С 1 января 2026 года ставка налога на добавленную стоимость вырастет с 20% до 22%. На первый взгляд – это «бухгалтерская» новость для бизнеса, ведь физические лица НДС не платят.
Но реальность сложнее: НДС и его влияние на рынок недвижимости ощутят на себе и покупатели жилой недвижимости. Корректировки в квартальных отчетах застройщиков, сметах подрядчиков и в CRM-системах продаж повлияют на конкретные цифры в цене квартир уже в ближайшее время.
Меня зовут Артем Милов, я ипотечный брокер с 11-летним стажем, работаю с клиентами в Москве и Московской области, оформляю ипотеку, подбираю выгодную недвижимость в новостройках, проверяю юридическую чистоту сделок с вторичным жильем.
Почему цена на квартиры в новостройках будут повышаться
Да, в соответствии со ст. 149 НК РФ, услуги застройщиков, оказываемые на основании ДДУ не облагается НДС. Но это лишь вершина айсберга.
Гораздо важнее то, что НДС включен в 90% операционных издержек застройщика:
- материалы: бетон, арматура, кирпич, утеплители, отделочные смеси – все это закупается с НДС 20% → а с 2026-го – уже по 22%.
- субподряд: монтаж инженерных систем, электромонтаж, фасадные работы – у подрядчиков ставка НДС растет, и они перекладывают издержки на застройщика.
- оборудование: аренда башенных кранов, бетононасосов, компрессоров – тоже с НДС.
Согласно аналитическим данным доля НДС в общих налоговых отчислениях строительных компаний – 2–3% от себестоимости проекта. Специалисты предупреждают: при длинных цепочках подрядов эффект накапливается – итоговый рост цен может достичь 3–5%.
На практике: если сейчас вы видите квартиру за 12 млн. руб. в ЖК у метро «Новокосино», то к марту 2026-го ее цена может составить 12,4–12,6 млн. руб. даже при условии, что застройщик просто добавил инфляцию НДС без маржинальной надбавки.
Тем, кто откладывает покупку «до снижения цен», стоит понимать: застройщики закладывают будущие издержки уже сегодня. Индексация цен – не реакция на рост НДС, а антиципация.
👉 Получить помощь ипотечного брокера
Вторичное жилье «подтягивается» за новостройками
Да, собственники вторичных квартир напрямую НДС не платят – сделки между физлицами не облагаются налогом. Но рынок вторичного жилья – не изолированная система. Он всегда смотрит на новостройки как на ценовой ориентир.
Как только цены на первичном рынке начинают расти – продавцы вторички пересматривают стоимость своих квартир. Поэтому неудивительно, что в 2026 году квартиры даже в старом жилом фонде будут стоить дороже.
Ипотека вряд ли сделает жилье доступным
Многие ждут: «Ключевая ставка упадет до 10%, а за ней и ипотека – до 13%, тогда и куплю».
Но НДС и его влияние на рынок недвижимости включает и денежно-кредитную политику.
ЦБ РФ пока очень осторожно относится к снижению ставки, хотя ее динамика на уменьшение уже радует. Но вы ставка сохраняется на высоком уровне дольше, чем ожидалось многими экспертами, а жилье нужно сегодня. И принимая решение о его покупке стоит учитывать следующие моменты:
То есть:
❌ рыночная ипотека вряд ли упадет до 13% даже к концу 2026 – как некоторые надеются;
✅ но льготные программы (семейная, ИТ-ипотека) остаются и одобряются тем, кто действительно действует.
Однако! Госпрограммы не вечны: учитываем, что лимиты (6/12 млн. руб) не проиндексированы под инфляцию, значит реальная покупательная способность по программам снижается к 2026 году.
👉 Получить помощь ипотечного брокера
3 шага, чтобы купить квартиру выгодно
Подобное уже было: в 2019 году НДС вырос с 18% до 20% — и в течение 6 месяцев цены на новостройки выросли. Сейчас та же история, только масштаб больше: НДС и его влияние на рынок недвижимости усилится фоновым ростом ставок и сдерживанием ЦБ.
«Последний вагон» – это не метафора, а действующие льготные программы, скидки от застройщиков и фиксирование цены до ее поднятия.
Шаг 1. Зафиксируйте цену сейчас. Большинство застройщиков предлагают хорошие скидки через партнеров. Ипотечный центр «Родина» имеет прямые договорённости с застройщиками Москвы и МО, поэтому нашим клиентам доступны допскидки сверх публичных акций – с нами покупать новую квартиру еще выгоднее.
Шаг 2. Рассмотрите ипотечные программы, под которые подходите.
Шаг 3. Оцените альтернативы ипотеке. Например, рассрочку от застройщика без банка и переплаты за страховки.
Мы в ипотечном центре «Родина» уже видим рост числа заявок на подбор новостроек – спрос зафиксирован, а предложение – ограничено. Напоминаем, что у нас бесплатный подбор квартир в новостройках.
Если вы рассматриваете покупку в ипотеку в 2025 году или начале 2026 года, не откладывайте, записывайтесь на бесплатную консультацию в мессенджере. Подберу выгодный объект недвижимости и помогу с одобрением ипотеки, даже если Вы ИП, самозанятый или с испорченной КИ.