На днях попалось мне на глаза объявление в одном телеграм-канале, что застройщики проводят акции «для своих». См. это объявление на картинке к посту. Как видите, там и квартиры со скидками до 30%, и ипотека под 4%, и прочие плюшки. Можно получить собственную квартиру в Москве, не потратив миллионы, да еще и платеж по ипотеке ниже аренды. Рекламная ссылка ведет на ТГ-канал основателя одного московского агентства недвижимости.
Я бы вот постеснялся публиковать такую явную лажу. Уж кто-кто, а застройщики — не те люди, которые будут дарить вам подарки себе в убыток. А значит, есть в этих заманчивых предложениях какой-то подвох. Сейчас дам подробный расклад с цифрами и объясню, почему такие объявления — фейк, обман и замануха.
На картинке к посту скриншоты с «калькулятора ипотеки» одного застройщика. Видно, что цена квартиры при стопроцентной оплате — 22,5 млн рублей. А базовая цена, относительно которой рассчитываются проценты — почти 25 млн рублей! Смотрим на цифры дальше: первые 12 месяцев платеж 80 тыс. рублей, а с 13 месяца — 106 тыс. рублей. И ниже на этом же скриншоте видим, что по прошествии года ставка вырастет с 3,5% до 6%.
Сразу становится понятно, что обещания про ставку 4% — от лукавого. Просто пониженная ставка для покупателя компенсируется повышенной ценой квартиры. И я всегда снимаю розовые очки с клиента, который начитался вот такой рекламы, и объясняю, что квартиру он купит не за 22,5 млн, а за 25. Я не пудрю ему мозги, как некоторые недобросовестные риелторы, а растолковываю, что через 12 месяцев его карета превратится в тыкву — ставка по ипотеке вырастет почти в два раза.
Вообще говоря, дело с этими низкими процентными ставками обстоит так. Застройщик заключает с банком договор, по которому банк обязуется финансировать покупателей квартир в проекте застройщика по очень низкой ставке. Но банк же не дурак терять прибыль на таких маленьких процентах. Поэтому застройщик обязуется компенсировать ему недостающую прибыль своими деньгами. А где их взять так, чтобы и самому не оказаться в убытке? Да просто поднять цены на квартиры!
Психология работает так, что всегда найдется много желающих купить пусть даже дорогие квартиры по низким ставкам. Застройщик еще и «карманных» риелторов подпряжет, которые будут доверчивым покупателям рассказывать сказки про 4% и подгонять ему клиентов.
В итоге девелопер получает свою прибыль, изначально заложенную в проект, плюс сверхприбыль от повышения цены, которую отдает банку за то, что тот кредитует дольщиков его проекта по таким низким ставкам. А покупатель ведется на маленькие циферки, радуется халяве и бежит за кредитом, чтобы купить жилье именно в этом ЖК.
И эта нехитрая схема, скажу я вам, работает на ура. У многих покупателей «сносит крышу» от ипотеки под такой супернизкий процент. Они не обращают внимания на конечную цену квартиры, а лишь сравнивают ипотеку в банках и халявную ипотеку в проекте застройщика. Эти люди сами себя загоняют в кредитную кабалу, думая что заключили выгодную сделку с небольшим платежом по ипотеке. Такая кажущаяся выгода эмоционально воспринимается положительно. Низкие проценты — вот они, а лишние миллионы за квартиру где-то там, далеко за горизонтом. На это и расчет — чтобы люди принимали решение на основе эмоций. Вот тут-то и нужен грамотный риелтор, который убережет от опрометчивого шага. И подыщет действительно выгодные предложения, поможет реально сэкономить деньги.
Да, я тоже часто говорю о том, что продажа недвижимости — это продажа эмоций. И сам делаю все, чтобы представить жилье в выгодном свете — проветриваю квартиру перед показом, лампочки вкручиваю. Клининг и расхламление провожу в обязательном порядке, чтобы квартира выглядела свежей, чистой и новой. Но одно дело — натереть румяное яблочко, чтобы оно блестело и положить его на прилавке так, чтобы оно красивым бочком на покупателя смотрело. И совсем другое — подсовывать гнилье под видом хорошего товара. Вот в этом и разница между мной и другими риелторами, которые рекламируют откровенную туфту.
Я такие нечестные приемы для привлечения клиентов никогда не использую. Чужд для меня такой обман. Ни за что не посоветую своему клиенту то, что сам считаю невыгодным или неприемлемым. Всегда выступаю за честную и этичную рекламу. Если, например, я говорю, что для 85% клиентов мои услуги обходятся бесплатно, значит так оно и есть — в 85% сделок я окупаю свою комиссию. Выжимаю из каждого объекта максимум выгоды для клиента, как сок из апельсина — до последней капли.
И еще одним красивым числом я горжусь — более 50% клиентов находят меня через сарафанное радио. Потому что люди понимают, что для меня главное — не сиюминутная выгода, а работа на перспективу, вдолгую. Повторно клиенты ко мне обращаются, потому что видят, что я приношу им реальные, живые деньги, ценят мой подход. Вот об этом я везде пишу и рассказываю, а не дурю голову клиенту обещаниями низких процентов по ипотеке.
Ваш Алексей Калашников, решэлторЪ на красном «Мустанге».
Связь: +7 981 721 4012
Про мой опыт можно также почитать/посмотреть/послушать на других площадках. Контент везде отличается!