Решили купить квартиру на вторичном рынке?
И уже понравилось несколько вариантов. И вопросы правильные задали продавцу квартиры.
Самое время разобраться с правоустанавливающими документами - документами, на основании которых продавец является собственником квартиры.
Проанализировав их мы сможем оценить риски покупки квартиры.⠀
Какие бывают документы-основания:⠀
🔹 Договор купли-продажи⠀
Такое имущество могло быть совместно нажитым в браке, среди собственников могут быть дети (или для его покупки использовался материнский капитал).⠀
В таком случае потребуется согласие супруга или разрешение органов опеки.⠀
🔹 Договор участия в долевом строительстве или договор уступки прав требования⠀
В случае с ДДУ и на стадии строительства нужно учитывать схему расчетов продавца с застройщиков, проведены ли они в полном объеме, согласен ли застройщик на уступку прав требования вам.⠀
Также необходимо оценить как была куплена квартира за наличные или с ипотекой.⠀
Если ипотека была у продавца на покупку и у вас ипотека, то нужно прорабатывать схему сделки от снятия залога и до перевода эскроу-счета на вас.⠀
Более того, возникают нюансы по исчислению срока продажи без налога, оформлению вычета и особым правам дольщиков.⠀
🔹 Договор дарения⠀
Подаренное жилье не является совместно нажитым, а значит его можно продать без согласия супруга.⠀
Однако, если дарение было между третьими лицами, нужно понимать был ли оплачен налог, так как это уже не безвозмездная сделка.⠀
Также необходимо проанализировать вероятность отмены такой сделки.⠀
Например, даритель в суде докажет, что дарение было сделано под давлением или угрозой для жизни⠀
🔹 Свидетельство о праве на наследство⠀
Наследование бывает двух типов - по закону или завещанию.⠀
Но обоих случаях в течение 3 лет, а иногда и позже, возможно оспаривание со стороны других наследников: например, завещание было составлено не в соответствии с законом, или заранее мнимое, или наследодатель находился в состоянии психического расстройства, или другой наследник спустя 5 лет после вашей сделки только узнал о вероятном наследстве и начал его оспаривать (сидел в тюрьме, числился пропавшим без вести и т.д.)⠀
🔹 Решение суда⠀
Право собственности по решению суда может быть признано в разных ситуациях.
Например, право собственности узаконено через суд — это нормальная практика.⠀
Однако, также решением суда сделка бывает признана недействительной.
Например, супруг продал квартиру без согласия супруги или детям не выделены доли в новом жилье, а это было обязательным условием опеки.⠀
🔹 Справка ЖСК о полной оплате пая⠀
Если владелец был членом жилищно-строительного или другого кооператива, то право собственности на недвижимость у него появилось после полной оплаты пая.⠀
При этом, полная оплата пая возникает на момент сдачи объекта в эксплуатацию.
🔹 Договор передачи помещения в собственность⠀граждан (приватизация).
Это передача квартиры из муниципальной в собственность гражданин.
Здесь нужно проверить состав семьи на момент приватизации, были ли отказы и как они были даны, сохраняется ли право пожизненного пользования в квартире у предыдущих жильцов.
Если такое право есть, то перед сделкой необходимо нотариально заверенное заявление о том, что такие жильцы отказываются от своего права пользования и проживания в данной квартире.
🔹 Соглашение о разделе имущества между бывшими супругами⠀
Составляется в письменном виде и заверяется у нотариуса.
🔹 Брачный договор, причем даже без расторжения брака
Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака. Так, в случае, если права на квартиру ранее были зарегистрированы в ЕГРН за одним из супругов, а брачным договором устанавливается режим раздельной собственности на данный объект иного супруга, то право собственности данного супруга подлежит обязательной государственной регистрации в порядке, установленным действующим законодательством.
Вместе с тем, возникновение прав иного супруга влечет одновременно и необходимость прекращение прав того супруга, чьи права были зарегистрированы в ЕГРН. Так как государственная регистрация прав носит заявительный характер, это означает, что в указанной ситуации с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган необходимо будет обратиться обоим супругам. Брачный договор в указанном случае будет являться документом-основанием возникновения и прекращения прав.
И здесь возникает вопрос, а обратились ли супруги с этим заявлением в регистрирующий орган перед тем как решили продать вам свою квартиру? И не умолчат ли они на сделке о наличии брачного договора?
🔹 Договор ренты - передача недвижимости новому владельцу в обмен на пожизненную выплату денежного содержания.
Риски - наследники получателя ренты могут попробовать оспорить договор в суде. Придется нести расписки и чеки, вызывать свидетелей, чтобы подтвердить добросовестность.
❗Вообщем, если покупаете квартиру на вторичном рынке, не пренебрегайте проведением юридической проверки как объекта недвижимости, так и самого продавца!