"КАЛЕНДАРЬ ЮРИСТА" мобильное приложение для юристов и адвокатов синхронизирован с базами МОЙ "АРБИТР" и ГАС "Правосудие", есть поиск по судебной практике
При заключении договора
купли-продажи недвижимости стороны часто вписывают фразу о том, что
«расчет произведен до подписания договора» или «покупатель обязательства
исполнил». Казалось бы, всё просто: условие есть, значит, оплата
прошла.
Однако судебная практика, в частности, свежее Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 09.10.2025 № Ф06-18693/2022 по делу № А55-722/2021, категорически утверждает обратное. Такая формулировка в договоре, без дополнительных доказательств, не является бесспорным подтверждением передачи денег и может быть признана формальностью.
Разберем на примере реального дела, почему так происходит и как обезопасить сделку.
Суть спора: «Оплатил» против «Деньги не получал»
В
деле фигурировал покупатель (Ракитянский И.В.) и продавец (Копылов
М.Б.). В договоре купли-продажи квартиры было прямо указано, что расчет
между сторонами произведен до его подписания. Однако позже возник спор:
продавец (через своего правопреемника, наследника) стал отрицать факт
получения денег. Покупатель, в свою очередь, настаивал на оплате,
ссылаясь на текст договора и свидетельские показания.
Суды трех инстанций, включая окружной, заняли сторону продавца. Почему?
Правовая позиция судов: почему «галочки» в договоре недостаточно
Суды дали четкие и суровые для невнимательных участников сделок разъяснения:
- Договор — не расписка. Само по себе условие в договоре о предварительном расчете, в отсутствие доказательств фактической передачи денежных средств, не доказывает исполнение обязательств покупателем. Договор лишь фиксирует волю сторон, но не удостоверяет сам факт платежа.
- Нужны «первичные» документы. Бесспорным доказательством оплаты служат документы, непосредственно подтверждающие передачу наличных или безналичный перевод:
Расписка продавца с указанием суммы, даты, объекта недвижимости и номера договора.
Акт приема-передачи денежных средств.
Выписки с банковского счета, подтверждающие перевод конкретно продавцу.
Квитанции, платежные поручения с отметкой банка.
В рассматриваемом деле таких документов у покупателя не было.
- Свидетельства родственников — слабый аргумент. Покупатель представлял пояснения своей супруги и матери. Суды их не приняли,
указав на заинтересованность в силу родственных связей. Такие показания
не обладают самостоятельной доказательственной силой в подобных спорах. - Финансовая возможность ≠ факт оплаты. Довод покупателя о том, что у него были деньги на покупку, также был отклонен.
Наличие средств не означает, что они были переданы именно этому
продавцу по этой сделке. Это косвенное доказательство, которое не
перевешивает прямого отрицания получения платежа контрагентом. - Приоритет — объяснениям «должника».
Ключевым моментом стала позиция самого продавца (Копылова М.Б.),
который последовательно утверждал, что денег не получал. Суд счел его
объяснения об обстоятельствах сделки (включая взаимоотношения с другими
лицами) правдоподобными и «объясняющими нетипичность поведения сторон».
Выводы и практические рекомендации
Дело № А55-722/2021 — это суровый, но важный урок для всех участников рынка недвижимости.
Для покупателей и продавцов:
- Никогда не ограничивайтесь лишь записью в договоре. Даже если расчет прошел «заранее», оформите отдельный документ о передаче денег.
- Идеальный документ — расписка. Она должна быть рукописной (для возможности почерковедческой экспертизы), содержать полные паспортные данные обеих сторон, сумму (цифрами и прописью), указание на конкретный договор купли-продажи, дату и подпись получателя денег (продавца).
- При безналичном расчете: в назначении платежа обязательно укажите номер и дату договора, адрес объекта. Сохраняйте подтверждающие документы от банка.
- Передавайте деньги при свидетелях? Свидетельские показания в суде — крайняя мера, их вес невелик, особенно если свидетели являются родственниками. Документ надежнее.
Для риелторов и юристов:
- Включайте в сопровождаемую сделку обязательный пункт о составлении расписки или акта при передаче денег.
- Информируйте клиентов о судебных рисках, связанных с «экономией» на первичных платежных документах.
- Храните копии всех платежных документов в досье сделки.
Итог:
Договор купли-продажи фиксирует условия перехода права, но не факт
расчета. Фраза «деньги уплочены» в тексте — лишь декларация. Гарантией
служит только правильно оформленный документ, непосредственно
удостоверяющий передачу средств. Пренебрежение этим правилом ставит под
удар всю сделку и может привести к потере и денег, и недвижимости, как
показало дело Ракитянского против Копылова.