Покупка готового арендного бизнеса давно стала популярным инструментом для инвесторов, которые хотят получать стабильный пассивный доход. Однако вместе с ростом рынка коммерческой недвижимости выросло и количество мошеннических схем. Ошибка на этапе сделки может стоить миллионов, а нередко — полной потери объекта или арендатора. Разберём, как выявить риски заранее и защитить себя при покупке готового арендного бизнеса.
1. Нереалистичная доходность без подтверждений
Главный тревожный сигнал — обещание доходности выше рынка. Если объект коммерческой недвижимости демонстрирует «идеальные» цифры, но продавец не предоставляет подтверждающие документы, скорее всего, перед вами схема. Запросите:
• договор аренды;
• график платежей;
• документы о фактически полученной арендной плате;
• банковские выписки.
Отсутствие прозрачной отчётности — первый показатель риска.
2. Арендатор, которого не существует
Одна из распространённых схем — фиктивный арендатор. На момент показа он может «работать» в помещении, однако через пару недель после сделки съезжает. Чтобы избежать этого, проверьте:
• регистрацию юридического лица;
• финансовые показатели компании;
• длительность реальной работы по адресу;
• наличие персонала и оборудования.
Не стесняйтесь напрямую связаться с арендатором и уточнить, планирует ли он продолжать аренду и на каких условиях.
3. Поддельный или «срочный» договор аренды
Иногда договор аренды составляется специально под продажу объекта. Он может быть подписан формально или содержать условия, которые позволяют арендатору выйти из него сразу после смены собственника.
Проверьте:
• срок договора (должен быть долгосрочным);
• обременения;
• условия расторжения;
• настоящие подписи и печати арендатора.
Особое внимание уделите пунктам о праве на расторжение после смены владельца — это частый инструмент мошенников.
4. Завышенная стоимость объекта
Цена коммерческой недвижимости часто искусственно увеличивается под предлогом «высокой окупаемости». Чтобы не переплатить, проведите независимую оценку объекта. Сравните его стоимость с аналогичными предложениями в районе, учитывая: трафик, видимость, инфраструктуру, место в структуре рынка.
5. Несоответствие документов фактическим данным
Объект может иметь скрытые проблемы: незаконную перепланировку, долги по коммунальным платежам, запрет на эксплуатацию. Перед покупкой обязательно сделайте юридическую проверку:
• ЕГРН;
• историю собственников;
• наличие арестов и ограничений;
• техническую документацию;
• разрешённые виды использования.
6. «Срочная продажа» как способ давления
Если продавец торопит, требует аванс здесь и сейчас, ограничивает доступ к документам — это практически всегда означает, что он скрывает проблемы. В сделках с коммерческой недвижимостью спешка недопустима.
Как обезопасить себя
• проводите due diligence объекта;
• проверяйте арендатора через открытые базы;
• работайте только через официальные договора;
• привлекайте юриста и эксперта по коммерческой недвижимости;
• оценивайте бизнес по фактической, а не обещанной доходности.
Итог
Готовый арендный бизнес — один из самых надёжных форматов инвестирования в коммерческую недвижимость, но только при тщательной проверке объекта и арендатора. Выявив мошеннические признаки на раннем этапе, вы сможете избежать финансовых потерь и выбрать действительно стабильный источник дохода.
Хотите быть в курсе главных трендов коммерческой недвижимости и получать выгодные предложения первыми? Подпишитесь на наш канал — будет полезно. А так же подписывайтесь на наш тг-канал, там вы найдете актуальный каталог объектов https://t.me/uk_akiara