Застройщики – это крупные игроки рынка, их маркетинговые бюджеты позволяют формулировать комфортные для бизнеса тезисы и вполне убедительно обосновывать их. Но в будущем этим установкам предстоит пройти проверку вторичным рынком и некоторые из них девальвируются.
Чем выше этаж, тем дороже
Стандартная практика для рынка новостроек - чем выше этаж, тем дороже квартира. Продавцы объясняют это видами из окон (даже если этих видов нет), отсутствием шума и пыли. И в целом в отделах продаж говорят о том, что верхние этажи ликвиднее, спрос на них выше, поэтому такие квартиры продаются дороже. Таким образом у многих проектов одинаковые квартиры на 6 и 7 этаже будут стоить по разному. Иногда этот шаг повышения зависит от 2-3 этажей, но общий подход такой же. Для примера мы посмотрели на статистику аналитической платформы bnMAP.pro по Екатеринбургу и получили следующую картинку:
Каждая более высокая группа квартир оказывается дороже. Разница между 2/5 этажом и 26/30 составляет 15-20%. Если девелоперы правы про повышенный спрос на верхние этажи, то такие же пропорции должны быть и на вторичном рынке. Ведь установки у покупателей не меняются от того, кто продает квартиру компания или человек.
Мы взяли объекты вторичного рынка, выше 20 этажей, построенные в последние 10 лет и посчитали по ним цены. Результат отличается от первичного рынка:
Разницы в ценах между средними этажами почти нет. Цена на квартиры на 7 этаже может быть выше или ниже аналогичной на 15. Но эта разница не будет существенной. Где квартиры действительно дороже, то только на самых верхних, и часто этот эффект достигается за счет последнего этажа. Премия за за последние этажи на вторичке укладывается в 15%.
Логика продавцов на первичном рынке понятна. У покупателей должен быть ценовой выбор, у продавца должны быть квартиры для покупателей с разным бюджетом. Дифференциация цен в зависимости от этажа позволяет достичь этого. Разница в ценах позволяет дозировать продажи более тонко. Это удобно и комфортно, только к реальной ликвидности часто не относится.
Допускаем, что в других городах ситуация будет выглядеть иначе. Виды действительно стоят денег, особенно если этот вид не отнимет следующая новостройка. Но наш посыл в данной публикации был о том, что далеко не все установки, которые легко обосновать в 2025 году, окажутся устойчивыми в будущем.
В целом на рынке новостроек достаточно много тезисов, которые могут не пройти проверку временем и реалиями вторичного рынка:
- Мы строим в перспективном районе с растущей ценой
- Студия – отличный вариант для инвестиций
- Место сейчас не так важно, как качество проекта
Что еще? Пишите в комментариях, разберем.
Михаил Хорьков,
Руководитель комитета по аналитике РГУД,
партнер аналитической платформы bnMAP.pro по Екатеринбургу