В российском праве добросовестный приобретатель — фигура ключевая, но до конца не определённая. От того, признают ли покупателя добросовестным, зависит, сохранит ли он приобретенную квартиру или может её лишиться, иногда даже без возврата денежных средств.
---
Кто такой добросовестный приобретатель по закону?
Согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ, добросовестный приобретатель — это лицо, которое:
1. Возмездно приобрело имущество (то есть заплатило за него).
2. Не знало и не могло знать, что продавец не имел права распоряжаться этим имуществом.
Закон защищает такого приобретателя, но не всегда. Собственник может истребовать имущество, даже у добросовестного покупателя, если оно:
- было утеряно;
- похищено;
- выбыло из владения помимо воли собственника (например, по поддельной доверенности).
При этом точных, жёстких критериев добросовестности закон не даёт. Следовательно, огромную роль играют разъяснения высших судов.
---
Позиция Конституционного Суда РФ (дело Мокеева, Постановление от 13.07.2021 № 35-П)
Гражданин Е. В. Мокеев купил квартиру у лица, которое формально было собственником (право было зарегистрировано). Позже бывшая супруга одного из прежних собственников оспорила сделку, ссылаясь на отсутствие её согласия. В итоге у Мокеева истребовали долю в квартире.
Возник вопрос:
можно ли лишать имущества добросовестного покупателя только потому, что одна из предыдущих сделок признана недействительной?
Конституционный Суд РФ по вышеуказанному делу встал на защиту имущественных интересов Е. В. Мокеева, признав его добросовестным приобретателем, указав:
- защита нужна не только первоначальному собственнику, но и добросовестному участнику оборота;
- покупатель вправе рассчитывать на данные ЕГРН и действовать, полагаясь на них;
-если он проявил разумную осмотрительность (проверил документы, сведения из реестра, не игнорировал очевидные риски), его права подлежат защите.
Однако это правовая позиция судов 2021 года уже не совсем соответствует отношениям в сфере недвижимости в настоящем времени, произошло много перемен, в современных условиях, с учётом всплеска мошеннических схем с квартирами, от покупателя ожидается:
- не только опора на сведения ЕГРН (Росреестра);
- но и повышенная осмотрительность – умение распознать, что сделка может быть фиктивной, а продавец – под влиянием третьих лиц с мошенническими намерениями.
В ряде дел Верховный Суд прямо или косвенно указывает:
если покупатель видел подозрительные обстоятельства, он не может потом прикрываться своей добросовестностью.
---
Фактически от покупателя ждут, что он обратит внимание, например, на следующее.
1. Поведение продавца
Покупатель должен был заметить, что продавец:
- странно нервничает, не контролирует себя;
- не уверен в своих правах на квартиру («мне сказали, что я собственник», «я сам не разбираюсь»);
- не ориентируется в документах, не может объяснить, когда и на каком основании получил жильё;
- явно говорит «под чьей‑то диктовкой» – оглядывается на сопровождающих, ждёт подсказок, боится говорить без них.
2. Условия сделки
Покупатель должен был усомниться в сделке, когда:
- цена явно ниже рыночной без внятного объяснения (срочность не всегда оправдывает скидку 20–30 % и более)
- собственник:
- пенсионер, инвалид, очень пожилой человек;
- человек в явно нестабильном состоянии, с признаками психических расстройств, зависимости;
- действует по доверенности, а сам не появляется;
3.документы на квартиру:
- оформлены «вчера», а продаётся уже «сегодня»;
- собственник владеет квартирой очень короткий срок, а до этого было несколько быстрых перепродаж (цепочка сделок);
- обременения (ипотека, аресты) загадочно погашены буквально за день‑два до сделки, и никто внятно не может объяснить, на какие деньги и при каких обстоятельствах.
По сути, современный покупатель при покупке квартиры должен разбираться или иметь следующие навыки:
в криминалистики – кто, когда, зачем продаёт, какие у сторон мотивы, откуда деньги/долги;
в психодиагностики – продавец адекватен? Он понимает, что делает? Есть ли давление третьих лиц? Видно ли страх, замешательство, растерянность?
в финансовом анализе – почему квартира дешевле рынка? Это нормальная скидка из‑за срочности, или результат схемы «обналички», вывода активов, мошенничества, фиктивного банкротства
Современная судебная практика всё чаще исходит из того, что:
- просто «полагаться лишь только на сведения Росреестра» – уже недостаточно;
- от покупателя ждут осмотрительности, критического мышления и базовых «следственных» навыков;
- покупатель, игнорирующий явные «красные флажки», рискует не только деньгами, но и самой квартирой.
Поэтому добросовестный приобретатель сегодня – это покупатель , который ограничился не только свежей выпиской ЕГРН, но изучил правоустанавливающие документы, проверил подробно историю объекта, задолженность по объекту, выяснил откуда возникла «низкая цена», зафиксировал общение с продавцом, осуществил проверку личности продавца, произвел безналичную оплату стоимость объекта, принял объект по акту приема- передачи.
Не забываем подписываться на канал, чтобы не пропустить следующую статью, в которой постараюсь опубликовать практический список шагов, которые сегодня разумно предпринять, чтобы максимально приблизиться к статусу «добросовестного приобретателя» и снизить риск лишиться квартиры через суд.
Совет для покупателей:
Со специалистом по недвижимости, который является агентом и юристом в одном лице, вам не нужно ломать голову, над тем, как стать добросовестным приобретателем!
юрист и агент по недвижимости в одном лице, Волкова Елена