В Москве 20 ноября 2025 года в Госдуме прошел круглый стол "Борьба с мошенничеством на рынке недвижимости: новые вызовы и законодательные решения" из-за участившихся случаев мошенничества с недвижимостью, где планируется собрать все мнения и предложения. Вела его зампред комитета ГД по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева.
Некоторые тезисы записаны с прямого эфира
Проблема с «ведомыми» продавцами и добросовестными покупателями, в основном, касается крупных городов, в частности, Москвы. Это отметила Светлана Разворотнева.
Есть случай, когда "бабушка" после проблемной сделки, где покупатели вроде как получили возмещение от страховой компании, продает эту же квартиру второй раз...."Бабушки" порой очень юридически подкованы, отвечают четко и верно, говорит Андрей Медведев, депутат Мосгордумы. Почему так? Пока работает принцип "бабушку" жалко. Термин "добросовестный приобретатель" выкинут из правового поля, считают граждане.
Проблема фундаментальная, отметил Евгений Попов, депутат ГД (ЕР). Институт риелторства пока находится на "диком" уровне. Комиссия риэлтору должна быть страховкой. Ответственность должна лежать не на покупателе, не на продавце, а на агенте.
История от покупателя
(не про ведомых, но про мошенничество): купили квартиру в ипотеку в 2012 году, крупный банк проверял, потом ипотеку рефинансировали, тоже проверял другой крупный банк, проверяли страховые компании. Вложили маткапитал, тоже проверка. Выделили доли детям. Ипотеку полностью погасили. Но в 2023 году пришла полиция, квартиру арестовали. Суд признал, что покупатель был добросовестный, но сделку признал недействительной, т.к. подпись продавца подделали. Оказывается, продавец - молодая девушка - пропала без вести, наследник, ее дядя, не так давно подал в суд. Мошенничество началось с нотариуса, говорит семья, который не установил, что подпись подделана. Семью вовремя не оповестили, что есть наследник и что есть проблемы, семья может быть могла бы получить страховку по "титулу", но сроки пропущены. Семья покупателя - многодетная, жилье единственное. Вроде бы семья может подать на компенсацию от государства, но сумма сейчас будет много меньше, чем нужно на новое жилье, да еще нужно судиться. В общем, судя по всему, там все совсем печально. Но будет еще апелляция, хотя семья не верит в хороший исход.
Представитель МВД
(Филиппов Данил, Зам начальника Следственного департамента МВД России)
Просто деньги банков стало похищать сложнее, т.к. внедрили антифрод системы. Мошенники переключились на имущество.
Статистика по таким делам на уровне МВД не ведется, собирали инфо в ручном режиме - в 2024-2025 годах 38 квартир в МО, 34 - Новосибирская обл, 22 - Челябинская обл, 70 - СПБ, 75 - Москва, 7 - Красноярский край и т.п..
40% сделок идет через АН, 32% через частных риелторов, 27% сами, а сделки через крупные банки.
После реализации 257 квартир, подано 90 исков в суд, 20 - оставлено за покупателями, 14 - за продавцами.
Практика гражданских судов: 41% недействительная сделка, покупатель остается и без денег и без квартиры, 39% есть двойная реституция, 20% отказ в иске продавцу, остается за покупателями.
МВД выделил 3 схемы действий риэлторов:
1) риелтор ради получения комиссии не стал обращать внимание на негативные моменты
2) риелтор, понимая и ориентируясь, обращаются к сотрудникам полиции. Недобросовестная сделка, как правило, предотвращается. Таких ситуаций много в Москве, и не только тут.
3) риелторы используют рекомендации МВД, но покупатель настойчиво намерен купить именно это жилье.
Если покупатель предпринял все возможные действия для понимания воли продавца, он не должен страдать.
Должны быть маркеры для определения воли продавца.
Представитель МВД тоже обратил внимание на то, что деятельность риэлторов пока регулируется только внутренними стандартами.
Разворотнева отметила, что законопроект уже есть, он дорабатывается и будет внесен в ГД. Также она заметила, что нужно давать доступ риелторам к определенным базам, где они могут почерпнуть нужную информацию.
Представитель Минюста
(Гультяев Константин, Зам директора Департамента экономического и гражданского законодательства Минюста)
Важно информирование граждан о мошеннических схемах и "красных" линиях.
Слишком демонизируется пожилое поколение. Человеку нужен человек, общение помогает предотвратить мошенничество. Цифра порой мешает, в т..ч быстрая процедура регистрации сделок.
Суды применяют три статьи - 177, 178, 179. Они о разных ситуациях и смешиваться не должны. По 178 и 179 устанавливается добросовестность покупателя, т.е. пытался ли он оценивать волю продавца.
Система госрегистрация не подразумевает такой контроль, т.к. регистратор не контактирует со сторонами сделки.
Минюст выступает за реформу нотариата. Например, за введение обязательной видеофиксации сделок. Если вводить полную ответственность нотариусов, то это повлияет на тариф. Это все нужно считать. Плюс нотариат сейчас добровольный (за исключением некоторых типов сделок). Но нужно понимать, что гарантии нотариата тогда будут обеспечивать все граждане, по всем сделкам, повышенный тариф же будет для всех (за все платит потребитель).
177 статья ГК РФ - ведомые продавцы. Тут сложно выбрать сторону сделки. Продавцы не понимали свои действия, но и покупатель скорее добросовестный. Меры должны быть обдуманы.
Разворотнева напомнила о своем предложении о распространении статьи 68.1 закона о госрегистрации на такие случаи. Т.е. государство компенсирует риски.
Минюст отметил, что тогда изменится госпошлина за регистрацию. Т.е. плату за риски включат в размер госпошлины. Но, опять же, регистратор не контролирует процесс и даже не видит сторон сделки.
Представитель Росреестра
(статс-секретарь – зам руководителя Росреестра Алексей Бутовецкий)
В Москве за 3 последние года выявлено 130 случаев, когда сделка была под влиянием мошенников и оспорена.
Положения ГК менять не нужно. Речь о статьях 177,178, 179.
Во многих странах нотариат обязателен всегда. У нас периодически этот вопрос поднимается. Если бы была бы нотариальная форма как обязательная везде, Росреестру было бы проще. Но общество должно понимать, что все станет дороже. Пока только 9% сделок проходят в нотариальной форме.
Росреестр настаивает, что, если нотариус удостоверил сделку, то он должен отвечать без вины. Как Росреестр по ст.68.1. Но нотариат не согласен. Вину нотариуса невозможно доказать.
Почему нельзя применять реституцию? каждая сторона должна вернуть все полученное по сделке. Это принцип справедливости.
❗️ В судебных решениях стоит указывать, как исполнять их. Например, запись о праве гасится, когда переданы деньги обратно. Росреестр предлагает Верховному суду рассмотреть ситуацию и дать какие-то разъяснения.
Представитель Верховного суда
(Вавилычева Светлана, Судья ВС РФ, Судебная коллегия по гражданским делам)
Статистика судебного департамента - в 2024 году рассмотрено всего 6772 дела, сюда входит и аренда, и найм, рента и т.п, не только покупка. Откуда взялась у журналистов информация о 3 тысячах дел, решенных в пользу продавцов, не понятно.
Обобщение судебной практике по тому или иному направлению делается для того, как нужно себя вести. В т.ч. гражданам. Порой информацию из судебных решений черпают и недобросовестные граждане.
Сделки с недвижимостью всегда в поле зрения Верховного суда.
Текущая ситуация не нова. Еще в 90-е годы была тема с приватизацией жилья, отказниками и добросовестными лицами. Также было с выморочным имуществом. ВС сделал разъяснения, практику направили в правильное русло.
Проблема не столько в правильном формулировке решения суда, а в том, как исполнить. Сначала деньги, потом погашение записи о праве - да, даже есть такие примеры.
Статья 17 Конституции России гласит "Осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц".
Вопрос к законодателям от ВС РФ - может быть, вы включите этот момент (сначала деньги, потом погашение записи о праве) в законодательство.
В любом случае, ВС РФ наблюдает за текущей ситуацией и подумает, нужно ли дополнительное обобщение этой практики.
Представитель Российской гильдии риелторов
(Банников Андрей, Вице-президент РГР)
Новый термин от РГР - заколдованные продавцы.
РГР выступает за введение периода "охлаждения" для окончания расчетов.
Статистика РГР по заколдованным продавцам - за год примерно 100 случае по Москве, 3-4 случая в месяц, которые фиксируются либо риелторский сообществом, либо соответствующими органами.
Сейчас, т.к. риелторством может заниматься и таксист, и парикмахер, то "железного заслона" быть не может от мошенников. Поэтому РГР за введение реестра добросовестных риелторов.
Гильдия риэлторов Москвы (ГРМ)
(Барсуков Константин, Советник президента ГРМ)
Как мы видим гражданина? Кто это - ребенок, не осознающий своих действий, или взрослый, который понимает. Если мы требуем добросовестности от покупателя, нужно требовать ее и от продавца.
Стоит автоматически признавать ограничено дееспособными тех, кто признан судом в качестве "ведомого". Вводя в их последующие сделки органы опеки.
Нужно сформировать единые критерии добросовестности продавца.
Нужна единая процедура психиатрического освидетельствования перед сделкой для оценки воли продавца.
Нужна антифрод система по цифровому профилю гражданина - банки, операторы связи, опека и т.п.ставят свои отметки. По результатам цифрового профиля вводить периоды "охлаждения", не для всех.
Нужен реестр добросовестных риелторов.
Законодательно закрепить стандарты страхования "титула", риска утраты права собственности.
Нужно публиковать статистику по ведомым продавцам.
Гильдия риелторов Татарстана
(Голяшева Анастасия)
Предложение - создать специальную анкету для оценки критического мышления продавца.
Банк ВТБ
(Шейгас Юлия, Руководитель направления Управления «Ипотечное кредитование»)
Как исполнить реституцию, если продавец отдал деньги от сделки мошенникам. Если продавец не может выплатить деньги покупателю по двухсторонней реституции, то квартира должна переходить государству, а продавец, если это его единственное жилье, может там только проживать пожизненно, т.е. право собственности он теряет.
____
👉 Запись заседания доступна на сайте Госдумы по ссылке
#мошенничество #недвижимость #жилье #риски