За последние пять лет загородная недвижимость перестала быть «для избранных». Люди выбирают свой дом ради пространства, чистого воздуха, возможности работать удаленно и комфорта растить детей. И эта тенденция только укрепляется: земля и частные дома дорожают, особенно там, где есть инфраструктура, асфальт до поселка и стабильный интернет.
Дешеветь ИЖС уже не будет. Но окно возможностей ещё открыто. Поэтому, если мечта о собственном доме живет в вас давно, а финансовая база есть (или формируется), воплощайте ее сейчас. Как купить частный дом – вопрос не только бюджета, но и стратегии. Расскажу, какие варианты есть в 2026 году.
Представлюсь для тех, кто впервые на этом канале. Меня зовут Артем Милов, я ипотечный брокер с 11-летним стажем. Помогаю клиентам получать одобрение ипотеки по самым выгодным ставкам. Работаю в т. ч и со сложными ситуациями: плохая КИ, недостаточная официальная зарплата, ИП и самозанятость.
Определите цель покупки
Чаще всего у клиентов одна из следующих целей:
- Проживание круглый год. Т.е смотрим на статус участка, подведенные коммуникации (газ, вода, канализация), подъездные пути, доступ к школе и поликлинике. Банки при одобрении ипотеки на такой дом так же проверяют пригодность для постоянного проживания.
- Дача или дом для выходных – сюда подойдут участки в СНТ, но с оговорками.
- Инвестиция и сдача в аренду – ключевой фактор здесь: локация. Дом в 60 км от МКАД с хорошим транспортным доступом будет пользоваться спросом у съемщиков. Дом в 120 км – уже «на любителя».
- Строительство «с нуля» – самый гибкий, но и самый сложный путь. Здесь важно: статус участка, наличие ГПЗУ, проектная документация и банк, который готов выдать ипотеку на землю + строительство.
Покупка дома по семейной ипотеке
Это одна из самых востребованных программ за последние годы. Ставка – 6%, срок – до 30 лет. Если установленного лимита не хватает, а это сумма – до 12 млн. руб. в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Ленинградской области и до 6 млн. руб. в других регионах, то можно использовать собственные накопления. Если накоплений нет, в качестве ПВ можно использовать государственные субсидии или материнский капитал.
Напоминаю, что с 1 февраля 2026 года можно будет рефинансировать комбоипотеку без потери льготной ставки. Т.е если даже сейчас вы оформляете часть суммы в семейную ипотеку, а оставшуюся - по базовой ставке, то после снижения ключевой ставки ЦБ и доступности классических программ можно будет снизить платежи через рефинансирование.
👉 Получить помощь ипотечного брокера
Покупка дома по IT-ипотеке
Да, купить частный дом в ипотеку от 6% пока еще могут и специалисты в регионах (на Москву и Питер ипотека не распространяется), работающие в IT-компаниях, если она входит в специальный реестры и при условии официального трудоустройства. Кстати, в число сотрудников, которые могут рассчитывать на льготную ставку входят не только айтишники, но и бухгалтеры, юристы этих компаний.
Но будьте внимательны: дом должен быть в жилом фонде, банк запрашивает подтверждение дохода (2-НДФЛ + выписка по зарплатному счёту), не все банки принимают объекты в СНТ, лучше уточнить заранее.
Проверяйте аккредитацию вашей компании, если она есть, смело подавайте заявку. Я оформлял такую ипотеку уже 11 клиентам – все одобрены в течение 5 рабочих дней. Есть свои нюансы, но я все объясняю своим клиентам.
Покупка дома в рассрочку
Застройщики коттеджных поселков предлагают купить частный дом в рассрочку без банка. Это особенно актуально, если:
- вы не проходите по возрасту или стажу в банке;
- хотите избежать дополнительной страховки;
- готовы внести 30–50% сразу, а остальное – за 1–2 года.
Совет! Даже если берете рассрочку – проверяйте застройщика как при ипотеке: судебные дела, репутация, готовые объекты. Лучше потратить на анализ, чем потом пытаться вернуть вложения.
👉 Получить помощь ипотечного брокера
Обменять квартиру на дом
В вашей семей есть вторая квартира (например, доставшаяся супруге от родителей) или своя трешка, из которой вы готовы переехать в частный дом с участком. Если нет крупных накоплений, можно подобрать вариант без доплаты.
Варианты:
- прямой обмен – редкость, но бывает (чаще – в регионах).
- альтернативная сделка: вы продаете квартиру → покупаете дом, можно в т.ч и в ипотеку.
Здесь сама структура схожа с альтернативной сделкой при купле-продаже квартир, о ней я рассказывал ранее на своем канале:
Покупка готового дома за свои деньги
Если у вас есть накопления и получили наследство, купить хороший частный дом без ипотеки – самый быстрый путь. Вы экономите на процентах, не зависите от банка и можете торговаться активнее – продавцы охотнее идут навстречу покупателям с наличными.
Однако не спешите, юридическая проверка обязательна. Я не раз видел, как «чистые на первый взгляд» дома имели скрытые обременения: аресты, доли несовершеннолетних, судебные споры по границам участка. Лучше вложиться в юридическую проверку перед покупкой, чем тратить время, деньги и нервы потом.
Как купить частный дом – вы теперь знаете, остается выбрать способ: за свои, в ипотеку, в рассрочку или с обменом. Если вы из Москвы или МО – могу провести офлайн-консультацию. Для клиентов из регионов оформляю ипотеку дистанционно. Для этого напишите мне в WhatsApp для бесплатной первичной консультации.