В этой статье мы расскажем, как работает комбинированная ипотека, какие преимущества она предлагает и на что стоит обратить внимание при ее оформлении. Если вы хотите узнать, как сэкономить на ипотеке и сделать покупку жилья более доступной, оставайтесь с нами.
Подписывайтесь на наш официальный телеграм-канал ИпoтeкaPRO I Этaжи, чтобы быть в курсе всех нововведений в сфере ипотеки.
Что такое комбинированная ипотека
Комбинированная ипотека или комбо-ипотека – это такой вид кредита, который позволяет объединить льготные и рыночные ставки. На первый взгляд может показаться, что это сложно, но на самом деле принцип довольно прост.
Чем комбинированная ипотека отличается от обычной
Комбо-ипотека – это законная возможность использовать льготную программу даже тогда, когда кредит требуется больше, чем доступно по программе.
Например, максимальная сумма кредита по Семейной ипотеке – 12 миллионов рублей в Москве, Санкт-Петербурге и их областях. А в остальных регионах можно оформить льготный кредит в размере только до 6 миллионов рублей.
Если нужна ипотека в большем размере, то закон разрешает добрать кредитными средствами по рыночной ставке. При этом залог один и тот же – приобретаемое или строящееся жилье.
Существует несколько вариантов комбо-ипотеки.
1) Наиболее распространенный вариант – это кредит по средневзвешенной ставке. Например, вы приобретаете квартиру в Тюмени за 10 миллионов рублей, есть первый взнос в размере 3 миллионов рублей, нужно в кредит 7 миллионов рублей, а максимальный льготный лимит – только 6 миллионов рублей.
Банк одобрит такую сумму под средневзвешенную ставку 8,8%. Считается так: (6%*6 млн+25,6%*1 млн)/7 млн=8,8%.
6% и 25,6% – со страховкой жизни (7% и 26,6% – без страхования жизни и здоровья и общая ставка также вырастет на 1%). Эта ставка действует на всю сумму кредита в 7 миллионов и не меняется при досрочном погашении.
2) Комбо-ипотека двумя кредитами. Выдается два отдельных кредита под приобретаемый залог.
Каждый кредит может быть выдан на разный срок. А при досрочном погашении можно сначала погасить дорогой кредит и оставить только льготный. Данный вариант более выгодный, но предоставляется небольшим количеством банков.
Если рассматривать пример выше, то один кредит будет 6 миллионов под 6%, а второй 1 миллион под 21,49% (есть и другие ставки в банках). Платеж по двум кредитам будет составлять 53911 рублей на сроке 30 лет вместо 55319 рублей по первой схеме.
3) "Сверхлимит" – в этом случае кредит выдается под единую ставку 6%, но рыночная часть субсидируется застройщиком.
Такое субсидирование стоит довольно дорого (60-65% от дополнительной суммы). Так, в примере выше застройщик должен заплатить банку от 600 тысяч рублей, чтобы покупатель смог оформить кредит на 1 миллион больше.
Соответственно, такие условия могут влиять на цену объекта – раз удорожание запрещено ипотечным стандартом, то покупатель лишается скидки на покупку или дополнительной опции в виде кладовки или паркинга.
Единственный банк, который работает со всеми тремя схемами, – это Совкомбанк, другие же банки только допускают только один из вариантов.
Определение и суть комбо-ипотеки
Комбо-ипотека доступна для тех, кто подходит под одну из государственных программ, таких как IT-ипотека, Семейная ипотека или льготная ипотека под 2% в новых регионах. Это один кредит с одной датой платежа и одним ежемесячным взносом. Заемщик получает преимущества государственной программы, но при этом не ограничен в цене на жилье.
История появления программы в России
Впервые комбо-ипотека появилась в нашей стране в мае 2022 года. В тот момент разрешили сочетать Господдержку с рыночной ипотекой при покупке одного объекта.
Позднее к Господдержке добавились другие допустимые программы – Семейная ипотека и IT-ипотека.
А недавно ввели комбо-ипотеку и для покупки в новых регионах – там льготная ипотека возможна под 2%. Также идут обсуждения о том, чтобы включить в список разрешенных программ для комбо-ипотеки Дальневосточную и Арктическую ипотеку.
А вот в Сельской ипотеке такой механизм не применяется и не планируется.
Механизм объединения двух кредитов
Кредит по госпрограмме и рыночная ипотека часто объединяются средневзвешенной ставкой.
Что такое средневзвешенная ставка и как она рассчитывается
Средневзвешенная ставка – как следует из названия, это ставка, рассчитанная с учетом общей суммы и ставки по каждой части кредита.
Для расчета используется следующий механизм:
- умножить каждую ставку на сумму соответствующего кредита;
- сложить полученные произведения;
- разделить результат на общую сумму кредитов.
Диапазон средневзвешенных ставок
В разных банках будет по-разному. Диапазон ставок зависит от региона, дополнительной суммы, а также льготной программы, поэтому расчет и сравнение ставок в каждому случае нужно проводить индивидуально.
Как работает комбинированная ипотека
Для примера возьмем Сбер и максимальную сумму кредита 30 миллионов при покупке квартиры в Москве.
Представим, что квартира стоит 38 миллионов рублей, вносим 8 миллионов в качестве первоначального взноса, а 30 миллионов берем в ипотеку на 30 лет.
Средневзвешенная ставка составит 16,3% годовых (если будет оформлена страховка жизни и здоровья заемщика), а платеж 415315 рублей. Минимальный доход семьи для одобрения такого кредита составляет 533900 рублей в месяц.
В данном случае на 12 миллионов рублей действует ставка 6%, а на 18 миллионов – ставка 23,16%. Общая сумма выдается под единую ставку 16,3%.
Ставка по дополнительной сумме зависит от размера самой суммы кредита – нередко она выше обычной рыночной.
Дело в том, что банки могут зашивать в ставку по дополнительной части кредита и компенсацию за выдачу льготного кредита – представители банков озвучивают, что компенсации от государства недостаточно, чтобы получать прибыль от льготных программ.
Если учесть, что с 1 января 2026 года компенсация еще уменьшится, то это также может повлиять на стоимость кредитов по комбо-ипотеке и повысит ставку по рыночной части кредита.
Какие программы можно комбинировать
Как мы уже упоминали, комбинировать можно рыночную ипотеку с Семейной, IT-ипотекой и ипотекой для новых регионов России.
Семейная ипотека в комбо-формате
Семейная ипотека – одна из самых востребованных льготных программ на рынке недвижимости. В октябре она побила рекорды за все время своего существования – было оформлено на 27,5% больше, чем в сентябре 2025 года.
Условия Семейной ипотеки
- Процентная ставка: 6%.
- Первоначальный взнос: от 20%.
- Срок выдачи ипотеки: до 30 лет.
- Срок действия программы: до 2030 года.
Лимиты для семейной комбо-ипотеки
По Семейной ипотеке можно взять максимум 6 миллионов рублей (и до 15 миллионов при комбо-ипотеке) в регионах страны.
Для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской области лимит составляет 12 миллионов рублей (и до 30 миллионов при комбо-ипотеке).
Кто может оформить семейную комбо-ипотеку
Получить Семейную ипотеку могут семьи:
- с одним рожденным или усыновленным ребенком до 6 лет, включительно;
- с двумя детьми до 18 лет, не включительно;
- с ребенком-инвалидом.
IT-ипотека в комбинированном варианте
Еще один допустимый вариант льготной программы для желающих воспользоваться комбинированной ипотекой.
Требования к IT-специалистам
Для оформления IT-ипотеки обязательно, чтобы заемщик был младше 50 лет и работал в компании, получившей государственную аккредитацию.
Лимиты для IT-комбо-ипотеки
Максимальная сумма – 9 миллионов рублей, если оформлять только IT-ипотеку. При комбинированной ипотеке допустимо добрать общую сумму до 18 миллионов рублей.
Особенности для IT-заемщиков
IT-специалисты могут взять только одну комбо-ипотеку.
Первоначальный взнос и срок кредитования
Эти данные могут зависит от конкретных предложений банка. Как правило, первоначальный взнос стартует от 20,01%. Максимальный срок кредитования приравнен к требованиям льготных программ – до 30 лет.
Преимущества комбинированной ипотеки
Плюсы:
- возможность купить более дорогое жилье;
- экономия по сравнению с полностью рыночной ипотекой (все условия кредитования рассчитываются индивидуально);
Недостатки и риски комбо-ипотеки
Минусы:
- ограничения по выбору банка, так как не все выдают такую ипотеку;
- повышенная долговая нагрузка;
- риски изменений ставки со следующего года – для семей с одним ребенком обсуждается повышение ставки до 10-12%, но для многодетных она может снизиться (повышение ставки не коснется ранее оформленных кредитов);
- ограничения по объектам недвижимости, в том числе, в отношении льготной категории. Наиболее широкое действие – для семей с ребенком до 7 лет. Эта категория может приобретать как первичное жилье от застройщика в любом городе, так и вторичное почти в 900 городах страны.
Кому подходит комбинированная ипотека
Комбо-ипотека больше всех подходит следующим категориям:
- семьи с детьми при покупке в крупных городах;
- IT-специалисты с высоким доходом;
- покупатели жилья премиум-класса.
Когда комбо-ипотека невыгодна
Если дополнительную сумму можно оформить потребительским кредитом или иным залоговым кредитом под иное обеспечение, то можно получить экономию в платежах, а также возможность досрочного погашения в первую очередь дорого кредита, его более просто рефинансировать.
На данный момент рефинансирования комбо-ипотеки вообще нет. Но приняты изменения по законности рефинансирования комбо-ипотеки. Они вступят в силу с 1 февраля 2026 года.
Но тут есть ряд вопросов по реальным программам банков:
- какие условия будут по новому кредиту с учетом того, что субсидирование по льготной части будет сокращено (это автоматически ведет к удорожанию рыночной части)?
- возможно ли будет рефинансировать кредит внутри банка или будут рефинансировать только при смене банка?
- какой срок оплаты по текущей ипотеке и одобряемость будут по данным программам?
- возможно ли будет рефинансировать комбо-ипотеку, выданную двумя кредитами или только при одном кредите?
Кредитная история и банковские проверки
Для одобрения заявки банк проведет стандартную проверку кредитной истории. Более подробно кредитной истории мы писали здесь.
Типы недвижимости для комбо-ипотеки
- новостройки по договору долевого участия;
- готовое жилье от застройщика;
- вторичное жилье (есть ограничения!).
Вторичное жилье
Для семей с ребенком до 6 лет разрешается покупать вторичное жилье только в маленьких городах, где строится не более двух многоквартирных домов одновременно.
Семьи с ребенком-инвалидом также ограничены в выборе вторички – им допустимо приобретать такую недвижимость только в регионах, где нет строительства (на момент написания статьи таких регионов нет).
Технические требования к объекту
Технических требований к квартирам на текущий момент нет. Главное, чтобы строительство шло в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
А вот по ИЖС они есть, но у каждого банка могут отличаться.
Как оформить комбинированную ипотеку: пошаговая инструкция
Шаг 1. Проверка соответствия условиям льготных программ
Убедитесь, что ваша семья подходит под условия Семейной ипотеки или IT-ипотеки.
Шаг 2. Выбор банка и изучение условий
Сравните все условия выбранных вами банков – процентную ставку, сумму кредитования, возможность комбо-ипотеки и т.д. Для консультации лучше обратиться к специалисту по ипотеке.
Шаг 3. Подбор подходящего жилья
Предварительно изучите ограничения по выбору жилья. Важно, чтобы застройщик был аккредитован у выбранного вами банка. Или наоборот, сначала определяемся с объектом, а потом подбираем наиболее выгодные условия его приобретения с учетом аккредитации или возможностью персональной аккредитации только под вашу сделку.
Шаг 4. Предварительный расчет параметров кредита
С этим этапом также лучше обращаться к опытному специалисту по недвижимости. Он предложит лучшие условия в банках-партнерах и даст совет, какой вариант максимально подойдет для вашей семьи.
Шаг 5. Сбор необходимых документов
Полный список документов можно запросить в банке или у ипотечного брокера.
Шаг 6. Подача заявки в банк
Если вы действуете самостоятельно, сделать это можно лично в банке. Если же вы работаете в тандеме с ипотечным брокером компании «Этажи», этот этап, как и многие другие, он возьмет на себя.
Шаг 7. Ожидание решения банка
Как правило, предварительное решение по вашей заявке банк выносит за несколько минут.
Шаг 8. Оценка недвижимости
Оценка проводится только по готовому жилью.
На этом этапе банк проверит предоставленные вами документы и проведет оценку стоимости объекта. После этого станут известны точные параметры кредита: сумма, ставка и график платежей.
Шаг 9. Оформление страхования
При оформлении ипотеки обязательным является только страхование залогового имущества, поскольку это требование прописано в законе «Об ипотеке».
Но без личного страхования ставка может вырасти на 0,5-1%.
Шаг 10. Подписание кредитного договора
После всех согласований можно перейти к подписанию кредитного договора. Мы советуем внимательно читать все условия, прописанные в нем.
Шаг 11. Регистрация сделки
Итак, вы подписали договор, теперь банк сможет провести регистрацию права собственности и залога в Росреестре.
Шаг 12. Получение средств и расчет с продавцом
После регистрации в Росреестре банк перечислит средства на эскроу-счет или продавцу (только при покупке готового жилья – в том числе, на вторичном рынке). Вам же необходимо внести оговоренный ранее первоначальный взнос.
Документы для оформления комбинированной ипотеки
К ним относятся:
- документы, удостоверяющие личность;
- документы, подтверждающие доход;
- документы для Семейной ипотеки (если вы берете именно эту программу) – свидетельства о рождении детей или документы на усыновленных детей, а также свидетельство о браке;
- документы для IT-ипотеки (если выбрана именно эта программа);
- справка от работодателя;
- подтверждение работы в аккредитованной компании (для IT-ипотеки);
- трудовой договор;
- документы на приобретаемую недвижимость.
Помочь вам разобраться во всех деталях комбинированной ипотеку могут специалисты компании «Этажи».
До 1 февраля 2026 года каждый супруг может оформить комбо-ипотеку в рамках Семейной программы единолично. Таким способом можно приобрести сразу две квартиры на семью по льготным условиям.
Бесплатная консультация доступна на сайте etagi.com.