Проблема просрочек по ДДУ стала привычной реальностью для рынка: застройщики переносят сроки, ссылаются на внешние обстоятельства, а покупатели годами ждут свои квартиры. Но 2025 год показывает обратную тенденцию — суды всё строже подходят к оценке доводов застройщиков и чаще встают на сторону дольщиков.
Сегодня расскажу о реальном деле, в котором дольщик добился взыскания почти 775 тысяч рублей, несмотря на попытки застройщика «списать всё на ковид, поставки и сложные времена».
Разберём подробно, чтобы каждый покупатель понимал: неустойку можно взыскать — и она часто составляет сотни тысяч рублей.
1. Предыстория. Что произошло на самом деле
Мой клиент заключил с московским застройщиком договор долевого участия (ДДУ) на приобретение квартиры в строящемся доме. В договоре был установлен конкретный крайний срок передачи объекта — до 31.12.2021.
Но этот срок так и остался на бумаге.
Дом к концу года не был готов, ключи не передали, а застройщик ограничился привычными формулировками:
«Поставка материалов сорвалась»
«Эпидемиологические ограничения»
«Строительные работы идут, но объективно сложно»
Ни одного чёткого документа, подтверждающего эти «объективные трудности», клиент не увидел.
Он направил официальную претензию с требованием выплатить неустойку по ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ. Ответа не последовало. Тогда мы с ним подали иск.
2. С какими требованиями мы обратились в суд
Мы заявили:
1) Неустойку за просрочку передачи объекта
Расчёт по 214-ФЗ:
1/300 × ключевая ставка × цена квартиры × 2
Период просрочки — 180 дней.
Заявленная сумма — около 780 000 руб.
2) Штраф 50% по Закону о защите прав потребителей
Поскольку дольщик — физлицо, он имеет право на потребительский штраф.
3) Компенсацию морального вреда
20 000 руб.
4) Судебные расходы
Около 40 000 руб.
Аргументы:
срок передачи нарушен;
причин задержки застройщик не доказал;
по актам стройнадзора объект был готов на 95%, то есть «материалы» тут ни при чём;
переписка показывает намеренное введение дольщика в заблуждение относительно реальных сроков.
3. Позиция застройщика: «Это не мы, это обстоятельства»
Застройщик возражал и пытался снизить неустойку. Доводы были привычные:
1) «Форс-мажор — COVID-19»
Но суд смотрит на документы, а не на слова.
Не было:
уведомления в ТПП,
приказов о приостановке работ,
актов консервации стройки.
Формулировка «мы не могли работать из-за ковида» без подтверждений — не аргумент.
2) «Поставки оборудования сорвались»
Суд прямо заметил:
это коммерческие риски застройщика, не освобождающие от ответственности.
3) «Неустойка слишком высокая»
Классическое заявление по ст. 333 ГК РФ — просили снизить размер.
4) «Компенсацию морального вреда арбитраж не взыскивает»
И это правда — этот довод суд поддержал.
4. Что исследовал суд — и почему принял сторону дольщика
Суд провёл серьёзный анализ.
✔ Акты строительного надзора
Показали:
ещё осенью 2021 года объект был почти завершён, а значит задержка необоснованна.
✔ Графики строительства
С следами корректировки задним числом.
Это сильно подорвало доверие к версии застройщика.
✔ Переписка
Застройщик многократно менял сроки сдачи без единого документального обоснования.
✔ Отсутствие документов о форс-мажоре
Ни одного официального уведомления о прекращении работ.
✔ Экспертная строительная оценка
Мы представили независимое экспертное заключение о степени готовности дома.
Оно полностью совпало с данными госнадзора.
Суд счёл доказательства застройщика недостаточными, а позицию истца — обоснованной.
5. Решение суда: взыскано ≈ 775 000 рублей
Иск был удовлетворён частично, но в значительном объеме:
🟩 1. Неустойка — взыскана (490 000 руб.)
Суд снизил сумму по ст. 333 ГК РФ, но это стандартная практика.
Важно другое: неустойку суд всё равно взыскивает.
🟩 2. Штраф 50% — 245 000 руб.
Хотя неустойку уменьшили, штраф всё равно начисляется от суммы, которую суд присудил.
🟩 3. Судебные расходы — 40 000 руб.
🟥 4. Моральный вред — отказано
Арбитраж действительно не взыскивает моральный вред — это компетенция судов общей юрисдикции.
Итог:
≈ 775 000 рублей взыскано с застройщика.
6. Что важно знать каждому дольщику
Вот ключевые выводы, которые подтверждает судебная практика:
1) COVID-19 — не форс-мажор сам по себе
Нужны документы:
уведомления ТПП, акты остановки работ, приказы.
2) «Поставка материалов» — не освобождает застройщика
Это его риск как коммерческой организации.
3) Неустойку почти всегда снижают
Но даже после снижения суммы остаются существенными.
4) Экспертиза — мощное доказательство
Если у дольщика есть заключение о готовности объекта — суд почти всегда его учитывает.
5) Переписка спасает
Если застройщик вводит в заблуждение — зафиксируйте это.
Скриншоты, письма, уведомления — всё важно.
7. Мой вывод как юриста
Я регулярно веду дела по взысканию неустойки по ДДУ, и могу уверенно сказать:
если у вас нарушили срок передачи квартиры — шансы взыскать деньги очень высокие.
Главное — грамотно выстроить стратегию:
собрать доказательства,
подготовить расчёты,
запросить необходимые сведения,
оценить возможность экспертизы,
правильно подать иск.
В этом деле мы получили почти 800 тысяч рублей — и это далеко не предел для длительных просрочек.
Если вам задерживают передачу квартиры по ДДУ
Не ждите милости от застройщика.
Обращайтесь — проведу расчёт неустойки, анализ документов, подготовлю иск и доведу дело до результата.
Субботина Галина Николаевна
Юрист по недвижимости и спорам с застройщиками
Член Ассоциации юристов России
10+ лет практики
200+ выигранных дел
300 млн рублей взыскано и сэкономлено клиентам
📞 Телефон: +7 (495) 414-12-99
📱 WhatsApp: wa.me/+79366161299
📧 Email: info@subbotina-pravo.ru
🌐 Сайт: subbotina-pravo.ru
📢 Telegram: @subbotina_pravo
🏢 Адрес: Москва, ул. Золоторожский Вал, д. 11, стр. 22, эт. 1, оф. 56