В соцсетях стали массово появляться истории о покупке квартир у пожилых людей, которые оборачиваются проблемами: чаще всего пенсионеров обманули мошенники, и они не планируют освобождать квартиру. Судебные разбирательства по таким делам затягиваются надолго, и чаще всего суд становится на сторону обманутого собственника.
Доцент кафедры уголовного права имени М. И. Ковалёва Уральского государственного юридического университета имени В. Ф. Яковлева, кандидат юридических наук Яна Сергеевна Дикусар дала рекомендации по защите прав покупателей, прокомментировала типовые сценарии оспаривания сделок с участием пожилых собственников, и рассказала о мерах, принимаемых органами власти для предотвращения злоупотреблений.
Комплекс мер, который поможет максимально обезопасить себя при покупке квартиры, можно разделить на три этапа: подготовка, оформление, расчет.
Этап 1: Подготовка (Юридическая проверка объекта и продавца).
1. Проверка дееспособности продавца — это ключевой момент.
Запросите справку из психоневрологического диспансера (ПНД) о том, что продавец не находился на стационарном или амбулаторном наблюдении. Это стандартная практика при сделках с пожилыми людьми.
Обратите внимание на адекватность продавца. Ведите переговоры, задавайте вопросы. Если продавец путается, не может ответить на простые вопросы о квартире, ведет себя странно — это тревожный сигнал.
Проведите сделку утром. У пожилых людей к вечеру может быть спутанность сознания (синдром сумерек).
2. Получите нотариальное согласие супруга(и).
Если продавец состоит в браке, даже если квартира приватизирована на него одного, требуется нотариально заверенное согласие супруга/супруги на продажу. Без него сделку легко оспорить.
3. Проверьте «чистоту» истории квартиры.
Закажите расширенную выписку из ЕГРН. Смотрите не только на текущего собственника, но и на историю переходов прав. Не было ли сделок с участием несовершеннолетних, недееспособных лиц.
Убедитесь, что у продавца нет наследников, которые могут претендовать на квартиру. Спросите его об этом прямо.
4. Обратитесь к юристу.
Не полагайтесь только на опыт риелтора. Риелтор заинтересован в сделке. Юрист — в вашей юридической безопасности. Пусть он проверит все документы и сопроводит сделку.
Этап 2: Оформление сделки и документы.
1. Используйте нотариальную форму сделки.
Это самый мощный инструмент защиты. С 31 июля 2024 года нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью стало обязательным, за некоторыми исключениями. Нотариус обязан установить личность, проверить дееспособность сторон и законность сделки. Если в будущем возникнет спор, оспорить сделку, заверенную нотариусом, в разы сложнее. Факт заверения у нотариуса является сильным доказательством дееспособности продавца на момент сделки.
2. Подготовьте расписку о получении денег очень тщательно.
Расписку пишет продавец своей рукой в двух экземплярах.
3. Снимите видео процесса подписания документов и передачи денег.
Совет: зафиксируйте процесс на видео или фото.
На видео должно быть видно:
- Лица всех участников (продавец, вы, риелтор, юрист).
- Процесс подписания договора купли-продажи.
- Процесс передачи пачки денег и написания продавцом расписки.
Задайте продавцу на камеру вопросы: «Вы понимаете, что продаете квартиру?», «Вы получили всю сумму?», «У вас есть ко мне претензии?». Его четкие ответы будут неоспоримым доказательством его адекватности и доброй воли.
Этап 3: Организация расчета наличными.
Расчет наличными — большой риск, но его можно минимизировать.
1. Используйте банковскую ячейку.
Это самый безопасный способ.
Процесс: вы с продавцом идете в банк, заключаете договор об аренде ячейки. Ключ только у продавца. Вы кладете деньги в ячейку. После регистрации перехода права в Росреестре (когда вы станете новым собственником по выписке ЕГРН), вы отдаете ключ продавцу, и он забирает деньги.
Аккредитив — еще более цивилизованный, но и более сложный и дорогой способ, альтернатива ячейке.
2. Если расчет напрямую (самый рискованный вариант).
Проводите его в помещении банка. Вы можете снять деньги со счета и сразу передать их в присутствии банковского служащего, который может выдать справку о снятии средств.
Не передавайте деньги до регистрации сделки в Росреестре.
Идеальный сценарий сделки выглядит следующим образом. Подписание договора купли-продажи проходит у нотариуса, затем обе стороны отправляются в Росреестр (или МФЦ) подавать документы на регистрацию. После подачи документов стороны отправляются в банк для передачи денег по расписке.
Следуя этим инструкциям, покупатель сведет риски к минимуму и сможет доказать в суде, что действовал добросовестно, а продавец был полностью дееспособен и понимал значение своих действий.
На практике все чаще сделки с недвижимым имуществом признают недействительными.
Топ-5 рисков при покупке квартиры у пожилых продавцов:
Недееспособность продавца. После смерти наследники оспаривают сделку, утверждая, что продавец страдал деменцией, Альцгеймером или другим расстройством и не понимал своих действий. Подтверждают это посмертной психиатрической экспертизой, медицинскими картами и свидетельскими показаниями. Последствие — сделку признают недействительной, квартиру возвращают в наследство, а вы получаете только уплаченные деньги (без компенсации рыночной стоимости).
Порок воли. Наследники доказывают, что продавец действовал под обманом (например, думал, что «временно переоформляет квартиру»), заблуждением (не знал реальной цены, особенно при «конвертной» части) или давлением (психологическое принуждение, изоляция от семьи). Подтверждается показаниями, перепиской, низкой ценой.
Отсутствие нотариального согласия супруга. Если квартира была приобретена в браке (даже если оформлена на одного), она считается совместной собственностью. Без нотариального согласия второго супруга сделка может быть оспорена.
Кабальные условия (ст. 179 ГК РФ).Сделка оспаривается, если пожилой продавец находился в тяжёлом положении (например, нуждался в деньгах на лечение), а покупатель сознательно воспользовался этим, предложив цену в разы ниже рыночной.
Мнимость или притворность.Когда в договоре указана заниженная цена, а реальная сумма передаётся «в конверте». Суд может установить, что стороны не стремились к реальной продаже квартиры, а преследовали другие цели (уклонение от налогов, скрытая часть суммы), и признать сделку недействительной.
Кто чаще всего оспаривает сделку?
1. Наследники продавца (дети, внуки, братья/сестры). Они наиболее заинтересованные лица, так как лишились наследства.
2. Орган опеки и попечительства, если продавец впоследствии был признан недееспособным, а его интересы больше некому защищать.
3. Сам продавец, если он пережил сделку и почувствовал, что его "обманули", или если им манипулируют новые "доброжелатели".
Что предлагают власти. Для того, чтобы защитить права добросовестных покупателей, в России предложили:
1. Расширить функции нотариусов при регистрации документов и обязать их проводить правовую экспертизу при заверении договора.
2. Разработать стандарт проверки «чистоты» объекта недвижимости перед удостоверением сделки.
3. Предусмотреть обязательную проверку дееспособности продавцов жилья.
4. При оформлении сделки эксперты рекомендуют не забывать про страхование титула — оно защищает не саму недвижимость, а право собственности покупателя. Если суд признает сделку купли-продажи недействительной, покупателю будут обязаны компенсировать финансовые потери. Чаще всего страхование титула оформляется вместе с ипотекой.