В этой статье мы поговорим о том, как вывести или заменить созаемщика по ипотечному кредиту. Разберем основные шаги этого процесса, какие документы понадобятся и на что стоит обратить внимание, чтобы все прошло гладко.
Подпишитесь на наш официальный телеграм-канал ИпoтeкaPRO I Этaжи.
Кто такой созаемщик и зачем он нужен
Начнем с терминологии. Созаемщик – это человек, который по сути вместе с вами берет кредит и наравне несет ответственность за его погашение.
Если вы по каким-либо причинам прекратите внесение ежемесячных платежей, эта ответственность ляжет на плечи созаемщика.
К слову, созаемщика привлекают далеко не при каждом кредите.
Обычно это требуется в случаях, когда заработной платы недостаточно для оформления кредита. Доходы созаемщика будут суммированы с вашими – соответственно, банк может предложить более выгодные условия кредитования.
Второй вариант: созаемщика привлекают для того, чтобы выделить ему долю в жилье. В некоторых банках достаточно, чтобы созаемщику было от 18 лет. Доход и даже кредитная история могут не учитываются (но банкротство не допускается).
Третий вариант: привлечение созаемщика с определенной льготой. Например, с зарплатным проектом в данном банке – так можно снизить ставку по кредиту в среднем на 1 п.п.
Четвертый вариант: созаемщик-"донор" – человек со льготной по госпрограмме, он привлекается для того, чтобы получить господдержку даже тем, кто не подходит под льготную категорию. Это законно, но есть особенности, а с 1 февраля 2026 года будут ужесточения в использовании таких вариантов. Подробнее в статье.
Стать созаемщиком может любой человек, достигший совершеннолетия. Также созаемщик имеет право не выделение доли в приобретаемой недвижимости (это по договоренности между сторонами!).
Для банка созаемщики же являются дополнительной страховкой от невозврата средств по кредиту.
Созаемщики и поручители: в чём отличие
Между созаемщиками и поручителями есть несколько общих черт:
- оба фигурируют в кредитном договоре;
- гарантируют банку выплату долга;
- банку важна их платежеспособность;
- банк проверяет их кредитную историю;
- просрочки заемщика по ипотеке негативно влияют на кредитную историю и созаемщика, и поручителя.
Во остальном созаемщик и поручитель отличаются. Рассмотрим более детально.
Если созаемщик привлекается для увеличения суммы кредита, например, заемщику и созаемщику одобрят по 1 миллиону рублей, то вдвоем они получат 2 миллиона рублей. При этом поручитель (или поручители) также должны проходить на одобренную сумму кредита на те же 2 миллиона рублей.
Поручитель может привлекаться и без дохода – например, из числа наследников первой очереди, если ипотеку оформляет возрастной заемщик. И наоборот, поручителем выступает родитель, если заемщик – одинокий молодой человек или девушка (не семейные). Еще вариант требования поручительства – заемщик/созаемщик обладают неидеальной кредитной историей.
Созаемщик:
- имеет практически идентичную ответственность с заемщиком перед банком;
- в некоторых случаях наравне с заемщиком имеет право запросить кредитные каникулы в банке;
- в зависимости от требований конкретного банка, перед оформлением кредита может быть обязан предоставить такой же пакет документов, как и заемщик;
- подписывает тот же кредитный договор, что и заемщик;
- имеет право на налоговый вычет с процентов по ипотеке – пропорционально доле в праве собственности;
- вправе запрашивать у банка информацию о кредите – например, об остатке долга, текущей задолженности и т.д.
Поручитель:
- исполняет обязательства заемщика при требовании банка;
- подписывает отдельный договор с банком;
- зачастую не может запрашивать информацию об остатке долга и т.д.
Можно ли вывести созаемщика из ипотечного договора
Да, вывести созаемщика из своего кредитного договора вполне реально, за исключением случаев донорства.
Для этого необходимо соблюдение определенных условий:
- заемщик является одним из собственников ипотечной недвижимости (в ином случае ему необходимо выделить долю);
- у созаемщика не должно быть доли в этой недвижимости;
- заемщик получает достаточный и регулярный доход для оплаты платежа по ипотеке и других обязательных платежей.
Важно! Вывести созаемщика из ипотечного договора можно только после согласия банка.
Как созаемщику выйти из ипотеки самостоятельно
Бывают и обратные ситуации, когда выйти из кредитного договора хочет сам созаемщик.
В таких случаях также требуется соблюсти некоторые условия:
- основной заемщик является собственником ипотечного жилья либо имеет в нем долю;
- у заемщика достаточный доход для закрытия долга перед банком;
- основной заемщик не допускал просрочек по платежам в последние 12 месяцев.
Важно! При желании созаемщика выйти из договора банк обязательно проверит выполнение всех условий и оценит все риски. Только после этого можно надеяться на положительный результат запроса.
Однако невозможно вывести созаемщика без согласия основного заемщика. Либо на это действие потребуется судебное решение.
Как исключить созаемщика: пошаговая инструкция
1. Соберите пакет документов, включающий:
- заявления от всех участников кредита;
- паспорта всех заемщиков и созаемщиков;
- подтверждение доходов и наличия работы тех, кто остается в кредитном договоре;
- кредитный договор и документы на недвижимость (договор купли-продажи, долевого участия, уступки прав и т.д.);
- выписка из ЕГРН.
Для супружеских пар:
- при разводе – свидетельство о расторжении брака и судебное решение о разделе имущества и кредита;
- если развода нет – брачный контракт с условиями раздела имущества и долгов.
2. Подготовьте и отправьте банку заявление об изменении состава участников кредитного договора.
Только после положительного ответа банка на ваше заявление возможно будет вывести созаемщиком из договора.
3. Подпишите новые документы
Решение банка будет действительно на протяжении всего 60 дней после его принятия, так что действовать придется быстро.
За это время необходимо подписать дополнительное соглашение к кредитному договору, а иногда и закладную с договором обеспечения.
4. Внесите информацию в Росреестр
Это можно сделать самостоятельно или обратившись в ваш банк за платной опцией.
Как вывести созаемщика при разводе
Напомним, во время брака можно заключить два важных документа – это брачный договор и соглашение о разделе имущества. Но уже после развода допустимо делать только соглашение о разделе имущества.
Так вот, для вывод супруга-созамщика возможен только при наличии соглашения о разделе имущества.
Банкротство созаемщика
Заемщик является собственником и платит по ипотеке, а созаемщик вправе и банкротиться, и списывать свои долги, и реализовывать имущество.
Но если у созаемщика имеется доля в ипотечном жилье, то при взыскании может реализовываться эта самая доля. Но у заемщика есть приоритетное право выкупа.
Если же эта доля для созаемщика является единственным жильем и по ипотеке платят исправно, он не справляется только со своими потребительскими кредитами или другими долгами, то единственное ипотечное жилье могут оставить.
Важно! Если семейная пара не платит по ипотеке, то в случае банкротства реализует имущество управляющий, а не банк. Просто с продажи жилья банк первый получит остаток долга, а остальное (при наличии) будет направлено на погашение других долгов.
Сколько стоит вывести созаемщика из ипотеки
Вывод созаемщика из договора ипотеке – процесс не бесплатный. Прайс у каждого банка свой, поэтому лучше запрашивать его индивидуально в конкретном банке.
Важно понимать, что для банка вывод созаемщика – рискованное занятие, поэтому предварительно он основательно взвесит все риски.
Ну а куда обращаться за подбором недвижимости и оформлением всех документов, вы уже точно знаете – бесплатная консультация доступна на сайте etagi.com.