Отлично, коллеги-читатели и зашедшие на огонёк риэлторы. ✨
Сегодняшний пост родился из простой мысли, которая, уверен, приходила в голову каждому, кто хоть раз сталкивался с рынком недвижимости: а не обманут ли? Не случится ли так, что ты, честно скитаясь по съёмным квартирам и откладывая с зарплаты на зарплату, наконец-то покупаешь свои вожделенные метры, а через полгода тебе звонок: «Здравствуйте, это суд. Вашу квартиру у вас забирают».
Знакомо? Нет? А зря.
Потому что пока мы тут все переживаем, что в подъезде будет вонять кошатиной, а сосед сверху — топать, в судебной системе тихо и планомерно происходит нечто, от чего волосы встают дыбом. И имя этому «нечто» — прецедент.
Вот смотрите, цитата из одного известного монолога (спасибо автору за яркий пример):
«...абсолютно банальное дело, вот, предельно ясное, по которому суд должен бы сказать, госпожа Долина, идите на выход. То, что с вами приключилось, это ваша личная проблема. ...Но, значит, включились какие-то неведомые силы... и суд вынес решение, что Долиной квартира должна вернуться, а добросовестная покупательница... попала на деньги».
Вы только вдумайтесь в этот абзац. Человек продал квартиру. Получил деньги. Все, сделка завершена, можно жить дальше. Но нет! Если ты принадлежишь к «особой социальной категории» (читай: у тебя есть блат, статус или просто наглости выше крыши), можно через некоторое время заявить: «Меня обманули!» — и вуаля, квартиру тебе возвращают. А покупатель? А покупатель идёт, извините за выражение, «в пешеэротическое путешествие». Остаётся и без денег, и без жилья.
И ладно бы это был единичный случай. Так нет же. Прецедент создан. И понеслась.
«Таких дел, как говорят люди, знающие сейчас, более двухсот рассматривают российские суды. Более двухсот».
Двести! Это же не опечатка, это система. Двести людей, которые, вероятно, проверяли и документы, и историю квартиры, платили свои кровные, ипотеку брали, радовались новоселью. А теперь им говорят: «Извините, вас обманули. Вернее, вы ни при чём, но квартиру — на выход». И всё потому, что какая-то «бабка» (простите за прямоту) решила, что можно и дважды поиметь.
И знаете, что самое страшное в этой истории? Эта волна докатилась уже и до тех, кого, казалось бы, система обязана защищать в первую очередь. Тот же источник приводит пример с участником СВО, который купил квартиру, ушёл на фронт, а там... на него подали в суд о возврате этой самой квартиры. Пока он воюет, его жильё пытаются оспорить. Это вообще как? Какие ещё нужны аргументы, чтобы понять, что система поехала?
А теперь давайте смотреть правде в глаза. Что это значит для нас, для простых покупателей в Красноярске?
- Доверяй, но проверяй — это теперь не поговорка, а закон выживания. Проверять нужно не только банальные выписки из ЕГРН и документы. Теперь в зоне риска — личность продавца. Его возраст, социальный статус, адекватность, мотивы. Пенсионерка-одиночка? Продаёт единственное жильё? А куда она потом денется? У неё есть родственники, которые могут «помочь» ей написать заявление в полицию через полгода? Это неприятные, но теперь КРИТИЧНО важные вопросы.
- Риэлтор — это не просто «посредник, который ключи передаст». Хороший риэлтор в такой ситуации — это ваш следователь, психолог и юрист в одном флаконе. Он должен не просто «оформить сделку». Он должен просеять продавца как породу на золотом прииске. Понять, не подписываете ли вы соглашение с будущим истцом. Многие ли так делают? Увы, нет. Большинству главное — процент побыстрее срубить. А что там через полгода случится — это «ваши проблемы, я уже отстёг».
- Стандартный пакет документов — уже недостаточен. Я бы настаивал на сборе дополнительных доказательств адекватности и осознанности продавца на момент сделки. Видеофиксация, возможно, дополнительные справки. Да, это лишние телодвижения. Но когда на кону ВСЁ, лучше перебдеть.
Меня, как человека, который каждый день смотрит на этот рынок изнутри, эта история не просто бесит. Она пугает. Она уничтожает саму основу рынка недвижимости — принцип неотвратимости и окончательности сделки. Если после расчета и госрегистрации твою квартиру могут отобрать по решению суда, основанному на сомнительных показаниях, — какой смысл вообще во всех этих проверках? Мы возвращаемся в дикие 90-е, просто в более упакованной, «судебной» обёртке.
И да, мои дорогие риэлторы, которые читают этот пост и ёрзают в креслах. Это и вам сигнал. Потому что когда ваш клиент-покупатель через полгода останется и без денег, и без жилья, и с испорченной кредитной историей, он придёт за ответами к вам. И ваш красивый диплом и наклейка на машине его не утешат. Пора начинать работать не на объём, а на качество и безопасность. Или вы думаете, что эта волна вас не смоет, когда люди перестанут доверять самому институту сделок?
Вот такие пироги. Рынок недвижимости всё больше напоминает не базар, а минное поле. И главная мина сейчас — не «прописанный ребёнок», а сам продавец с его потенциальной «внезапной» недееспособностью и социальной неприкосновенностью.
Так что, друзья, бдительность и ещё раз бдительность. И да, выбирайте тех, кто работает головой, а не тем, что ниже спины.
Резюмирую в трёх острых фразах:
- Раньше боялись, что в квартире прописана бабушка-долгожительница. Теперь боятся, что её продаёт бабушка-манипуляторница.
- Прецедент — это когда один «особенный» случай ломает систему для сотен обычных.
- Если твой риэлтор не видит рисков дальше своей комиссии — ты для него не клиент, а разменная монета.