Всегда удивлялся тому, как уверенно могут обманывать продавать свои курсы «гуру» по флиппингу, банкротным торгам и другим «быстрым способам»разбогатеть на недвижимости:
«Средняя доходность наших инвестиций — 200% годовых!»
«Мы стабильно делаем 98% годовых».
Каждый раз спрашивал себя: как так?
Это все магия! МАГИЯ ЧИСЕЛ!
Разберём как работает эта магия на примере нашей сделки на Яхтенной!
На прошлой неделе закрыли сделку по продаже помещения на Яхтенной , рассказывал про него здесь, с годовой доходностью около 408%)
Как так вышло?
Мы приобрели объект за 6 970 000 рублей в рассрочку, у одного из наших дружественных застройщиков в Санкт-Петербурге.
Первоначальный взнос — 2 684 705 рублей.
Два последующих платежа — по 348 000 рублей.
Всего вложено 3 380 705 рублей.
Не стали гнуть цену и продали за 2 месяца — 9 270 000 рублей.
Чистая прибыль без учёта налогов — 2 300 000 рублей.
На вложенные 3 380 705 рублей это 2 300 000 / 3 380 705 = 68,03% доходности за 2 месяца.
Годовая экстраполяция: 12 / 2 = 6 периодов; 68,03% × 6 ≈ 408% годовых.
И вот здесь начинается настоящая МАГИЯ:
Во-первых, это проценты на сумму первоначального взноса и двух платежей, а не на весь капитал инвестора.
Во-вторых, невозможно гарантировать шесть «таких же» сделок 6 раз подряд в году.
Как по факту эта сделка отразится на капитале инвестора?
Допустим, общий капитал инвестора 100 000 000 рублей, а в эту сделку было инвестировано 3 380 705 рублей.
Фактический результат на весь капитал за 2 месяца: 2 300 000 / 100 000 000 = 2,3% за период.
В пересчёте простым способом на год: 2,3% × 6 = около 13,8% годовых на весь капитал.
Вот настоящая «доходность портфеля», а не одной сделки.
Если бы продажа затянулась при той же прибыли 2 300 000 рублей:
— 4 месяца: доходность за период те же 68,03%, годовых ≈ 68,03 × (12/4) ≈ 204%.
— 6 месяцев: годовых ≈ 136%.
— 12 месяцев: годовых ≈ 68%.
Чем дольше «висит» сделка, тем ниже годовая скорость оборота капитала, тем меньше проценты , а это не круто)
Что будет если добавить реальные эксплуатационные расходы, от которых никуда не денешься?
Представим, что сделка шла 2 года, а коммунальные платежи были 10 000 рублей в месяц, это - 240 000 рублей
Тогда прибыль: 2 300 000 − 240 000 = 2 060 000 рублей.
Доходность на вложенные 3 380 705 рублей за 24 месяца: 2 060 000 / 3 380 705 = ≈ 60,93% за весь период,
что простым пересчётом даёт ≈ 30,5% годовых.
А на весь капитал 100 000 000 рублей это 2 060 000 / 100 000 000 = 2,06% за 2 года, то есть ≈ 1,03% в год.
Как показать 185% годовых и не спиз соврать, я разобрал в своем ТГ канале на примере 2-х случаев.
Вывод:
Когда кто-то зовёт вас вложить деньги в супер-проект команды:
-попросите у них полный список закрытых и открытых сделок за последние 3–5 лет;
-посмотрите реальные проценты с продажи по каждой сделке за вычетом налогов, эксплуатационных расходов, комиссий брокеров и УК, издержек при покупке и продажи;
-не было ли это краткосрочной аномалией растущего рынка? Как в 19-21 годах
Я всегда стараюсь смотреть на денежную доходность: мороженное продают за рубли, а не за проценты.
И считаю, что все что дает сейчас больше РЕАЛЬНЫХ 30% в недвижимости - это или Магия Цифр или волшебный подарок ввиде кладовых self-storage 😂
Максим Иванов, М2коммерц - цент доходной недвижимости
