Начнем с цифр.
Доля ипотечников с высокой долговой нагрузкой, направляемой на обслуживание кредита (кредитов), от 80 процентов совокупного месячного дохода по итогам третьего квартала 2025 года составила 6 процентов, в то же время как в третьем квартале 2023 года достигала 47 процентов.
В общем, понятно, с чем это связано. Прежде всего с ужесточением требований ЦБ РФ к банкам, проводящим ипотечное кредитование, по отбору заемщиков, а как следствие, ужесточением требований банков к самим заемщикам. Это и увеличение первоначального взноса до как минимум 20,5 процентов от цены приобретаемого жилья, а в ряде случаев и до 40 процентов. Проверка закредитованности заемщика — банки пытаются возродить давно забытое требование, по которому считается, что семья на обслуживание ипотечного кредита «комфортно» должна тратить не более трети совокупного семейного дохода. Ужесточение требований по подтверждению дохода заемщика и созаемщика (в прошлое уходят справки по форме банка, справки 2-НДФЛ на бумажном носителе). Но только ли с этим? Нет. Часть потенциальных ипотечников уходит в серую зону рассрочек от застройщиков и не «светится» перед контролирующими органами как заемщики.
Ввод жилья в России в январе-октябре 2025 года снизился в сравнении с аналогичным периодом прошлого года на 4,6 процентов — до 83,6 миллионов квадратных метров, свидетельствует Росстат.
По итогам девяти месяцев 2025 года доля сдаваемого жилья в РФ со срывом сроков сдачи увеличилась на 7 процентов по сравнению с аналогичным периодом 2024 года (35 процентов) до 42 процентов (по данным «ЕРЗ РФ»). Что касается Москвы, в столице доля нового жилья с просрочкой составила 53 процента.
Эксперты утверждают, что основные причины несоблюдения сроков введения жилых домов в эксплуатацию — снижение продаж недвижимости и дефицит рабочих кадров.
Если сложить факторы усложнения ипотечного кредитования покупателей новостроек (участников долевого строительства жилья), уменьшения количества продаж строящегося жилья, можно прийти к выводу о плачевном финансовом состоянии застройщиков. Для привлечения покупателей застройщики все активнее и активнее стали использовать схему рассрочки платежей по договорам долевого участия, когда до ввода дома в эксплуатацию дольщику предоставляется беспроцентная рассрочка на платежи по ДДУ. Чем это выгодно участнику долевого участия? Прежде всего, отсутствием процентов за пользование заемными средствами, при нынешней учетной ставке ЦБ РФ очень приятный бонус. И главное, не надо подтверждать финансовую состоятельность перед банком, а зачастую не нужен и первый платеж (что в случае с ипотечным кредитованием не может составлять менее 20 процентов от стоимости жилья). Благо для покупателя? На первый взгляд — да. Но, как всегда, есть «но».
В случае ипотечного кредитования на эскроу-счет вносится сумма первоначального взноса, который платит покупатель, и ВСЯ сумма стоимости квартиры. По сути, покупатель на стадии подписания договора участия в долевом строительстве оплачивает цену ДДУ на эскроу-счет застройщика деньгами своими и банка. Застройщика в дальнейшем уже не должна волновать финансовая составляющая оплаты договора. Обязательства дольщика лежат не в сфере взаимоотношений с застройщиком, а в сфере взаимоотношений с банком. При схеме расчета с применением рассрочки, денежные средства поступают на эскроу-счет постепенно, по графику платежей. И «слабым звеном» становится уже застройщик при задержках платежей со стороны дольщика.
По смыслу эскроу-счета дольщик депонирует на него средства из личных сбережений или из личных сбережений и привлеченных денег ипотечного банка. Застройщик сможет получить денежные средства с этого счета только после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию. А за какие деньги строить жилье? За собственные средства застройщика или привлекать деньги банка под проектное финансирование. Как правило, все застройщики привлекают проектное финансирование. Банки же оплачивают строительство поэтапно, не переводя всю стоимость строительства на счет застройщика. И неудивительно, что размеры и сроки финансирования банками строительства коррелируются с наполнением эскроу-счетов. Эскроу счета наполняются медленно, банки сознательно тормозят финансирование строительства. Объект строится медленно, нарушаются сроки, что приводит к уменьшению потенциальных покупателей. Застройщик начинает привлекать дольщиков беспроцентными рассрочками, чтобы хоть и медленно, но наполнять эскроу-счета. Ключевое слово — «медленно». Счета не пополняются, строительство замедляется. Итог — срыв сроков сдачи дома.
Последствия же срыва сроков сдачи для застройщика печальны. Несоблюдение срока сдачи жилого дома — основание для расторжения ДДУ со стороны дольщика и возврата денежных средств с эскроу-счета. Для тех, кто брал рассрочку от застройщика до момента сдачи дома в эксплуатацию, необходимость или полностью оплачивать цену жилья до момента сдачи за свой счет, или брать кредит в банке, что удорожает цену жилья, да и не всегда возможно из-за финансовой составляющей заемщика.
И если дольщик, подписывая ДДУ, рассчитывал на компенсацию от застройщика за срыв сдачи дома в эксплуатацию, то огорчим его. Ответственность за срыв сроков сдачи не ведет на конец 2025 года к существенным расходам застройщика. Еще с началом пандемии COVID. Правительство РФ ввело мораторий на начисление неустойки (в том числе и по Закону "О защите прав потребителей") застройщикам за несданные вовремя дома. В 2022 году мораторий опять продлили из-за санкций, боялись, что будут задержки с поставками стройматериалов из-за рубежа. Продление моратория было в 2024 году и в 2025. В 2025 году уже из-за сокращения продаж, а как следствие — нестабильного финансового состояния застройщиков. Также работающая ранее схема получения беспроцентной рассрочки до момента ввода в эксплуатацию, а потом переуступка права с существенным приростом цены тоже в 2025 не работает.
Максимальный прирост цен в 2025 году составил 8,9 процентов. Причем такая динамика выявлена в самом дешевом сегменте первичного рынка жилья в Москве. В остальных сегментах первичного жилья Москвы прирост цен еще ниже — пишет РБК Недвижимость. Фактически же цена сделки снижается за счет скидок и бонусов. Номинальный рост цен не отражает реального положения дел на рынке недвижимости. В большинстве проектов цены стабилизировались или ползут вниз с учетом индивидуальных условий покупки. Спрос же последние полгода снизился на 10 процентов. Если во втором полугодии 2025 года было заключено 43 тыс. договоров долевого участия, то в первом полугодии 2025 года 38,56 тыс.
Резюмируя все вышесказанное, приходим к выводу, что, предоставляя беспроцентную рассрочку на платежи по ДДУ, застройщики сами себя загоняют в «пиковую» ситуацию, которая может привести к массовым банкротствам.
P.S.
Председатель ЦБ РФ Эльвира Набиуллина, как руководитель регулирующего органа, посмотрела на рассрочку по ДДУ с другой стороны. По словам главы Центробанка: "Рассрочка, являясь по сути полноценным потребительским кредитом, в отличие от него не регулируется законодательством. Важно, чтобы человек, который берет рассрочку, был так же защищен, как и тот, кто берет классический кредит. Поэтому в данном направлении нужны законодательные нормы".
main.estate