Привет, друзья! На связи «Опытным путем».
Вернулся с расчетами, которые помогут понять, сколько нужно инвестировать, чтобы пассивный доход полностью покрывал ипотечный платеж. Давайте разберемся, как это работает на практике.
📊 Что говорит Домклик?
Средний платеж по ипотеке в 2025 году достиг рекордных значений. Согласно данным аналитического центра Домклик, стоимость ипотечного платежа по сегменту новостроек за 8 лет увеличилась на 29%, а в сегменте вторичного жилья – на 43,4%. В регионах средний ежемесячный платеж составляет 35-40 тысяч рублей (примерно четверть от ежемесячного дохода заемщиков), а в Москве этот показатель достиг 97 тысяч рублей.
Важно понимать, что цифры в 35-40 тыс. рублей для регионов и 97 тыс. для Москвы являются средними показателями по рынку. Реальные платежи сильно зависят от суммы кредита и срока: для квартир стоимостью выше 20 млн рублей в столице ежемесячный платеж может превышать 150 тыс. рублей даже при рыночной ставке. В предыдущей статье я рассказывал о том, какие изменения ждут семейную ипотеку, но текущая ситуация требует фокуса на реалиях рынка — ведь даже по льготным программам платежи для дорогого жилья остаются существенными.
🔢 Расчеты: сколько нужно инвестировать?
Для регионального платежа (40 тыс. ₽/мес)
Чтобы получать 40 тысяч рублей в месяц пассивного дохода для покрытия ипотечного платежа, необходим капитал в размере 2,67 млн рублей при доходности 18% годовых. Однако реальные надежные инструменты дают меньший доход.
Оптимальная структура портфеля:
- 40% в долгосрочные ОФЗ (например, ОФЗ-26238 с погашением в 2041 году)
Эти облигации дают купон около 12% годовых относительно стоимости и имеют высокий потенциал роста при снижении ключевой ставки. При текущей цене около 590 рублей ожидается рост к номиналу в течение следующих 3-5 лет.
- 30% в среднесрочные ОФЗ (5-10 лет, разные даты выплат)
Эта часть портфеля обеспечит стабильный денежный поток. Купоны по таким облигациям обычно выплачиваются раз полгода, поэтому важно подобрать выпуски с разными датами платежей, чтобы минимизировать "провалы" в поступлении дохода.
- 20% в надежные корпоративные облигации
Важный нюанс: надежные эмитенты сейчас дают купоны в районе 14-16% годовых, но можно найти выпуски с высоким рейтингом и доходностью 18-20%. Именно эти бумаги будут обеспечивать баланс между доходностью и надежностью.
- 10% в валютные облигации
Эта часть портфеля служит хеджем против возможного ослабления рубля. Даже при текущем курсе 85 рублей за доллар, к 2028 году возможен возврат к уровням 95-100 рублей.
Для московского платежа (97 тыс. ₽/мес)
Для покрытия платежа в 97 тысяч рублей потребуется капитал в размере 6,47 млн рублей при доходности 18% годовых. С учетом реальных ставок по надежным инструментам эта сумма будет выше.
Структура портфеля аналогична региональному варианту, но с большими абсолютными цифрами:
- 35% в долгосрочные ОФЗ
- 25% в среднесрочные ОФЗ
- 25% в надежные корпоративные облигации
- 15% в валютные инструменты
⚠️ Важные нюансы, о которых молчат
1. Неравномерность купонных выплат
Даже тщательно подобрав облигации с разными датами выплат, добиться идеально равномерного ежемесячного дохода сложно. Придется либо накапливать избыток в месяцы с высокими выплатами для покрытия "провалов", либо оставить часть портфеля в фондах ликвидности.
2. Ставки по облигациям и надежность
Сейчас многие облигации предлагают доходность 18-20% годовых, но такие высокие купоны обычно связаны с повышенными рисками. Так же стоит учесть, что выпуски с такой доходностью часто имеют амортизацию либо оферту, а срок до погашения составляет в среднем 2-3 года.
- Амортизация — это процесс, при котором эмитент постепенно возвращает инвестору часть номинальной стоимости облигации.
- Оферта — процедура, через которую инвестор может продать облигации обратно эмитенту по номиналу.
3. Альтернатива: досрочное погашение ипотеки
При текущих высоких ставках и сроках по ипотеке на 20-30 лет есть смысл рассматривать досрочное погашение, но с важным условием – на уменьшение ежемесячного платежа, а не срока кредита.
Это стратегически выгодно по нескольким причинам:
- Сразу снижается ежемесячная нагрузка на бюджет
- Через 2-3 года, когда ставки начнут снижаться (по прогнозу ЦБ к 2028 году они достигнут 7,5-8,5%), можно будет рефинансировать остаток ипотеки под более низкий процент
- В итоге вы получите значительно меньший платеж при том же сроке кредита
📌 Главный вывод
Покрыть ипотечный платеж пассивным доходом реально, но требует значительного капитала:
- Для регионального платежа в 40 тыс. ₽: требуется портфель в 3-3,5 млн ₽ с доходностью 15-16% годовых
- Для московского платежа в 97 тыс. ₽: необходим капитал в 7-8 млн ₽
В текущих условиях оптимальная стратегия – консервативный портфель из надежных облигаций с фокусом на ОФЗ и бумагах надежных эмитентов. При этом не стоит недооценивать альтернативу в виде досрочного погашения ипотеки на уменьшение платежа с последующим рефинансированием через несколько лет.
А если хотите увеличить доходность на 1-2% за счет грамотной налоговой оптимизации через ИИС 3 типа – буду рад видеть в своем Telegram-канале, скоро там будет серия постов с подробной стратегией для обладателей ипотеки.