История начиналась совершенно стандартно.
Покупатель нашёл квартиру через агентство недвижимости, внёс деньги в ячейку, оформил задаток, подписал договор, зарегистрировал право - всё как положено. Так делают тысячи людей в Москве каждый месяц.
Но вскоре выяснилось то, что никто не мог предугадать: Лариса Долина, продавец квартиры, вообще не собиралась её продавать по своей воле.
Она действовала под давлением мошенников, которые несколько месяцев внушали ей, что она участвует в секретной спецоперации вместе с “сотрудниками правоохранительных органов”.
И когда Долина получила деньги за квартиру — больше 110 миллионов рублей — она тут же передала их злоумышленникам, полностью уверенная, что всё делает правильно.
Дальше началось то, что для любого покупателя звучит как кошмар:
- квартиру суд вернул Долиной,
- а вот деньги покупателю никто не вернул.
- и это - не уникальная фантастика, а уже почти тенденция.
Рынок недвижимости в 2025 году стал опаснее и непредсказуемее. Сделки всё чаще оспариваются, люди теряют деньги, а привычная уверенность в том, что «договор подписан – значит, всё безопасно» больше не работает.
Это дело показало главный страх сегодняшнего рынка: даже если ты сделал всё по правилам, тебя всё равно могут оставить и без квартиры, и без денег.
Что именно пошло не так? Почему суд принял такое решение? И как вообще защититься в подобных ситуациях?
Давайте вместе разберём всё по пунктам в этой статье.
Суть конфликта: почему возник иск
Лариса Долина выставила квартиру на продажу, а покупатель ИП Лурье прошла все стандартные этапы сделки — осмотр, задаток, договор, расчёты через ячейку, регистрацию права. Но уже после регистрации Долина заявила, что несколько месяцев находилась под воздействием мошенников, которые представились “сотрудниками спецслужб” и убедили её, что продажа квартиры — часть фиктивной «спецоперации».
Долина подала иск:
- признать договор недействительным;
- вернуть квартиру;
- отменить регистрацию права покупателя.
Второй иск — от Лурье — касался выселения членов семьи Долиной как «бывших владельцев».
Правовая позиция Долиной была построена на двух основаниях:
- Статья 178 ГК РФ — сделка под влиянием существенного заблуждения.
Долина была уверена, что участвует в некой спецоперации, а договор — фиктивный и «под контролем правоохранителей». - Статья 177 ГК РФ — сделка лицом, не понимающим значения своих действий.
Экспертизы подтвердили: женщина находилась под длительным психологическим воздействием, влияющим на способность осознавать юридические последствия.
Но ключевой момент — не только в состоянии истца.
Суд установил, что покупатель Лурье не проявила минимальной разумной осмотрительности:
«…ответчик, зарегистрированная как ИП, основной вид деятельности – аренда и управление недвижимым имуществом, при заключении сделки не проявила даже минимального уровня разумной осмотрительности и осторожности, проигнорировала очевидные обстоятельства, свидетельствующие об искажении воли истца».
Это важный разворот современной практики - запомним его.
Итоги рассмотрения: квартира возвращена Долиной, но без двусторонней реституции.
Суд первой инстанции признал сделку недействительной по ст. 178 ГК РФ и вернул квартиру Ларисе Долиной.
Но дальше — самое спорное.
Суд отказал в двусторонней реституции
То есть Лурье не вернули уплаченные деньги.
Логика суда выглядела так:
- деньги из ячейки забрали мошенники;
- значит, взыскать их можно с мошенников, а не с продавца;
- если взыскать их с Долиной, возникнет “обязанность вернуть то, что она не получала”.
Юристы уже назвали эту позицию одной из наиболее спорных за последние годы.
Потому что она идёт вразрез:
- с п. 2 ст. 167 ГК РФ — каждая сторона обязана вернуть всё полученное (или возместить стоимость);
- с логикой гражданского оборота — продавец стал собственником денег в момент передачи;
- со здравым смыслом — риск действий третьих лиц нельзя перекладывать на покупателя.
Апелляция оставила решение в силе. Именно поэтому это дело стало резонансным: покупатель осталась без квартиры и без денег.
Что особенно важно знать покупателю: куда сейчас смотрят суды
Если раньше казалось, что покупатель защищён самим фактом зарегистрированного права, то практика последних лет показывает обратное.
Судьи всё чаще оценивают не только договоры, но и поведение сторон — как они вели себя до сделки, во время подписания, какие вопросы задавали и что могли заметить.
В основе таких решений лежат два ключевых принципа.
- Добросовестность
Статья 1 ГК РФ уже давно говорит: никто не вправе извлекать выгоду из недобросовестного поведения.
Сегодня эта норма начала работать куда активнее — суды буквально «просвечивают» мотивы сторон. - Разумная осмотрительность
Для покупателя это означает: вы должны не просто подписывать документы, но и проверять, в каком состоянии находится продавец, как он действует, какие обстоятельства сопровождают сделку.
Как покупателю обезопасить себя и не остаться без квартиры и денег
История Ларисы Долиной показала: сегодня недостаточно «правильно оформить сделку». Суды больше не смотрят только на договоры — они оценивают поведение, осмотрительность и здравый смысл.
И чтобы не оказаться в ситуации, когда у вас забирают и квартиру, и деньги, важно соблюдать несколько обязательных правил.
Не покупайте недвижимость без юриста — это не “услуга”, это необходимость
Профессиональный юрист — это не риелтор и не менеджер в агентстве.
Юрист:
- знает риски, которые вы не увидите «на глаз»;
- понимает правовое регулирование по сделкам, залогам, семейным вопросам, обману, заблуждению;
- анализирует судебные споры и учитывает актуальную практику 2024–2025 годов;
- отслеживает признаки недействительности сделки ещё до подписания договора;
- выстраивает доказательственную базу вашей добросовестности заранее.
Роль юриста — не оформить сделку и получить комиссию от нее. Роль юриста — сделать так, чтобы её невозможно было оспорить. Наша компания помогает сопроводить сделку с недвижимостью на любом этапе.
Проверяйте всё: и продавца, и объект, и обстоятельства вокруг сделки
Выписка из ЕГРН — это только поверхность. Для безопасности нужно проверять несколько блоков рисков. Перечислим основные.
Проверка продавца:
- действительность паспорта и история замен;
- брачный статус, согласия, риски семейных споров;
- наличие ограничений, доверенностей, перепродаж;
- исполнительные производства, судимости, мошеннические схемы;
- признаки недееспособности или внешнего давления;
- нелогичное поведение, спешка, противоречия в объяснениях;
- закредитованность и потенциальное банкротство;
- риски корпоративных споров, если продавец ген директор или учредитель в хозяйственных обществах и др.
Проверка объекта:
- история переходов прав за 20–30 лет;
- споры, аресты, запреты, притязания;
- перепланировки, самовольные изменения;
- данные БТИ, ФНС, Федресурса, управляющей компании;
- задолженности;
- зарегистрированные лица, в т.ч. дети, пожилые, несовершеннолетние;
- схемы предыдущих продаж.
Это не “контрольная формальность”. Это ваша страховка от будущих исков.
Формируйте доказательственную базу своей добросовестности
Важно не только проверить, но и зафиксировать, что проверка была.
В нашей практике мы:
- готовим подробное юридическое заключение на 20–40 страниц;
- документируем каждую проверку и её результат;
- фиксируем замеченные риски и рекомендации, которые дал юрист;
- составляем вывод: допускаем сделку / допускаем с условиями / не рекомендуем;
- сохраняем доказательства осмотрительности — письма, запросы, ответы, документы.
Так создаётся юридический щит: если сделку будут оспаривать, можно доказать, что покупатель действовал разумно и добросовестно.
Обращайте внимание на поведение стороны — не меньше, чем на документы
Суд прямо указал: покупатель мог и должен был заметить, что воля продавца искажена. Сегодня это стало одним из критериев законности сделки.
Признаки риска:
- противоречивые объяснения;
- тревожность, скрытые контакты, постоянные звонки;
- попытки ускорить процесс «во что бы то ни стало»;
- неестественная готовность уступать в условиях;
- фразы вроде: «я доверяю вам, можно без юриста».
Мы фиксируем поведение сторон документально:
- через опросный лист продавца;
- через запись разъяснений условий;
- через письменные подтверждения понимания последствий сделки в договоре.
Это помогает суду увидеть: продавец понимал, что делает, а покупатель действовал осмотрительно.
Пользуйтесь стандартами безопасной сделки — не “лайфхаками”, а системой
В нашей компании разработан собственный стандарт правовой безопасности сделки.
Он включает:
- многоступенчатую проверку контрагентов и объекта;
- анализ поведения сторон;
- проверку всех рисковых зон: семейных, корпоративных, наследственных, мошеннических;
- юридическое заключение как доказательство осмотрительности;
- безопасную схему расчётов — ячейка/аккредитив/СБР с правильно прописанными условиями;
- контроль подписания договора и передачи денег;
- сопровождение регистрации в Росреестре;
- проверку соблюдения условий после сделки.
Это не просто помощь во время сделки — это конструкция, которая удерживает вашу собственность и ваши деньги в безопасности.
Вывод
Дело Ларисы Долиной — напоминание о том, что даже внешне идеальная сделка может скрывать риски, которые невозможно увидеть без глубокого юридического анализа.
Сегодня осмотрительность — это не рекомендация, а обязательная часть безопасности: суды оценивают не только документы, но и поведение сторон, их внимательность и разумность.
Если вы хотите провести сделку с недвижимостью спокойно и без риска потерять и квартиру, и деньги — действуйте осознанно, работайте с юристом и создавайте доказательную базу своей добросовестности. А если нужна профессиональная поддержка — мы рядом.
Данную статью можно прочитать у нас на сайте.