Рынок наказывает за медлительность. Всегда.
Ситуация, которая отрезвляет лучше любого холодного душа. Неделю назад я мониторил лот в Фили Сити. Евродвушка, 52 квадрата, 21 этаж. Цена - подарок, 24 миллиона рублей.
Сегодня предложил этот объект клиенту. У нас был идеальный сценарий для входа: мы только что вышли в кэш из актива на улице Удальцова, 85 (ЖК Вест Сайд). Продали квартиру 69,8 кв.м. с ремонтом начала десятых за 46,5 млн.
Стратегия четкая: Часть ликвидности паркуем в инвест-проект на предстарте в Сокольниках (там бронь уже стоит). Остаток - запускаем в быстрый оборот, во флиппинг.
Звоню по Фили. Квартиры нет. Продана.
Я не часто расстраиваюсь из-за упущенных лотов, но здесь кейс был эталонный. Почему я так уверен? Потому что меньше месяца назад я лично закрыл сделку по такой же квартире в этом же корпусе, по этому же стояку, но этажом выше (22 этаж).
Математика, которая не требует доказательств: Мы продали готовый объект за 35 млн. Вложения в ремонт составили чуть больше 5 млн. Вход здесь был 24 млн. Считайте маржу сами. Это был гарантированный способ зайти и быстро выйти с профитом.
Кто-то до сих пор ноет, что флиппинг мертв. Он мертв для лентяев и тех , кто видит стакан наполовину пустым. Для тех, кто умеет считать и видит цифры - это поле непаханое. У меня в портфеле сейчас десятки подобных объектов. Моя задача - находить вот такие «аномалии», когда квартиру выкидывают в рынок дешевле реальной стоимости.
Теперь про розовые очки.
Ко мне часто приходят с запросом: «Есть 10 миллионов, хочу заработать сверху 5». Ребят, чудес не бывает. С первого цикла, с маленьким бюджетом такие цифры не делаются. Хотите ощутимую выгоду, а не полтора миллиона ради которых не стоит и суетиться? Заходить во флиппинг нужно с бюджетом от 25 миллионов рублей. Тогда заработать 4-6 миллионов за цикл - это понятная, рабочая задача, а не лотерея.
И да, про налоги. Мы их платим. Это гигиена бизнеса. Стремление быть «белым» перед налоговой — это признак того, что вы играете в долгую и с крупным капиталом.
Кто успел купить ту квартиру в Фили — мои поздравления, вы забрали деньги со стола. Остальным совет: когда я даю готовое решение — решение нужно принимать быстро.
