Ассоциирование материального недвижимого объекта и его абстрактной концепции в одну доктрину ― это отнюдь не прерогатива английского права, а общее состояние общественных отношений, существовавшее в Европе повсеместно на протяжении более тысячи лет. Мягко говоря, правовый режим недвижимости в эпоху феодализма представлял собой бардак: вообразите, что вы получили по наследству квартиру в пять комнат, но одна из них уже занята кем-то, кто платит вам ренту, какая-то дама сверху ходит ежедневно к вам в уборную справлять свои туалеты, перед входной дверью мужик торгует сигаретами, а столовую вы точно также не имеете права переделать в дополнительную спальню. Но это ещё полбеды, – вы продали это неказистое наследство и захотели переехать на юг страны (допустим, это Франция), но, – чёрт возьми! – здесь невозможно купить квартиру, так как она не рассматривается как отдельная недвижимость! – Если вы думаете, что я передергиваю, то вы заблуждаетесь: в отличии от Британских островов, где право было унифицировано на территории Англии и Уэльса, Европа даже в рамках одной страны имела различные юридические системы, не говоря уже о том, что многие города, в силу древних вольностей, позволяли себе исключительные наплевательства на общий режим и исповедовали свои собственные юрисдикции. Целью первого Гражданского кодекса (французского) было именно объединение и унификация различных правовых отношений, что и породило общую норму описания недвижимости в довольно длинных, но чётких формулировках, поглощающих несколько статей. Однако постепенно, материальная однозначность в виде зданий, мельниц, ульев и т.п. выветривается и кодекс начинает включать в недвижимость некие сервитуты, узуфрукты и, под конец, «любые действия, связанные с иском против недвижимости»[1]. Хуже того, – здание не может быть недвижимостью само по себе, ибо это противоречит принципу «приращения» (accession), утверждающему принадлежность всего, что находится над и под землёй самой земле (собственности на неё)[2]. И здесь опять возникает юридическая фикция: в 1866 году Кассационный (апелляционный) суд Франции подтвердил возможность для здания быть самостоятельной недвижимостью (то есть находиться в собственности лица, не являющегося собственником земли), только если оно расположено на участке земли на особом «праве на поверхность»[3].
Но немцы, конечно, чемпионы по юридическим извращениям. Обыкновенный бюргер читает Германский Гражданский кодекс со слезами на глазах, и врачи-психологи уже более ста лет спорят о чём эти слёзы: то ли от умиления достоинствами немецких юристов, то ли они проливаются в редкие моменты понимания смысла прочитанного[4]. Невинное английское real property или изящное французское propriété немецкий правовед будет переводить аж в трёх значениях: как сам объект (вещь), как право на этот объект и как имущество в смысле предмета, имеющего ценность, что конечно же объясняет высокий процент бездетности среди юристов в Германии. Что же касается недвижимости, то здесь, кажется, не наблюдается такого надлома ума, как в иных отраслях права. –Выше мы уже отмечали, что немецкий кодекс выделяет земельный участок (Grundstück), вместе с его «особенными частями»[5] и правами, являющимися его элементами[6], из общей массы движимых вещей (Sache) тем, что все сделки с ним подлежат нотариальному оформлению[7] и регистрации в реестре прав[8], то есть, Гражданский кодекс посылает всех, желающих знать, что такое «земельный участок» (то бишь недвижимость) в Поземельную книгу[9], избегая дальнейших разъяснений.
В этом франко-германском контрасте отчетливо ясно, что одна и та же задача «статического» описания решена различно: «недвижимость», как слово (immeuble), интегрированное из латинского языка, несёт в себе массу юридических коннотаций, невыражаемую скромными размера кодексов. Французским разработчикам Гражданского кодекса необходимо было совместить в одном термине разнообразные отношения и в сельской местности, и в городах, на юге и на севере (разделённых до революции как юридически, так и по налоговому режиму) и они извлекли его из римского права в виде недвижимости, благо треть территории страны жило в его не самом плохом эрзаце. В Германии предпочли использовать идиому «земельный участок» (Grundstück), хотя в сумме определений и оговорок[10] немецкий Grundstück фактически то же самое, что и французское biens immeuble, – земля, недвижимость, – называйте как хотите, но эта штука требует отдельного регулирования, подумали немецкие юристы… при том (как увидим дальше) в момент перехода на неё прав (то есть в динамике сделки).
И уже чтобы поставить точку в данном вопросе, вернемся на Британские острова, где право, резво следуя за жизнью, извечно заводит логику в тупик, – вместо того, чтобы, например, как приличный континентальный законодатель статей или абзацев на 30 расписать что-нибудь про земельный участок или недвижимость, англичане в статутном праве семантически очерчивают то, что должно переходить из рук в руки при сделке, оформляемой через трансфер (то есть, передающей имение):
[…] земля должна подразумевать включение […] всех строений, сооружений, атрибутов, участий в общих пользованиях, оград, канав, заборов, проходов, вод, водотоков, свобод, привилегий, сервитутов, прав и преимуществ любого рода принадлежащих или о которых известно, что они принадлежат этой земле, или любой её части, или, в момент передачи, устроенных как, занятых в пользу или приносящих выгоды [этой земле] или любой её части, или известных как таковые, или как любая часть принадлежности этой земли[11].
– т.е. в Англии, также как и во Франции, и в Германии, земля – это совокупность материальных предметов и абстрактных категорий права.
__________________________
[1] les actions qui tendent à revendiquer un immeuble ― Art 547, Code Civil.
[2] Art. 546 и552 Ibidem – La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous (Собственность на землю несёт в себе собственность на всё, что над ней и под ней).
[3] Droit de superficie. В современном законодательстве таковым является «строительная аренда» (bail à construction).
[4] Это не наговоры автора. Набейте в интернете Abstraktionsprinzip и получайте удовольствие.
[5] wesentlichen Bestandteilen - § 94 Кодекса (BGB) имеет в виду материальные вещи: здания, растения, семена в земле, то же самое касается любого движимого имущества «прикреплённого» к земле (§ 946 BGB).
[6] Rechte, die mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden sind, gelten als Bestandteile des Grundstücks(Права, связанные с собственностью на землю, являются неотъемлемой частью земли). – § 96 BGB.
[7] § 311b BGB.
[8] § 873 Ibidem.
[9] Дословный перевод Grunbuch.
[10] E.g.: § 926 BGB также передаёт «приращение» (Zubehör) земли вместе с её собственностью (ср. Art. 552 Code Civil de France).
[11] s 62 (1) Real Property Act, 1925 – этот пассаж заимствован из устоявшейся текстовки трансфера (deed), применявшейся лет триста.