Разберем по шагам, что покупать, как рассчитать доходность, в чем коммерция выигрывает у арендной квартиры и как участвовать в онлайн-аукционах за ликвидные лоты.
Многие люди, инвестирующие в недвижимость, по привычке берут вторую квартиру под аренду. Рабочая схема, но у нее есть пределы: низкая доходность, простои между арендаторами и необходимость периодического ремонта.
Альтернатива — инвестиции в коммерческую недвижимость на первых этажах новых кварталов. В Самолет такие помещения можно купить уже сразу с арендатором (например, Ozon и другие сервисы заранее бронируют лоты). То есть вы берете не просто метры, а готовый арендный бизнес.
Определимся с понятиями
Коммерческое помещение — это пространство для бизнеса: магазин у дома, кофейня, аптека, пункт выдачи, детский центр, офис, клиника или салон красоты. В новых жилых комплексах это чаще всего ретейл на первых этажах, с отдельными входами и витринными окнами.
В документах вам может встретиться формулировка «помещение свободного назначения». Это значит, что планировка и инженерия позволяют разместить разные форматы (розница, услуги, офис) при соблюдении норм по мощности, вентиляции и санитарных требований.
На что смотреть при выборе коммерческого помещения
1. Трафик и видимость
Чем больше людей видят фасад и витрины, тем больше спонтанных визитов покупателей и клиентов. В идеале помещение должно быть на первой линии от оживленной магистрали и с витринным остеклением.
Хорошая просматриваемость → выше выручка арендатора → стабильнее арендный поток.
2. Отдельный вход
Нужен, чтобы работать по собственному графику и не зависеть от режима ТСЖ или других арендаторов. Отлично, если будет организован безбарьерный доступ (пандус, порог до 2 см), тамбур будет удобным, а двери — широкими. Также узнайте, есть ли место под вывеску на фасаде.
3. Площадь и планировка
Прямоугольная форма, равномерная глубина помещения (обычно 8–12 м) позволят эффективно разделить пространство на зал, склад и служебные зоны без потери полезных метров.
Чем шире место под витрины (5–8 м и более), тем легче будет организовать удобную выкладку и входную группу. Высота потолков важна для некоторых форматов: например, для кухни в общепите должны быть высокие потолки — от 3,3–3,5 м.
4. Инженерия
От нее зависит, какие виды бизнеса вы сможете пустить. Узнайте об актуальных нормах по мощности электричества: для кофейни, салона красоты и магазина они будут различаться.
Проверьте вентиляцию и дымоудаление, водоснабжение, канализацию, расположение мокрых зон, кондиционирование и пожарную сигнализацию.
5. Парковка и разгрузка
Критично для ПВЗ, аптек, кофеен и магазинов. Нужны карманы или парковки рядом с входом и удобная зона разгрузки для поставщиков. Если клиенту негде оставить авто, может упасть чек и лояльность, а вместе с ними — устойчивость аренды.
6. Правовой статус
Убедитесь, что помещение нежилое, профиль использования соответствует планируемому формату, нет арестов или обременений, а все перепланировки узаконены.
В строящихся домах проведите сделку по 214‑ФЗ с эскроу-счетом, в сданных — проверяйте данные по ЕГРН. Узнайте местные правила размещения вывесок и наружной рекламы, санитарные и шумовые нормы по формату.
Подсказка: на сайте Самолет можно отфильтровать лоты по наличию отдельного входа, по способу покупки и даже по предполагаемой доходности.
Как купить коммерческую недвижимость в Самолет
Прежде чем выбирать конкретный лот, стоит понимать три условия:
- Формат продукта (например, готовый арендный бизнес).
- Инвестиционный сценарий (покупка на этапе строительства или готового объекта).
- Инструменты покупки (например, аукционы).
Разберем самые популярные опции для покупки помещения.
Готовый арендный бизнес
Это отдельный продукт от Самолет. Помещение продается с действующим арендатором и договором. Плюсы: доход с первого дня, понятная окупаемость, меньше операционных задач. Подходит, если нужна предсказуемость.
На этапе строительства
Инвестиционный вариант: покупка на старте всегда дешевле, а к вводу здания рыночная цена вырастет. Подходит, если есть горизонт от 12 до 24 месяцев и желание сэкономить на входе.
Аукционы от Самолет
Онлайн-торги — это инструмент для покупки любых форматов коммерции в Самолет: и готового бизнеса, и помещений на этапе строительства.
Аукционы проходят в двух форматах: на повышение (выигрывает лучшая ставка) и на понижение (цена плавно снижается, победит тот, кто успеет нажать «Купить»). Удобно для охоты за ликвидом и лучшей ценой.
- Участвовать могут физлица и юрлица, в том числе представитель по доверенности.
- Обеспечительный платеж — 150 000 рублей за лот. Блокируется на счету на время торгов. Вернется в течение рабочего дня, если не выиграли, или удержится при отказе победителя от сделки.
- Если ставку сделали в последние 15 минут, аукцион автоматически продлевается еще на 15 минут, пока есть активность.
- После победы на сделку есть 7 календарных дней.
Подытожим. Если вы хотите фиксированный поток без паузы, берите готовый арендный бизнес. Готовы подождать и заработать на росте стоимости — заходите на этапе строительства. Хотите гибкости и лучших цен — используйте аукцион как удобный инструмент для сделки.
При любом сценарии команда Самолет поможет подобрать объект и рассчитать вашу выгоду.
Можно ли новичку купить коммерческое помещение
Понимаем, что деталей слишком много: арендаторы, мощность, договоры, торги. Переживать не стоит: мы помогаем на всех этапах.
Подбор. Поможем подобрать лоты под задачу — от магазина у дома до офиса или клиники. Учитываем бюджет, формат и трафик, а еще объясним логику выбора: сравним аналоги по ставкам, рассчитаем срок окупаемости, проверим правовой статус и инженерные ограничения.
Профессиональное управление. Сдадим в аренду, выстроим коммуникации и проконтролируем платежи. Занимайтесь стратегическими задачами, а не рутиной: ее мы возьмем на себя.
Готовый арендный бизнес. Идеальный вариант — взять лот с действующим арендатором. Доход — сразу после перехода права собственности. Минимум неопределенности и быстрый старт для тех, кому важна предсказуемость.
Продажа. Поможем грамотно продать, когда придет время.
В результате все этапы — от подбора до первой аренды и планового выхода — вы сможете пройти уверенно.
Какие виды оплаты есть при покупке коммерческого помещения
Выбирайте тот, что лучше вписывается в ваш бюджет и инвестиционный план.
1. Оплата 100%
Минимум формальностей: фиксируете цену и сразу становитесь собственником. Подходит, если есть свободный капитал, важно быстро закрыть сделку и снизить совокупные издержки по финансированию.
2. Рассрочка
Удобно, если не хочется сразу платить крупную сумму. Хороший выбор для тех, кто хочет растянуть вход в бизнес и сохранить оборот.
3. Ипотека
Комфортный вариант без давления на бюджет. Сопровождаем на всем пути — от заявки на кредит до получения ключей. Рационально, когда арендный поток покрывает ежемесячный платеж.
Как начать
- Выставьте фильтры: по городу, площади, отдельному входу, способу покупки и даже ожидаемой доходности.
- Сохраните понравившиеся лоты и оставьте заявку на сайте.
- Обсудим условия и проведем сделку.
Подписывайтесь на телеграм-канал «Самолет», чтобы первыми узнавать об актуальных предложениях, скидках на квартиры и строительстве новых проектов!
Выбирайте метры, которые работают. Оставляйте заявку на сайте — подберем лот под ваш бюджет и цель, а дальше сопроводим до первого арендного платежа.