Если посмотреть на развитие коттеджных поселков с участками без подряда, можно заметить одну закономерность. На старте здесь редко встретишь профессиональных застройщиков — каждый возводит дом собственными силами, и процесс идёт довольно хаотично. Но стоит поселку достичь примерно половины освоения, как тут же появляются компании, которые начинают плотнее застраивать территорию и активно выводить на рынок готовые дома.
Многие задаются вопросом: почему же застройщики не приходят раньше, когда земля стоит копейки? Ведь именно на раннем этапе можно было бы зайти в проект с минимальными вложениями. Но профессионалы делают это только тогда, когда территория уже готова к работе. Не только юридически, но и физически.
Как только появляются дороги, пусть неидеальные, но позволяющие технике и покупателям нормально перемещаться; как только подводят электричество, воду, интернет — участок перестаёт быть «сырой землёй» и превращается в понятный, предсказуемый актив. Именно в этот момент территория приобретает ценность для застройщика. И стоимость земли, выросшая в 10–15 раз, их не останавливает — они приходят туда, где можно эффективно строить и продавать.
Если бы создание инфраструктуры изначально было задачей девелопера — с продуманной схемой дорог, инженерией и планом развития, — застройщики появились бы в поселке сразу, без многолетних колебаний. Девелопмент всегда выступает катализатором: он создаёт условия, в которых строительство начинает быть экономически оправданным.
Отсюда и другая закономерность: как только появляется инфраструктура, частным владельцам уже сложно конкурировать с профессиональными игроками. Застройщик может выкупать участки оптом, быстро запускать строительство и формировать локальный рынок. Для обычного покупателя это не всегда плюс — лучшие участки зачастую уходят бизнесу, а не тем, кто хочет строить дом для себя.
Интересно и то, что феномен ИЖС фактически возник из-за отсутствия системного девелопмента. По сути, это попытка строить индивидуальные дома на территориях, которые ещё не подготовлены к строительству. Если бы базовая инфраструктура создавалась заранее, никакой отдельной категории «ИЖС» просто не понадобилось бы — любая земля была бы стандартно готова к эксплуатации.
Практика показывает, что даже минимальный, местами хаотичный девелопмент, затянувшийся на годы и не имеющий единого плана, резко увеличивает объемы строительства в поселках. Повышение стоимости земли этому совсем не мешает — наоборот, стимулирует интерес. Особенно растёт спрос на готовые дома: покупатели предпочитают решение «под ключ», а не строительство на неподготовленной территории.
В итоге главный вывод довольно простой. Можно успешно работать, занимаясь только девелопментом территорий и не строя ни одного дома. Но заниматься строительством без девелопмента невозможно. Вся логика рынка сводится к тому, что именно инфраструктура запускает жизнь проектов и формирует спрос. Девелопмент всегда идёт первым — и задаёт тон всему остальному.