В 2025 году законодательные изменения кардинально меняют правила игры для инвесторов в апарт-отели. После отклонения законопроекта об апартаментах этот сегмент сохранил статус коммерческой недвижимости с ограничениями на регистрацию и повышенными тарифами. Ключевое нововведение — обязательная классификация апарт-отелей и самооценка до сентября 2025 года. Без этого объекты теряют доступ к агрегаторам бронирования.
Почему правила игры изменились?
С 1 января 2025 года вступили в силу изменения в Федеральном законе «Об основах туристской деятельности». Они систематизируют рынок апартаментов и апарт-отелей, вводя единые стандарты для защиты прав потребителей и повышения качества услуг. Реформа затрагивает юридический статус, управление и продвижение объектов. Инвесторам важно учитывать эти изменения при покупке или управлении активами для пассивного дохода.
Что такое апарт-отель в новых реалиях?
С 2025 года понятия «апарт-отель» и «комплекс апартаментов» исключены из официального оборота. Теперь они приравнены к гостиницам с одинаковыми требованиями. Ключевой критерий — единое управление юридическим лицом или ИП, обеспечивающее сервисы: встречу гостей, уборку, безопасность и т.д.
Как изменится инвестиционная привлекательность апарт-отелей?
Новое законодательство повышает прозрачность и снижает риски. Рынок апартаментов стал предсказуемее, без существенных ограничений для владельцев. Гибридная модель управления (оператор + собственники) остается эффективной.
Влияние на доходность: по данным экспертов, операционная доходность апарт-отелей — 7-9% годовых, с учетом роста стоимости недвижимости — до 15-20%. Это выгоднее депозитов (4%).
Туристический налог: с 1 января введен налог 1% от стоимости размещения (минимум 100 рублей в сутки). Он взимается за средство размещения, даже при бесплатном проживании в программах лояльности. Муниципалитеты решают о его применении (кроме Москвы, СПб и Севастополя).
Перспективы рынка апарт-отелей в 2026 году
- Рост внутреннего туризма: поток в регионах вырастет на 8-17% (Минэкономразвития).
- Спрос на апарт-отели увеличится на 15%.
- Структура предложения: к 2030 году сегмент вырастет в 4 раза; к апрелю 2025 — 18 тыс. юнитов (преимущественно в СПб и Краснодарском крае).
- Инвестиции в туризм: свыше 1,2 трлн рублей в 2024 году для развития инфраструктуры.
В каких регионах инвестиции в апарт-отели наиболее перспективны?
Топ-регионы для инвестиций в апарт-отели в 2025 году:
- Краснодарский край (Сочи): 25% нового строительства, устойчивый спрос от туризма.
- Санкт-Петербург: 49% рынка, загрузка 90%, ADR 5,5 тыс. рублей, 27% нового фонда.
- Крым: загрузка 95%, ADR 15,3 тыс. рублей, доходность 10,44%.
- Калининградская область: загрузка 90%, ADR 12 тыс. рублей.
- Города-миллионники: Казань, Екатеринбург, Новосибирск, Ростов-на-Дону, Владивосток — для делового и туристического потока.
Ключевые рекомендации по выбору объекта для инвестиций в апарт-отели
- Профессиональная управляющая компания (УК): повышает доходность на 10 п.п. благодаря гибкому управлению тарифами.
- Концепция под аудиторию: например, для цифровых кочевников — коворкинг, Wi-Fi, гибкие тарифы.
- Соответствие закону: обязательная классификация и единая УК для всего объекта.
Инвестиции в апарт-отели в 2025 году остаются привлекательными благодаря росту туризма и новым стандартам. Для максимальной доходности выбирайте перспективные регионы и проверенные объекты.
Комплексные решения для прибыльного отельного бизнеса — наша цель. Независимо от масштаба или сложности задачи, мы работаем прозрачно и профессионально. Мы готовы обсудить ваши задачи по проектам и предложить гибкий формат для сотрудничества и модель финансирования.
Позвоните нам, и мы договоримся о персональной консультации онлайн, в нашем офисе или на вашем объекте: 8 800 600-85-10 (Пн – Сб, с 10:00 до 19:00)
Больше информации в Telegram-канале.