При текущих условиях, когда средний рост цен на жильё в крупных городах близок к доходности лучших вкладов, ипотека с досрочным погашением часто оказывается выгоднее. Она позволяет зафиксировать стоимость квартиры сегодня и начать платить в собственный актив, а не за аренду.
Разберём на примере квартиры за 10 миллионов рублей с учётом актуальных условий:
- Доходность вклада: 16% годовых
- Средний рост цен на жильё: 14% годовых (средняя статистика по рынку)
- Рыночная ставка по ипотеке: 23% годовых
1: Долгосрочное накопление на вкладе
Допустим, вы disciplinedно откладываете 50 000 рублей ежемесячно на вклад под 16% с капитализацией.
Результат расчёта:
- Чтобы накопить изначальную сумму в 10 млн рублей, потребуется около 9 лет.
Скрытые издержки и психологическая цена этого пути:
- Вы продолжаете платить за аренду. Пока вы копите, вы, с высокой вероятностью, снимаете жильё. Даже при скромной аренде в 30 000 ₽/мес. (с ежегодной индексацией) за 9 лет вы безвозвратно отдадите от 4 до 5 миллионов рублей — целых 40-50% от первоначальной стоимости квартиры. Эти деньги вы инвестируете в чужое имущество, а не в своё.
- Вы «замораживаете» своё жилищное качество жизни. Все эти годы вы откладываете обустройство настоящего дома, возможно, живёте в стеснённых условиях или в неидеальном районе, потому что «это временно». Но «временно» растягивается на десятилетие.
Главный финансовый дисбаланс:
Ваша цель — квартира — дорожает практически так же быстро, как и растут ваши сбережения. Из-за этого возникает критический разрыв:
- Через 5 лет квартира будет стоить уже ~19,25 млн ₽.
- Через 9 лет, когда вы накопите 10 млн, её цена достигнет ~33,5 млн ₽.
Вывод по первому варианту: Вы участвуете в гонке, где финишная черта постоянно отдаляется. К моменту накопления первоначальной суммы, для покупки той же квартиры потребуется в 3,3 раза больше средств. При этом вы уже потратили миллионы на аренду и отложили на годы возможность жить в собственном доме
2. Ипотека с планом досрочного погашения
Предположим, у вас уже есть первоначальный взнос 20% (2 млн ₽).
- Вы берёте ипотеку: 8 млн ₽ на 15 лет под 23%.
- Обязательный платёж: ~144 000 ₽/мес.
- Ваша ключевая стратегия: Вы продолжаете откладывать те же 50 000 ₽ в месяц, но направляете их не на вклад, а на досрочное погашение ипотечного кредита.
Что меняет эта стратегия:
- Срок кредита сокращается с 15 лет до ~7 лет и 8 месяцев.
- Общая переплата по процентам снижается с пугающих ~17,9 млн ₽ до ~7,8 млн ₽.
- Вы становитесь полноправным собственником более чем на 7 лет раньше и перестаёте платить арендодателю.
Сравнение результатов через 7,5 лет
Если бы вы 7,5 лет назад выбрали стратегию накопления, то сегодня на вашем вкладе под 16% годовых находилось бы примерно 8,4 миллиона рублей. Однако квартира, которую вы присмотрели, за это время подорожала бы до около 25 миллионов рублей. Несмотря на дисциплинированные сбережения, для её покупки вам бы не хватало более 16 миллионов рублей.
Если же 7,5 лет назад вы оформили бы ипотеку с досрочным погашением, то к сегодняшнему дню вы бы уже полностью выплатили кредит. Вы были бы собственником квартиры, чья рыночная стоимость также оценивается в ~25 миллионов рублей. Ваш личный капитал, воплощённый в этом активе, вырос бы на 15 миллионов за счёт роста рынка, а вы все эти годы жили бы в своей, а не в арендованной квартире.
Практическая рекомендация: сбалансированный подход
Наиболее разумной в современных условиях выглядит гибридная стратегия:
- Накопите на увеличенный первоначальный взнос (от 50%).
- Возьмите ипотеку на минимально возможный срок.
- Часть свободных средств продолжайте направлять на досрочное погашение.
Этот путь позволяет значительно снизить кредитную нагрузку, уменьшить итоговую переплату и сократить срок зависимости от банка.
Подведем итоги... Ипотека с досрочным погашением может быть выгоднее накопления, потому что она:
✅ Фиксирует стоимость недвижимости на момент покупки, защищая вас от будущего роста цен.
✅ Превращает ваши ежемесячные платежи в инвестицию в ликвидный актив, а не в безвозвратную арендную плату.
✅ Позволяет начать жить в своей квартире здесь и сейчас, а не через десятилетие.
Копить целесообразно, если: вы можете откладывать очень крупные суммы, чтобы уложиться в 2-3 года, или если ваша индивидуальная инвестиционная доходность гарантированно и значительно опережает рост рынка недвижимости.
Для большинства же ипотека с грамотным финансовым планом остаётся практичным инструментом для решения жилищного вопроса в обозримой перспективе.
Расчёты в статье основаны на финансовой модели с актуальными параметрами на декабрь 2025 года и носят иллюстративный характер. Для принятия решения проанализируйте вашу личную финансовую ситуацию и проконсультируйтесь со специалистами.
Полезно? Ставь Лайк 👍 — автору очень приятно!
Есть что добавить? Пиши Комментарий 💬 — с удовольствием обсудим.
КВАРТИРА. ЕКБ | Напишите мне напрямую в Telegram: @m2_irina
#ипотека2026 #вклады #финансоваяграмотность #покупкаквартиры #инвестиции #екатеринбург #расчет