Пора развеять главный миф об аренде: получать платежи на карту и оставаться «в тени» больше не безопасно. Времена, когда налоговая реагировала лишь на жалобы соседей, безвозвратно ушли. С 2025 года ФНС запустила тотальную цифровую слежку, и шансы ускользнуть от её алгоритмов стремятся к нулю. Теперь не стоит гадать, попадут ли ваши доходы в поле зрения налоговой, а спрашивать себя — когда это случится.
В этом обзоре я детально рассмотрю:
- Инструменты ФНС: из каких источников налоговая черпает информацию
- Группа риска: какие арендодатели под прицелом в первую очередь.
- Легальные альтернативы: разберем 2 схемы как сдавать квартиру легально
1. Банки — глаза и уши налоговой (главный канал слежки)
Банки по закону (ст. 86 НК РФ) обязаны раскрывать по запросу налоговой все операции по вашим счетам. На основе этих данных алгоритмы ФНС выискивают подозрительные поступления. Сигналом для внимательного изучения служат:
- Систематические поступления от одного человека или организации.
- Платежи с одинаковым или очень похожим размером.
- Прямо указанные в назначении платежа формулировки: «аренда», «за жилье» и т.п.
Привет! Меня зовут Екатерина Гинкель и я эксперт по недвижимости в Краснодаре. Я помогу вам избежать типичных ошибок при покупке недвижимости и принять верное решение: звоните/пишите 8 938 520 14 87
2. Порталы объявлений (Avito, Cian)
Ваше объявление «Сдам квартиру» видят не только потенциальные арендаторы. Сотрудники ФНС тоже мониторят публикации. Они берут ваш номер телефона и имя из объявления и ищут совпадения в налоговой базе. Если находят вас, но не видят задекларированной аренды — готовьтесь к вопросам.
3. Росреестр
Если вы оформили долгосрочную аренду (от года) и зарегистрировали её в Росреестре, будьте готовы к вниманию ФНС. С 1 октября 2024 года сведения о всех таких сделках автоматически отправляются в налоговую. Если по этой квартире в декларации — прочерк, для инспекции это яркий сигнал к проверке. Легальный статус аренды теперь делает уклонение от налогов практически невозможным.
4. Наличие у вас в собственности двух и более квартир
Ваш портфель недвижимости может сам стать поводом для проверки. Налоговая все чаще рассматривает владение двумя и более квартирами как потенциальный источник неучтенных доходов. Представьте: если у человека в собственности целых пять объектов недвижимости, ему почти гарантированно придется устраивать «день открытых дверей» для инспекции и давать пояснения: а что он с ними делает?
5. "Любимые" соседи и обиженные арендаторы
Не стоит сбрасывать со счетов и старый добрый «человеческий фактор». Анонимный звонок от недовольного арендатора или бдительного соседа по-прежнему остается на вооружении ФНС. Такая жалоба — прямой сигнал к действию для налоговиков. А если у них окажутся на руках договор аренды или выписки о регулярных переводах, доказать уклонение от налогов будет проще простого.
Категории собственников с высоким риском проверки:
- Хозяева нескольких квартир. Для ФНС это как неоновой вывеской светится: «здесь может быть арендный бизнес».
- Те, кому стабильно приходят деньги на карту. Банковские переводы с чёткой периодичностью делают эту группу крайне уязвимой для автоматического скоринга и последующих запросов.
- Ваши жильцы зарегистрировали по вашему адресу детей в школу или садик. Факт использования арендуемого жилья для официальной регистрации (приписка к поликлинике, зачисление в учебное заведение) является веским основанием для проверки деклараций владельца.
Стоимость нелегальной аренды: во что вам может обойтись «экономия»
Если налоговая обнаружит неучтённый доход, готовьтесь к серьёзным финансовым потерям. Вот что ждёт нарушителя:
- Вас заставят доплатить НДФЛ за все три прошедших года (13% от вашего дохода).
- Плюс начислят штраф — 20% от суммы неуплаченного налога.
- Ко всему этому добавятся пени за каждый день задержки.
- А если общая сумма долга за три года превысит 2,7 млн рублей, вас может ждать уже уголовное дело.
Расчет рисков:
- Доход от аренды: 40 000 ₽/мес.
- Период неуплаты: 3 года (36 мес.)
- Общий доход: 1 440 000 ₽
- Сумма НДФЛ к уплате (13%): 187 200 ₽
- Штраф (20% от суммы налога): 37 440 ₽
- Итого к оплате (без пеней): 224 640 ₽
Как легально сдавать квартиру и спать спокойно
«Серая» аренда сегодня — это невыгодный и опасный груз. Пора рассмотреть честные и рабочие варианты.
- Статус самозанятого
Налог: 4% (с платежей от людей) или 6% (от компаний).
Плюсы: Лучшая ставка, регистрация в два клика, никакой отчётности и дополнительных взносов.
Минусы: Не подойдёт, если ваш годовой доход от аренды превышает 2,4 млн рублей. - Индивидуальный предприниматель на УСН «Доходы»
Налог: 6% от всех поступлений.
Плюсы: Снимает ограничение по доходу в 2,4 млн рублей — вариант для серьёзного арендного бизнеса.
Минусы: Нужно платить фиксированные страховые взносы и сдавать налоговую декларацию. А это дополнительная финансовая нагрузка.
Сейчас скрыть доход от сдачи жилья практически нереально. Рано или поздно налоговая выйдет именно на вас — в первую очередь, если у вас несколько квартир или вы получаете деньги на карту.
Совет здесь простой и очевидный: не дожидайтесь проблем, подберите для себя удобный налоговый режим и узаконьте свой бизнес. Поверьте, заплатить налоги по своей воле всегда выгоднее, чем потом оплачивать огромные счета от ФНС.
Понравилась статья? Ставьте лайк!
Подписывайтесь на мой канал, чтобы не пропустить новые статьи!
Меня зовут Екатерина Гинкель и я эксперт по недвижимости в Краснодаре. Я помогу вам избежать типичных ошибок и принять верное решение: звоните 8 938 520 14 87