Ипотечные сделки давно перешли в цифровую среду, и именно это стало одной из причин, почему мошенников в сфере недвижимости стало заметно больше. По словам юристов, за последние два года количество обращений, связанных с обманом при получении ипотеки, выросло: в период активных программ господдержки на рынке появилось много «дешёвых денег», а вместе с ними - пространство для преступных схем. Сейчас возможностей для злоупотреблений меньше, но обманщики продолжают адаптироваться и придумывать новые способы наживы.
Подставные заемщики
Одна из самых распространённых схем - оформление ипотеки на «дропа», то есть человека с чистой кредитной историей, который соглашается участвовать за вознаграждение. Мошенники подделывают документы, берут кредит на имя подставного покупателя, переводят деньги фиктивному продавцу и исчезают. Формально заемщик остаётся один на один с долгами, а доказать, что он не участвовал в сделке осознанно, крайне сложно. Единственный способ защититься - проверять личность участников сделки и внимательно смотреть документы по объекту.
Онлайн-ипотека: быстрый способ украсть всё
Больше всего рисков связано с дистанционными ипотечными сделками. Достаточно получить доступ к «Госуслугам» человека - через фишинговое письмо, поддельный сайт банка или покупку слитых данных. После этого мошенники оформляют электронную подпись на имя жертвы, запускают дистанционное оформление кредита, а банк видит корректные документы и считает операцию легальной. Деньги уходят подставному продавцу, а сам человек узнает о кредите только когда ему звонят коллекторы.
Иногда схема работает ещё проще: подпись оформляется на «проданного» владельца паспорта, и на него же берут ипотеку, используя фальшивые сделки купли-продажи.
Подмена квартиры
Бывают ситуации, когда покупателю показывают одну квартиру, а в договор подсовывают другую - проблемную, с арестами или обременениями. Чтобы избежать такого сценария, нужно лично сверять адрес, кадастровый номер, выписку из ЕГРН и проводить сделку через аккредитованный банком канал.
Подделка документов и лжеброкеры
Мошенничество встречается и на подготовительном этапе. Поддельные справки о доходах, фиктивное трудоустройство, использование подставных заемщиков - всё это схемы, при которых деньги получает злоумышленник, а долг остаётся на человеке.
Отдельная категория - «черные брокеры». Они обещают исправить кредитную историю или гарантируют одобрение ипотечного кредита, берут оплату — и исчезают. Иногда подсовывают крайне невыгодные условия, о которых клиент узнаёт уже после подписания договора.
Для продавцов тоже есть риски: мошенники могут настаивать на наличной форме расчета без банковской ячейки. В этом случае велик шанс получить фальшивые деньги - и доказать подделку потом почти невозможно.
Схемы с льготной ипотекой
Льготные программы стали ещё одним полем для злоупотреблений. Например, жертве подделывают документы о работе в IT-компании, чтобы получить IT-ипотеку, а позже проверка выявляет подлог. Государство требует вернуть субсидию и пересчитывает ставку, и в итоге заемщик остаётся с дорогим кредитом и неликвидной недвижимостью.
Есть и вариант с «донорской ипотекой»: человек с правом на льготную программу становится созаемщиком сразу у нескольких покупателей. Льгота срабатывает только по первой сделке, а остальные неожиданно получают повышенную ставку.
Встречаются и схемы с использованием льгот участникам СВО. Посредники обещают оформить кредит под пониженную ставку, используя чужой статус, берут деньги за «услугу» - и исчезают.
Ипотека в ИЖС: проблемы подрядчиков и откровенные махинации
В индивидуальном жилищном строительстве встречается сразу два типа рисков. Первый - классическое мошенничество: подрядчик получает деньги, в том числе ипотечные, и прекращает стройку на стадии фундамента или объявляет банкротство.
Второй - ошибки самого подрядчика. Некоторые компании недооценили последствия введения эскроу-счетов и ограничений семейной ипотеки - и остались без средств для завершения домов. В таких случаях люди рискуют остаться и без денег, и без строительства, и с растущими ставками по льготным кредитам.
Иногда встречаются попытки обналичить льготный кредит: заемщик берет ипотеку на стройку, регистрирует дом низкого качества и перестает платить. Тогда банк получает проблемный объект и долг, а клиент - уголовные последствия.
Как защититься от мошенничества с ипотекой
Эксперты сходятся в одном: нужно критично относиться к каждому этапу сделки и никогда не полагаться на устные обещания.
Что важно учитывать:
изучать документы по объекту и участникам сделки; избегать «брокеров» без офиса, сайта и юридического лица; не платить посредникам аванс и не верить гарантированным одобрениям; не участвовать в схемах с поддельными справками или чужими льготами; контролировать строительство при ИЖС: проверять подрядчика, его судебную историю, связанные компании; не соглашаться на предложения «заработать» на ипотеке - это уголовная ответственность по ст. 159 УК РФ с наказанием до 10 лет лишения свободы.