Как правильно оценить проходимость коммерческого объекта

Проходимость является одним из ключевых факторов, влияющих на успешность коммерческого объекта. Неверная оценка трафика приводит к ошибкам при выборе помещения, снижению доходности и увеличению периода экспозиции. Чтобы получить объективное понимание потенциала локации, важно опираться не на субъективные наблюдения, а на профессиональный подход к анализу потока.

1. Замеряйте трафик в разное время суток и по дням недели

Одного наблюдения недостаточно. У большинства локаций трафик скачет: утро ≠ вечер, будни ≠ выходные.

Минимум — три замера:

• будний день утром,

• будний днём,

• выходной.

Так вы увидите реальную динамику.

2. Считайте не людей, а ЦЕЛЕВЫХ людей

Трафик бывает «рабочий» и «спящий».

Например:

• мимо салона красоты идут в основном мужчины — толку мало;

• мимо аптеки проходит туристический поток — низкая конверсия;

• рядом есть офисные центры — отлично для кафе и точек быстрого питания.

Количество ≠ качество. Инвестору важен только коммерчески значимый поток.

3. Учитывайте направление движения потока

Трафик «от метро» и «к метро» — два разных потока по силе и по структуре аудитории. Нередко одна сторона улицы работает в 3–4 раза лучше другой.

4. Смотрите на точки притяжения

Они формируют устойчивые потоки:

• остановки транспорта,

• магазины-драйверы (Пятёрочка, Магнит, ВкусВилл),

• аптеки,

• учебные заведения,

• бизнес-центры.

Чем ближе объект располагается к «якорю», тем выше предсказуемость трафика.

5. Проверяйте конкурентов в радиусе 100–300 метров

Если рядом уже пять кофеен, то шестой точке будет сложно.

Но если конкуренты работают хорошо — это хороший знак: спрос есть.

Правильная оценка проходимости — это анализ времени, состава потока, направления движения и окружения. Такие объекты работают лучше, быстрее находят арендатора и приносят стабильный доход.

Если вам нужно проверить локацию перед покупкой — мы проведём профессиональный аудит проходимости и дадим чёткое понимание, какой доход вы можете получить!