Покупка недвижимости в Испании — это не просто подписание договора. Это целый процесс с рядом обязательных платежей, которые могут составить до 12–15% от стоимости объекта. Важно понимать, что налоги зависят от типа недвижимости (новостройка/вторичка), региона и статуса покупателя (резидент/нерезидент). Разберём всё по пунктам.
1. Налог на передачу имущества (ITP — Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
Когда применяется: При покупке вторичного жилья у частного лица.
Ставка:
- 6–10% — в зависимости от автономного сообщества.
- Мадрид, Кастилья-Ла-Манча: 6%
- Каталония, Валенсия, Балеары: 10%
- Андалусия, Галисия: 7%
- Канарские острова: 7%
Важно: Если вы покупаете у компании (например, агентства недвижимости), ITP не применяется — вместо него идет НДС.
2. НДС (IVA — Impuesto sobre el Valor Añadido)
Когда применяется: Только при покупке новостройки у застройщика или у при покупке у компании.
Ставка:
- 10% — для жилой недвижимости (квартиры, дома).
- 4% — для социального жилья (включая проекты с государственной поддержкой).
- 21% — для коммерческой недвижимости (офисы, магазины, склады).
Осторожно: Некоторые застройщики пытаются «обойти» НДС, оформляя сделку как ITP — это незаконно. Проверяйте, кто продавец: частное лицо или компания.
3. Налог на юридические действия (AJD — Actos Jurídicos Documentados)
Когда платится: При применении к сделке налога НДС и его списании.
Ставка:
- 0,5% — 3,5% — в зависимости от региона.
- Каталония: 1,5%
- Мадрид, Андалусия: 1%
- Валенсия: 0,5%
Этот налог — обязательный и платится всеми, независимо от типа недвижимости. Он покрывает «оформление документа» — не налог на имущество, а на сам факт юридического акта.
4. Нотариальные и регистрационные сборы
Сколько: Примерно 1–2% от стоимости.
- Нотариус: 0,3–0,8% — за удостоверение договора, проверку прав, составление акта.
- Регистратор: 0,2–0,6% — за внесение права собственности в Реестр недвижимости (Registro de la Propiedad).
Вы можете выбрать нотариуса сами — не обязательно тот, который предлагает застройщик.
5. Кадастровая оценка (Valor Catastral)
Это не налог, но влияет на него.
Кадастр — это официальная оценка недвижимости государством. Он используется для расчета:
- Налога на недвижимость (IBI — ежегодный)
- Налога на прибыль при продаже
- Базы для ITP и AJD в некоторых регионах
Кадастровая стоимость часто ниже рыночной — но при продаже налоговая может «пересчитать» налог на основе рыночной цены. Сохраняйте все документы!
6. Дополнительные расходы (не налоги, но обязательны)
- Юридические услуги: 1–2% — для проверки прав, чистоты сделки, проверки обременений.
- Переводы и апостили: около 150–300 €.
- Банковские комиссии: при переводе средств из-за рубежа — от 1–2%.
Практические советы:
1. Льготы: В некоторых регионах (например, в Астурии или Кантабрии) есть скидки для молодых семей, пенсионеров или покупателей в сельской местности.
2. Покупка через компанию: Может снизить ITP, но увеличит налог на прибыль и усложнит налогообложение.
Не забывайте — это одноразовые расходы. После покупки — ежегодный IBI и декларирование недвижимости (около €500–1500 в год).
Наша рекомендация: Всегда работайте с юристом, который знает местные правила. В Испании — 17 разных систем налогообложения. То, что работает в Барселоне, может не сработать в Севилье.