Ситуация: женщина продала квартиру, получила деньги, всё подписала. А потом заявила, что стала жертвой мошенников.
Суд встал на её сторону, и покупатель остался без квартиры и без денег. Многие вообще перестали понимать, можно ли в России безопасно покупать недвижимость.
Такие процессы бывают не потому, что «продавец звезда». А потому что реально существует статья, которая «откатывает» сделку назад, если одна из сторон была под давлением мошенников.
4 обязательных действия, чтобы снизить свои риски
Важно! Я сама прошла по этому пути, в этом месяце. Уже после громких судебных дел на счет возврата квартир обратно продавцу. И сделала именно эти действия:
1. Расчёты - только через аккредитив
И только полая сумма в договоре. Никаких наличных, переводов с карты на карту, «давайте половину сейчас», «а остальное в ячейку».
Только аккредитив: банк отдаёт деньги продавцу только после того, как все документы по сделке юридически корректны. Только полная сумма в сделке. Да, могут быть налоги. Но тем даже лучше для покупателя. Если сумму занизить, то вас легче признать недобросовестным покупателем, а сделку откатить.
2. Делайте видеозапись сделки
Это теперь норма. Не стесняйтесь. На видео продавец должен:
- назвать причину продажи
- сказать, что получает деньги через аккредитив
- сказать, что не собирается переводить деньги «по чьему-то требованию на безопасные счета» понимая, что таких счетов не существует
- подтвердить добровольность сделки и своё состояние.
Это сильно снижает риск, что кто-то потом скажет «я не знал, что подписываю», «меня обманули», «меня заставили».
3. Оформляйте страховку вашей сделки
Это называется страхование титула. Страховая проверяет продавца жёстче любого риэлтора. Если есть риск, скажут сразу, и не возьмут на страхование такую сделку. Для вас будет звоночек, что вам не стоит это покупать.
Сначала проверяет страховая все, а только потом выход на сделку. После сделки уже оформляете полис.
Полис оформляется на год. Продлевать лучше каждый год 5 лет - это срок, когда сделку можно оспорить.
Если случится худшее, страховая компенсирует стоимость квартиры. Уточняйте именно риск признания сделки недействительной из-за давления на продавца третьей стороной.
4. Не путайте риэлтора и юриста
На моих сделках юрист мне составляет полный отчет по продавцу и по объекту.
Продавец: все его судебные дела, состояние фирм, где он учредитель или генеральный директор, потенциальное банкротство.
Мой юрист проверяет даже предыдущих владельцев, всех кто по цепочке может оспорить сделки, которые были до меня. А также потенциальных наследников, несовершеннолетних детей и прочие моменты. Там тьма всего, особенно, если была приватизация.
Объект: ситуация с перепланировками, статусом дома, земли под ним, земель вокруг, какая УК, счета за недвижимость - тоже много нюансов.
Риэлтор заинтересован в сделке. Юрист получает фикс за подробный отчет, работает независимо. Моя юрист просит все документы с продавца и даже больше, чем порой надо.
Только ЮРИСТ может дать добро для выхода на сделку. Первая линия работы с объектом - это юрист.
Соблюдайте эти 4 пункта. Не жадничайте на юристе, страховке и налогах. И тогда сделка будет проходить спокойно.