Больше полезной информации на нашем сайте и в Телеграм-канале.
Вопрос:
Наша организация приобрела здания. Право собственности зарегистрировано за нами. Физический износ более 75%, помещения не используются более 20 лет, инженерные коммуникации полностью разрушены.
После приобретения земельного участка под этим зданием планируется снос корпуса и строительство нового объекта для размещения производства (дата сноса и постройки, а также стоимость работ не определены).
Вопрос: должны ли мы ставить этот объект на учет в качестве основного средства? Надо ли начислять налог на имущество и амортизацию?
Ответ:
Актив признается объектом основных средств для целей бухгалтерского учета в случае, если он одновременно соответствует ряду установленных признаков (п. 4 ФСБУ 6/2020 "Основные средства"), а именно:
- имеет материально-вещественную форму;
- предназначен для использования организацией в ходе обычной деятельности при производстве и (или) продаже ею продукции (товаров), при выполнении работ или оказании услуг и т.п.;
- предназначен для использования организацией в течение периода более 12 месяцев или обычного операционного цикла, превышающего 12 месяцев;
- способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.
Указанные в вопросе объекты (здания, сооружения, непригодные к эксплуатации, приобретенные вместе с земельным участком), по нашему мнению, не отвечают указанным признакам объектов основных средств и, как следствие, не могут быть учтены обществом в соответствующем качестве. В данном случае отсутствует такой необходимый признак объектов основных средств, как их предназначенность для использования организацией в ходе осуществления обычной деятельности и способность приносить организации какие-либо экономические выгоды в будущем.
Следовательно, указанные объекты не относятся к основным средствам (и к активам в целом). Данные расходы правильнее квалифицировать как расходы на приобретение земельного участка для осуществления строительства.
В Письме Минфина России от 03.07.2019 N 03-03-07/48905, ведомство отметило следующее:
"Затраты на приобретение объекта жилой недвижимости, подлежащего сносу, с целью строительства новых объектов на соответствующем земельном участке, а также затраты на осуществление работ по сносу такого объекта являются затратами по созданию амортизируемого имущества и формируют первоначальную стоимость новых объектов".
Поддерживает изложенную позицию ведомства и ФНС России. На своем официальном сайте (https://www.nalog.gov.ru/rn40/news/tax_doc_news/5698905/) контролирующий орган указал следующее:
"Если аварийное здание подлежит сносу в целях строительства на его месте нового объекта, то затраты на покупку аварийного здания и его снос относятся к расходам по созданию амортизируемого имущества и формируют первоначальную стоимость нового основного средства. <...>
Затраты на приобретение аварийных зданий, подлежащих сносу с целью строительства на их месте новых объектов, а также затраты на осуществление работ по сносу таких зданий являются затратами по созданию амортизируемого имущества и формируют первоначальную стоимость новых объектов".
Аналогичное по своему содержанию мнение высказано также в Письме Минфина России от 23.05.2013 N 03-03-06/1/18418.
К схожим по своему существу выводам пришел и Арбитражный суд Омской области в решении от 03.12.2019 по делу N А46-10453/2019, с которым согласились все суды вышестоящих инстанций.
Недвижимость не облагается налогом на имущество, если не готова к эксплуатации (п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 148).
В том случае, если приобретенные объекты недвижимости не отвечают установленным условиям, они не могут быть приняты к бухгалтерскому учету в качестве основных средств и, соответственно, являться объектом налогообложения по налогу на имущество организаций (Письмо Минфина России от 27.12.2007 N 03-05-06-01/146).
Минфин России в Письме от 07.03.2013 N 03-03-06/1/6914 высказал мнение, что затраты на выкуп подлежащих сносу зданий, расположенных на приобретаемых организацией в собственность земельных участках, формируют первоначальную стоимость таких земельных участков, которые не являются объектом налогообложения налогом на имущество организаций.
Минфин России в Письмах от 07.08.2015 N 03-03-06/45638, от 23.05.2013 N 03-03-06/1/18418 пришел к выводу о том, что затраты на приобретение аварийных нежилых зданий и сооружений, подлежащих сносу, с целью строительства новых объектов на соответствующем земельном участке, а также затраты на осуществление работ по сносу таких зданий и сооружений являются затратами на создание амортизируемого имущества и формируют первоначальную стоимость новых объектов.
Таким образом, полагаем, что приобретенные обществом здания в рассматриваемом случае не должны учитываться как объекты основных средств. Соответственно, амортизация по ним начисляться не должна. Уплачивать налог на имущество с этих зданий не нужно. Расходы на их приобретение (и снос) сформируют первоначальную стоимость возводимых объектов основных средств в бухгалтерском и налоговом учете.
Ответ подготовил эксперт «Альвенты» с использованием системы КонсультантПлюс. Информация актуальна на 19.09.2025.
Полезные документы:
Нет доступа к КонсультантПлюс? Оставьте заявку по ссылке и получите бесплатную демоверсию системы*.
Подобрать комплект КонсультантПлюс вы можете на нашем сайте*.
*Предложение действительно для юридических лиц, зарегистрированных в регионах: Москва и Московская область, Саратовская область, Омская область, Новосибирская область, Республика Алтай и Алтайский край, Красноярский край.
Есть вопросы по данной теме? Хотите узнать больше? Напишите комментарий!
Присоединяйтесь к нам в телеграм-канале!