Когда возникает вопрос покупки недвижимости, люди часто склонны обращать внимание на популярные направления, мало вдаваясь в ситуацию на местном рынке недвижимости. И совершенно зря.
Рынки очень отличаются не только в рамках разных стран, но и в пределах городов одной страны. Перегретые рынки склонны к резким ценовым корректировкам, а там, где цены вполне привлекательны, сами объекты могут быть неликвидными и простаивать годами.
Такой фон делает классический подход «куплю недвижимость в хорошем городе, и она точно вырастет в цене» фактически ненадежным. В ряде мегаполисов стоимость квадратного метра уже оторвалась от реальной покупательной способности и приносит инвесторам меньше денег, чем банковские депозиты.
Мы подготовили материал по худшим городам для покупки недвижимости, но так как само по себе это понятие очень комплексное, у нас получилось три независимых рейтинга. Каждый из них покажет не просто «плохие» города, а разные риски, с которыми может столкнуться инвестор.
Содержание:
Топ-5 городов мира с перегретым рынком недвижимости
Топ-5 городов мира с самой низкой доходностью от аренды
Топ-5 городов мира с самой низкой ликвидностью рынка недвижимости
Топ-5 городов мира с перегретым рынком недвижимости
Перед тем как перейти к городам, важно пояснить два ключевых показателя, по которым определяется перегретость рынка: price-to-income и price-to-rent. Это универсальные метрики, которые используются банками и международными исследовательскими центрами для оценки того, насколько цены на жилье соответствуют реальной экономике.
Price-to-income (коэффициент доступности жилья) — это отношение медианной цены жилья к годовому доходу домохозяйства. Но хоть его и называют коэффициентом, по сути это кратность стоимости жилья к годовому доходу семьи.
Например:
3–5× — дом стоит 3–5 годовых доходов семьи.
7–9× — 7–9 годовых доходов семьи.
10–15× — 10–15 годовых доходов семьи.
Когда цена в 10–15 раз превышает годовой доход, это означает, что локальный спрос уже не в состоянии поддерживать рынок. Дальнейший рост цен держится исключительно на спекулятивном и внешнем спросе, что уже самый типичный симптом перегрева.
Price-to-rent (коэффициент окупаемости) — это отношение цены объекта к годовой арендной плате, которое показывает, за сколько лет аренда покрыла бы стоимость покупки.
Например:
10–15 лет — нормальный уровень для развитых стран.
15–20 лет — рынок считается переоцененным.
Если окупаемость превышает 20–25 лет, арендная доходность оказывается ниже альтернативных способов вложения капитала, и покупатель фактически платит за ожидание будущего роста цен, а не за текущий денежный поток.
Гонконг
Гонконг остается эталоном перегретого рынка, тут коэффициент доступности жилья устойчиво держится в диапазоне 14–17×, который международные рейтинги классифицируют как совершенно недоступный. Даже с учетом того, что с 2022 года цены упали примерно на 25% относительно пиковых значений, средняя цена квадратного метра все еще превышает $18–23 тысяч. Такая окупаемость сопоставима с банковским вкладом, но с гораздо более высокими рисками.
Сидней
Сидней в 2025 году вышел на первое место в мире по недоступности жилья после того, как медианная стоимость объекта превысила 14–15 годовых доходов домохозяйства. Средняя цена жилья в городской агломерации приближается к $780,000, что фактически выводит его за пределы доступности для среднего класса. Доходность от аренды остается низкой — около 2,5–3% для домов и чуть выше 3% для апартаментов.Спрос поддерживается не экономическими показателями, а психологией догоняющего рынка и ожиданиями вечного роста. Любое ужесточение кредитования или замедление миграционного притока повлечет удар по ценам.
Торонто
Торонто за десятилетие прошел путь от стабильного рынка к высокорисковому. Сейчас коэффициент доступности держится на уровне около 9–11×, а price-to-rent в центральных районах превышает 24 года. Средняя стоимость дома в агломерации находится в диапазоне $790,000. При этом доходность аренды обычно не поднимается выше 4% и остается в районе 3–3,5%. Рынок уже пережил заметную коррекцию после повышения ставок, но цены остаются фундаментально переоцененными. Высокая доля инвесторских покупок делает его крайне чувствительным к изменениям финансовых условий.
Мюнхен
Рынок недвижимости Мюнхена считают одним из самых дорогих рынков Европы. Средняя стоимость жилья превышает 12–13 годовых доходов домохозяйства, а цена квадратного метра стабильно держится на отметке в €8,5–9 тысяч. Доходность при этом невысокая и редко поднимается выше 3%. При таких параметрах окупаемость объекта приближается к 30–33 годам, что по сути выводит сегмент из категории инвестиционных.
Майами
Средняя стоимость жилья в Майами ниже, чем у других представителей топа, — около $570–600 тысяч, что на фоне падения цен в 2024–2025 гг. (на 3%) выглядит не так уж и плохо. Однако переоцененность местной недвижимости сохраняется.
Ориентировочный срок окупаемости объектов составляет 15–16 лет, что выше средней нормы по США. Но наиболее тревожный параметр — резкий рост страховых расходов, которые в прибрежных районах растут двузначными темпами при сокращении общего количества страховых случаев. На данный момент рынок Майами стал одним из наиболее уязвимых в Северной Америке.
Топ-5 городов мира с самой низкой доходностью от аренды
Продолжение в статье-источнике: https://realting.com/ru/news/the-worst-cities-for-buying-real-estate © REALTING.COM