Почти каждый покупатель, дошедший до стадии выбора конкретной квартиры, в какой-то момент упирается в один и тот же вопрос: какой этаж выбрать в новостройке. На плане все варианты выглядят одинаково, менеджер продаж уверяет, что «берут всё», а в голове живут старые установки вроде «первый и последний не предлагать».
Проблема в том, что этаж очень часто выбирают по привычке или «на слух», а не как технический параметр. Один боится высоты и отказывается даже смотреть верхние уровни, другой гонится за видом и забывает про зависимость от лифта, третий пытается сэкономить и берет самый дешёвый первый этаж, чтобы потом годами слушать мусоровоз и лай собак под окнами.
Грамотный подход всегда один и тот же: этаж рассматривается не как «понравилось / не понравилось», а как набор свойств, который влияет на шум, воздух, безопасность, комфорт, цену и ликвидность. Вопрос «квартира в новостройке: какой этаж выбрать» решается не один раз навсегда, а отдельно для каждой семьи и её сценария жизни. Универсального ответа нет, но есть понятная логика, позволяющая убрать лишние эмоции и принять взвешенное решение.
Этаж как технический параметр, а не мифический «правильный» номер
Если отбросить легенды о «счастливых» и «несчастливых» цифрах, этаж даёт нам вполне конкретный набор характеристик. От него зависят уровень уличного шума, загазованность, инсоляция, вид из окна, зависимость от лифтов, стоимость квартиры и её привлекательность при перепродаже. И вот с этого уже можно начинать разговор.
Нижние этажи в типичной новостройке часто дешевле на старте: это тот самый дисконт, который покупателю предлагают в обмен на постоянный контакт с улицей. Да, до квартиры ближе идти, есть ощущение «своего выхода во двор», но заодно вы получаете звук мусоровоза ранним утром, громкие разговоры под окнами, лаи собак и фары машин на уровне глаз. Плюс меньше приватности: шторы на ночь превращаются не в опцию, а в обязанность.
Средние этажи – тот компромисс, который в большинстве случаев и формирует основной спрос. Здесь вы уже выше плотного слоя выхлопов и основного шума, но ещё не живёте «над облаками». Уровень шума заметно ниже, воздух чище, вид из окна приятнее, зависимость от лифта терпимая. Не случайно именно такие уровни чаще всего называют ответом на вопрос «какой этаж лучше выбрать в новостройке для жизни»: они меньше раздражают и лучше продаются.
Верхние этажи – это история про тишину, вид и ощущение отдельного мира. Сверху никто не топает, городские звуки приглушены до фона, панорама может быть действительно впечатляющей. Зато появляется другая сторона: психологический дискомфорт у тех, кто боится высоты, зависимость от лифта, возможные перепады давления воды, жара под кровлей летом. Кому-то это не мешает, а для кого-то критично. Поэтому «лучший» этаж всегда будет не общим, а вашим.
Основные факторы, которые нужно учитывать при выборе этажа
Когда покупатель спрашивает: «квартира в новостройке, какой этаж выбрать?», профессиональный ответ никогда не ограничивается одной цифрой. Сначала разбираем исходные данные: дом, окружение, состав семьи, состояние здоровья, планы на дальнейшую перепродажу.
Первое, что оценивается, – окружение дома. Одна и та же высота в тихом дворе и на шумном проспекте будет ощущаться абсолютно по-разному. Если под окнами плотный трафик, торговый центр, площадка, где круглосуточно кто-то сидит на лавочке, нижние этажи станут концентратом шума и запахов. В таких случаях разумно уходить хотя бы на уровень 4–5 этаж и выше, чтобы не жить «на первой линии» всех звуков района.
Второй фактор – технические характеристики самого дома. Сколько лифтов в подъезде, есть ли грузовой, как организованы эвакуационные выходы, где стоят вентшахты и мусорокамеры, как расположены коммерческие помещения. В высотной башне с одним лифтом жить на 25 этаже – одно, в современном доме с двумя–тремя лифтами и продуманной инженерией – другое. Иногда именно технические решения, а не этаж как таковой превращают жизнь в комфорт или в постоянную борьбу с реальностью.
Третий момент – здоровье и образ жизни жильцов. Если в семье есть пожилые люди, маломобильные родственники или те, кому часто нужно выходить с ребёнком и коляской, «запас прочности» по этажу лучше закладывать заранее. В идеале – так, чтобы при поломке лифта вы могли терпимо подниматься пешком. Для кого-то предел – 4 этаж, кто-то спокойно ходит и на 8-й. И наоборот, если все здоровы, лифт надёжный, а дома вы проводите мало времени, приоритет «ниже, чтобы не ходить» может уступить виду и тишине на верхних уровнях.
На этом фоне вопрос «какой этаж лучше выбрать в новостройке» превращается в более честный: какие параметры для вас важнее – тишина, доступность, цена, перспектива перепродажи или вид из окна. Правильного ответа «вообще» не существует, есть только сочетания факторов, в которых вам будет комфортно или нет.
Нижние, средние и верхние этажи: плюсы и минусы без мифов
Проще всего рассматривать дом не как набор из 25 отдельных уровней, а как три зоны: нижнюю, среднюю и верхнюю. В каждой зоне этажи похожи по поведению и набору плюсов/минусов, отличаясь уже нюансами.
Нижняя зона – это обычно 1–3 этаж, иногда 2–3, если первый отдан под коммерцию. Здесь вашей сильной стороной будет доступность: быстро выбежать в аптеку, донести воду из магазина, вернуть забытый телефон, выгулять собаку, не привязываясь к лифту. Многие ценят и то, что с детьми и коляской не нужно преодолевать длинные лестницы. При этом реальный опыт владельцев показывает: если под вами нежилой этаж, жить проще – детям можно шуметь без постоянного страха разозлить соседей снизу. Но всё это работает только до тех пор, пока вы готовы мириться с высокой плотностью звука и запахов снизу.
Средняя зона – примерно 3–7, иногда до 8–10 этажей. Это тот диапазон, который чаще всего и рекомендуют как ответ на вопрос «какой этаж выбрать в новостройке для жизни». Здесь заметно тише, чем у земли, но вы всё ещё видите, что происходит во дворе, можете вполне различать людей и события, не чувствуете полной «оторванности от земли». Многие, примеряясь к этажам, в итоге останавливаются как раз на 8–10: шум улицы уже растворяется, панорама есть, но дети во дворе всё ещё различимы не как точки. Это тот самый компромисс «и вид, и контакт с реальностью».
Верхняя зона – это уровни выше 10–12 этажа, а в высоких башнях – весь верхний «ярус». Любители таких этажей подчёркивают три главных плюса: меньше шума, лучше воздух, никого сверху. Дополнительно есть ощущение большей безопасности и приватности: случайные прохожие к вам не заглянут, окна соседних домов обычно уже не смотрят прямо в ваши. Но тут же включается блок возражений: страх высоты, зависимость от лифтов, более долгие подъёмы с тяжёлым грузом, сложность с эвакуацией при отключении электричества. Часть покупателей прямо говорит: красиво, но «человеческий предел» пешей доступности – не выше 6-го этажа, всё остальное только вместе с стабильными лифтами.
Какой этаж выбирать под конкретные задачи и сценарии жизни
Разговор «какой этаж лучше выбрать в новостройке» становится предметным только тогда, когда мы подставляем под него конкретный сценарий: для кого и для чего покупается жильё. Семье с детьми, пожилой паре и инвестору под сдачу нужна не одна и та же квартира в одном и том же месте.
Если у вас маленький ребёнок (или планируются дети), в быту резко возрастает значение простой вещи: сколько раз в день вам придётся спускаться и подниматься с коляской, пакетами, велосипедом и всем остальным. В такой ситуации нижняя и средняя части дома объективно удобнее. Оптимальными часто оказываются 2–6 этажи: не слишком низко, чтобы жить лицом к парковке и газам, но и не так высоко, чтобы каждый выход на улицу превращался в мини-переезд.
Пожилые люди и те, кому тяжело много ходить по лестнице, обычно лучше чувствуют себя на низких этажах, но в домах с рабочими лифтами. Если лифты не внушают доверия, стоит честно примериться: до какого максимального уровня вы готовы регулярно подниматься пешком. Для кого-то это второй этаж, для кого-то четвёртый. И здесь ответ на вопрос «квартира в новостройке: какой этаж выбрать» будет жёстче привязан к здоровью, чем к виду и моде.
Инвестору, который берёт квартиру под сдачу или перепродажу, важнее всего ликвидность. Как правило, массовый спрос лучше всего чувствует себя именно на средних этажах: они устраивают большинство арендаторов и покупателей, не вызывают резкого «нет» у тех, кто боится высоты, и выглядят более привлекательно, чем самые нижние уровни. Поэтому если задача – потом легко продать или сдавать, имеет смысл смотреть на этажи, которые нравятся не лично вам, а большинству: примерно 3–7, иногда до 8–10 в зависимости от высоты дома.
Можно сформулировать простую рабочую связку: для повседневной жизни с детьми и делами – чаще нижняя и средняя зоны; для ощущения тишины, видов и «жизни над городом» – верхняя зона при условии готовности дружить с лифтами; для инвестиций – наиболее ходовые средние уровни, которые будут прицельно покупать и после вас.
Этаж, цена и перспектива перепродажи
Отвечая на вопрос, какой этаж лучше выбрать в новостройке, нельзя игнорировать деньги. Внутри одного и того же подъезда разные уровни могут существенно отличаться в цене и в том, насколько охотно их заберёт следующий покупатель.
Нижние этажи чаще всего привлекают покупателей именно ценой: дисконт по отношению к «середине» может быть вполне заметным. Это удобно, когда бюджет ограничен, а в районе хочется закрепиться. Но важно понимать, что эта разница в цене – не подарок, а компенсация за условия: повышенный шум, выхлопы, меньшая приватность и часто больший риск проникновения с улицы. Перепродавать такие квартиры тоже, как правило, сложнее: круг потенциальных покупателей уже.
Средние этажи – наоборот, стоят дороже, но и ликвидность у них выше. Это универсальный вариант, который устраивает и молодые семьи, и людей среднего возраста, и тех, кто хочет «без крайностей». С точки зрения ипотеки это означает, что за «хороший» этаж вы переплачиваете как в цене, так и в процентах, но зато в будущем продаёте проще, не делая больших скидок.
Верхние этажи ведут себя по-разному в зависимости от класса дома. В простых проектах стандартного уровня на них иногда дают небольшой дисконт: часть покупателей боится высоты, и спрос ниже. В более высоких классах жилья, наоборот, видовые квартиры на верхних этажах могут стоить дороже – именно за счёт панорамы, тишины и ощущения эксклюзивности. Здесь ответ уже в том, как именно строит и позиционирует объект девелопер. В любом случае при выборе важно честно посчитать, насколько вы готовы платить за конкретный набор плюсов и будете ли вы их реально ценить через пять–десять лет.
Вопросы и ответы
1. Какой этаж объективно лучше для жизни в новостройке?
«Объективно лучшего» этажа нет. Для большинства семей комфортно выглядит диапазон примерно 3–7 этажей: достаточно высоко, чтобы уйти от сильного шума и грязи, и достаточно низко, чтобы не быть полностью зависимым от лифтів и не чувствовать оторванность от двора. Но если вам тяжело ходить пешком, или вы, наоборот, обожаете виды с высоты, ваш личный «лучший» этаж будет отличаться от усреднённого.
2. Какой этаж выбирать семье с детьми?
Если в семье есть маленькие дети, особенно с коляской, лучше смотреть в сторону нижних и средних этажей – примерно 2–6. Так проще и быстрее выходить на улицу, относить и приносить вещи, ребёнок не будет зависеть от настроения лифта. При этом стоит избегать самых шумных уровней прямо над парковкой или въездом: постоянный шум и выхлопы быстро утомляют и детей, и взрослых.
3. Какой этаж лучше под сдачу или перепродажу квартиры?
С точки зрения ликвидности, как правило, выигрывают средние этажи – те же 3–7, иногда до 8–10, в зависимости от высотности дома. Они нравятся наибольшему числу потенциальных арендаторов и покупателей, не вызывают резкого отторжения и считаются «золотой серединой». Квартиру на таких этажах проще продать без серьёзных скидок и легче сдавать, чем крайние варианты вроде первого или очень высокого последнего уровня.
Полезные материалы:
Все новости в телграм канале: Ирина Риелтор: новости, лайфхаки, аналитика