В 2025 году лидером рейтинга самых дорогих улиц Москвы стала Рождественка.
Средняя стоимость квадратного метра достигла 4,8 миллиона рублей, что позволило ей сместить прежнего фаворита — Брюсов переулок. Рост стоимости объясняется запуском нового проекта, который сформировал премиальный кластер буквально на месте отсутствия элитной застройки прошлых лет. В результате улица мгновенно переместилась в верхнюю строчку рейтинга.
Вторую позицию занял Брюсов переулок
Он удерживал лидерство в прошлом году благодаря клубному дому, ставшему ключевым драйвером цен. Но по итогам 2025-го его показатели уступили уровню Рождественки. На третьей строке закрепился Соймоновский переулок — традиционная часть «Золотой мили». Средняя стоимость квадратного метра в этой локации приблизилась к отметке 3,6 миллиона рублей.
Третье место - Богоявленский переулок
Далее следует Богоявленский переулок с показателем 3,4 миллиона рублей. Историческая среда Китай-города и ограниченный объем качественного предложения продолжили удерживать цены на высоком уровне.
Пятую строку заняла Фрунзенская набережная. Локация вышла в топ за счет клубного квартала, который изменил ценовую планку района и стал точкой притяжения покупателей, ориентированных на крупные площади и премиальные форматы.
Стоимость квадратного метра на конкретной улице напрямую зависит от того, какие объекты в данный момент присутствуют в открытом предложении. Поэтому появление одного сверхдорогого проекта может полностью изменить структуру рейтинга.
Однако такой подход не всегда отражает реальное положение улицы в элитной картографии Москвы. Речь идет не о средних ценах в объявлениях, а о статусе территории и ее привлекательности для покупателей.
Как отмечает владелец агентства «Ашихмин и партнеры» Григорий Ашихмин:
«Самая дорогая улица — это не концентрация дорогих лотов в листинге. Напротив, иногда в самых престижных локациях все качественные объекты вымываются в ответ на высокий спрос. И если смотреть по предложениям, улица условно перестает быть дорогой, однако по спросу остается самой востребованной».*
Для элитных районов главным фактором остается не цена в рекламных объявлениях, а сформированная социальная среда. Это среды с устойчивыми привычками, инфраструктурой, закрытыми клубами, домами, которые десятилетиями удерживают репутацию. «Важнейшим маркером статуса улицы или района является единая социальная среда. Сформированные районы в меньшей степени подвержены колебаниям спроса и изменению цен, нежели новые локации».
Эта логика объясняет ситуацию с Патриаршими прудами, Арбатом или Большой Дмитровкой. В открытой продаже на этих улицах часто нет дорогих квартир — их попросту раскупают задолго до появления в публичных системах. Спрос на такие адреса всегда превышает предложение.
Иногда на статус влияет локальная точечная застройка. Пример — Никольская улица. Долгие годы ее облик определяли торговые ряды и коммерческие площади, но с появлением проектов St. Nickolas, «Ильинка 3/8» и квартала Nicole район получил новое архитектурное и социальное качество.
Сформировался премиальный кластер, который изменил восприятие всей территории.
Это показывает, что статус локации — динамичная категория. Он формируется не только историей, но и появлением новых объектов, способных задать тон для всей улицы. Рейтинги помогают увидеть текущую ценовую ситуацию, но не отражают глубинные механизмы элитного рынка. Локации, способные сформировать устойчивую социальную среду, всегда оказываются в более выигрышной позиции — независимо от ротаций в списках.
Рождественка стала ярким примером того, как один проект может изменить структуру рынка. Но престижные улицы старых кварталов продолжают оставаться магнитом для покупателей, даже если в листингах на них временно нет дорогостоящих объектов.
Смена лидера в рейтинге — лишь иллюстрация текущего момента. Спрос же в элитном сегменте по-прежнему движется за средой, привычками и идентичностью района, а не за цифрами в статистике.