документы у них были не готовы: ипотека с использованием маткапитала и невыделенные доли ребёнку, перепланировки. Закрепляться задатком на их условиях означало бы заморозить наш объект, платить ипотеку/коммуналку и рисковать сроками. Мы честно озвучили: готовы ждать, если они быстро приводят документы в порядок и выводят свои квартиры по реалистичной цене. Людям это не понравилось — начались обходные звонки собственнице, уговоры без агента провести сделку. Классика ждунов, которые считают, что им все должны.
Решение — прозрачные правила. Мы сформулировали условия, при которых готовы ждать и фиксировать цену. На этом активность «обходчиков» закончилась сама собой.
Покупатель, юрист и аккредитив с трансферацией
Адекватный покупатель всегда приходит на правильно подготовленный объект. На показ пришла семейная пара со своим юристом. Осмотр спокойный, вопросы по делу. Юриста интересовал механизм банковского аккредитива с трансферацией (часть средств — на погашение нашей ипотеки, оставшееся — продавцу). Я объяснил логику, а за техническими вопросами попросил обращаться в банк — это корректно и экономит время.
Попытались запросить торг. Я попросил аргументы: с чем сравнивают и какая, по их мнению, объективная цена. Аргументов не было: в районе, на тот момент не было ни одного сопоставимого по совокупности параметров предложения — новый кирпичный дом с котельной, средний этаж, ремонт, мебель и техника, функциональная планировка. Да, локация не всем подходила, но это было уже учтено в стоимости. Мы зафиксировали договоренности и закрепились задатком.
Сделка и деньги — без лишних поездок
По документам всё готово заранее, выбрана электронная регистрация и аккредитив с трансферацией, чтобы в день сделки одновременно закрыть ипотеку и перечислить остаток продавцу. Банк потянул с закрытием кредитного договора на несколько дней дольше — но переплату процента вернул, как и часть страховки. Варвара получила деньги в срок, без второго круга визитов по инстанциям.
Итог для клиента
- Продали по адекватной цене без жесткого демпинга, несмотря на сложный рынок.
- Соблюли дедлайны (страховка/ипотека/коммунальные) и не заморозили объект в ожидании чужих мечт.
- Сняли риски: расчёты через аккредитив, электронная регистрация, готовый пакет документов.
- Переоформление прошло чисто, Варвара уже подобрала инвестиционный объект в Питере.
Что важно вынести из этой истории
- Ликвидность — это комплектация факторов, а не одно слово «ремонт». Дом, инженерия, этаж, планировка, вид — всё учитывается и считается на фоне конкурентов.
- Стратегия цены — это не «скинуть» или «подождать». Это управляемая работа с воронкой: избранное → звонки → показы → офферы. Если откатанные метрики не работают, меняем тактику.
- Сроки — такие же активы, как деньги. Грамотный отказ покупателям без серьезных намерений часто экономит месяцы расходов и нервы.
- Безопасные расчёты и электронная регистрация снимают лишние переживания и затраты времени.
- Попытки «обойти» агента — маркер хаоса у противоположной стороны. Прозрачные правила и условия моментально отсеивают некомпетентных игроков.
Если у вас похожая ситуация — продаёте в одном городе, покупаете в другом, ограничены по срокам, есть обременение, — не играйте в лотерею.
Я помогу просчитать стратегию, подготовить документы, поставить сделку на рельсы и довести до денег без сюрпризов.
Пишите 👉whatsapp📝, разберём именно вашу ситуацию и составим понятный план действий.
Подписывайтесь на мой канал Telegram и обязательно приглашайте своих знакомых! И на youtube - канал 😊
ВСЕМ МИРА И ДОБРА❤️