Проблема обманутых добросовестных покупателей недвижимости в России становится всё острее. В интернете это явление уже получило название «Эффект долиной» — когда человек, купивший квартиру, внезапно сталкивается с приостановкой регистрации сделки или даже потерей жилья из-за юридических нюансов.
Законодательная инициатива
Чтобы урегулировать ситуацию, в Госдуме появился законопроект № 1078594-8, который вносит изменения в Закон о регистрации недвижимости. Рассмотрим ключевые нововведения:
Новые основания для приостановки и отказа в регистрации сделки
- Пункт 66:
Если продаётся единственное жильё, собственник должен предоставить нотариально удостоверенное согласие другого собственника жилого помещения на проживание продавца и его семьи. - Пункт 67:
Сделка может быть приостановлена, если:Деньги продавцу перечисляются раньше, чем через 7 дней после заключения договора или до регистрации перехода права собственности.
Оплата производится на счёт третьих лиц.
Оплата передаётся наличными.
Также вносятся изменения в статью 57 закона.
Краткие комментарии юристов
- Порядок оплаты (п. 67) распространяется на все объекты, принадлежащие физлицам, а не только на жилые помещения.
- Как узнать, что квартира — единственное жильё?
Нет уверенности, что продавцы будут раскрывать всю информацию о своём имуществе. Росреестр теоретически может сам проверить, но покупатель не всегда сможет получить подтверждающие документы. - Отказ продавца от сделки
В законе нет прямого условия о праве продавца отказаться от продажи. В пояснительной записке указано, что отказ возможен до передачи денег с возмещением ущерба покупателю, если это предусмотрено договором. Если нет — размер ущерба придётся доказывать в суде. - Залог до полной оплаты
По ч. 5 ст. 488 ГК имущество остаётся в залоге у продавца до полной оплаты. Если покупатель берёт ипотеку, возникает вопрос: когда будет регистрироваться ипотека в пользу банка? Вероятно, одновременно с переходом права собственности, но кредитор будет вторым залогодержателем до полной оплаты. - Остальные вопросы
Есть и другие юридические нюансы, которые пока не раскрываются — всё будет зависеть от дальнейшего рассмотрения законопроекта.
Общие выводы
- Где защита покупателя?
Законопроект предлагает только основания для приостановки или отказа в регистрации, но не гарантирует защиту денег покупателя. - О добросовестных продавцах забыли?
Складывается ощущение, что теперь все продавцы по умолчанию считаются недобросовестными. - Спорные формы оплаты
Новые правила могут вызвать споры с Росреестром по поводу уступок, взаимозачётов, торгов через третьих лиц и других форм расчётов.
Итог
Пока законопроект находится на рассмотрении, юристы и участники рынка внимательно следят за его судьбой и возможными изменениями. Главный вопрос — действительно ли новые нормы смогут защитить покупателей, или же создадут новые сложности для всех участников рынка.