Все чаще в ленте мелькают истории, которые еще пять лет назад воспринимались как что-то из разряда страшилок: человек купил квартиру, прошел все проверки, оформил ипотеку, заплатил за юристов, сделал ремонт... а потом суд взял и вернул квартиру прежнему владельцу. Часто это пожилой человек, которого либо ввели в заблуждение, либо родственники оспаривают сделку, либо находятся старые бумажки из архива.
И в итоге новый покупатель остается не просто «в пролете». Он остается без квартиры и с действующей ипотекой, которую банк требует продолжать платить. Да, именно так: никакого «извините, мы вам спишем кредит» не будет.
И что-то мне подсказывает, что новую волну таких кейсов мы еще увидим.
Почему это вообще возможно
Истории разные, но схемы похожи.
Люди продают квартиры, у которых в биографии «богатая молодость»: приватизация 90-х, наследники, о которых никто не знает, сделки на коленке, доверенности, оформленные «у соседа в подъезде», и пожилые владельцы, которые могут искренне забыть, что подписали.
Добавим к этому фактор мошенников, давление на продавцов, финансовую неграмотность и отсутствие единого правового фильтра при сделках на вторичке, и получаем идеальный коктейль: сделка вроде бы законна, но постоянно висит над пропастью под названием «оспаривание».
И самое неприятное: покупатель не имеет реального механизма защититься на 100%. Это не моя фантазия, это то, что годами повторяют юристы.
Что с банками
Многие люди надеются, что если сделку отменят, то хотя бы банк возьмет паузу или предложит какую-то поддержку. Но по факту всё упирается в договор: «Ипотеку взял ты — значит, платить будешь ты».
Банк может выразить «сочувствие» и предложить реструктуризацию, но на этом участие в твоей трагедии часто заканчивается. Жалобы на отсутствие помощи — одно из самых частых, что звучит в подобных историях.
Титульное страхование: инструмент, про который вообще-то стоило бы говорить громче
Вот где есть здравый смысл, так это в титульном страховании.
И тут важно расставить точки над i. Стоимость не «запредельная», а вполне рабочая. Обычно это 0,2–0,35% от суммы кредита в год, если речь про ипотеку, или примерно 0,3–0,5% от стоимости квартиры. Квартира за 5 млн? Тысячи 10–17,5 в год. Это даже дешевле, чем один месячный платёж по ипотеке!
Сроки тоже не мифические. Чаще страхуют на 1 - 3 года, потому что столько длится основной исковой срок, но можно и дольше, до 10 лет.
Почему это не стало массовой практикой? Банки о титульном страховании знают, и часть из них действительно продвигает его, иногда даже снижая процент по ипотеке. Агенты тоже знают и рассказывают.
Но вот покупатели... многие руководствуются рискованными убеждениями: „пронесёт“, „лучше потрачу на ремонт“ или „это лишняя трата“. И эта экономия в 10–15 тысяч иногда потом выливается в потерю квартиры стоимостью в миллионы.
Эскроу на вторичке: уже работает, просто никто не говорит об этом как об обязательной практике
Есть еще инструмент, который реально снижает риски, — расчеты через эскроу.
И это не только про новостройки. На вторичке уже давно можно проводить сделку так, чтобы деньги лежали на счету до перехода права собственности. Через тот же Домклик так работают многие агенты.
Почему это важно? Потому что если сделка сорвется до регистрации, продавец не получит ни копейки, а деньги автоматически вернутся покупателю. Да, если квартиру потом оспорят через суд, от катастрофы это не спасёт. Но от диких сценариев «отдали деньги — сделка не прошла» спасает отлично.
И честно говоря, в сделках с пожилыми собственниками такой формат должен быть не «опцией», а стандартом.
И что теперь
То, что сейчас происходит на рынке, — это не про «злых бабушек» и «наивных покупателей». Это про отсутствие нормальной системы, которая защищает обе стороны. Есть дыры: в законодательстве, в проверках, в информировании, в ответственности нотариусов, в обучении покупателей.
Пока эти дыры не закроют, люди будут продолжать покупать квартиры с дрожью в руках. И каждый новый громкий случай будет напоминать всем нам одну вещь: «квартира — это не только квадратные метры, это юридическая бомба замедленного действия». Если хотите совершать сделки без сюрпризов — обращайтесь к специалистам. Это дешевле, чем потом возвращать миллионы через суд.
Интересно, как это выглядит со стороны тех, кто сам через такое проходил. Если сталкивались с отменой сделки, реституцией или странным поведением продавцов, пишите свои истории в комментарии. Чем больше реальных случаев наберётся, тем понятнее становится масштаб проблемы.
#недвижимость #ипотека #реституция #страхование #титульноестрахование #покупкаквартиры #правапокупателей #Россия2025 #кварталговорит #KG