Приобретение или продажа недвижимости – одно из самых значимых событий в жизни человека. За этим процессом стоят не только большие деньги, но и множество юридических тонкостей, незнание которых может обернуться серьезными проблемами. В спешке оформления документов или желании сэкономить, участники сделки часто упускают из виду важные нюансы. Давайте рассмотрим те из них, которые чаще всего остаются за кадром.
1. "Чистота" истории объекта
Многие сосредоточены на текущем владельце, но забывают тщательно проверить всю историю объекта недвижимости. Чем больше переходов права собственности было у квартиры или дома, тем выше риски. Необходимо запросить выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), чтобы проследить всех предыдущих владельцев, основания перехода права (договоры купли-продажи, дарения, наследства). Важно убедиться, что ни одна из предыдущих сделок не была оспорена или признана недействительной. Слишком частые перепродажи за короткий срок или наличие нескольких сделок дарения могут быть тревожным сигналом.
2. Зарегистрированные лица (прописанные)
Факт продажи недвижимости не означает автоматического снятия с регистрации всех проживающих в ней лиц. Если в квартире прописаны люди, они могут иметь право пользования даже после перехода права собственности к новому владельцу, и выселить их может быть крайне сложно, особенно если это несовершеннолетние или недееспособные граждане. Всегда требуйте справку о составе семьи или выписку из домовой книги, где будут указаны все зарегистрированные лица, и прописывайте в договоре купли-продажи конкретные сроки их выселения и снятия с регистрационного учета.
3. Согласие супруга/супруги
Если недвижимость была приобретена продавцом в браке, даже если она оформлена на одного из супругов, по закону она является совместной собственностью. Для продажи такой недвижимости необходимо нотариально удостоверенное согласие второго супруга. Отсутствие такого согласия может стать основанием для оспаривания сделки в суде, даже спустя длительное время после ее совершения.
4. Права несовершеннолетних и недееспособных
Особая категория риска – сделки, затрагивающие интересы несовершеннолетних или недееспособных лиц. Если ребенок является собственником доли в недвижимости или имеет право пользования, то для совершения сделки потребуется разрешение органов опеки и попечительства. Они тщательно проверяют, чтобы условия сделки не ухудшали жилищные условия ребенка. Игнорирование этого требования влечет за собой безусловную недействительность сделки.
5. Незаконные перепланировки и переустройства
Продавец может не уведомить вас о наличии незаконных перепланировок. А это означает, что после покупки все риски и расходы по их узакониванию (штрафы, сбор документов, проекты) или приведению помещения в первоначальный вид лягут на нового собственника. Всегда сверяйте фактическую планировку квартиры с планом БТИ, указанным в технических документах.
6. Задолженности по коммунальным платежам и капитальному ремонту
Хотя долги по коммунальным платежам, как правило, не переходят на нового собственника автоматически (за исключением взносов на капитальный ремонт в некоторых регионах), они могут создать значительные неудобства. Перед сделкой обязательно запросите справки об отсутствии задолженности от управляющей компании или ТСЖ. Долги по капитальному ремонту, в отличие от коммуналки, зачастую переходят к новому собственнику.
7. Правильное оформление аванса или задатка
Предварительные платежи – аванс или задаток – имеют разную юридическую силу. Аванс – это просто часть оплаты, которая возвращается, если сделка не состоялась по любой причине. Задаток же является способом обеспечения обязательств: если сделка срывается по вине покупателя, задаток остается у продавца; если по вине продавца – он обязан вернуть покупателю двойную сумму задатка. Важно четко прописать в соглашении, что именно вы вносите и каковы последствия при срыве сделки.
Купля-продажа недвижимости – это не только подписание договора. Это комплексная процедура, требующая максимальной внимательности к деталям и глубокой проверки всех юридических аспектов. Чтобы избежать дорогостоящих ошибок, мошенничества и долгосрочных судебных разбирательств, не пренебрегайте помощью квалифицированных юристов и нотариусов. Их экспертиза позволит вам спать спокойно после оформления сделки.