Совет директоров Банка России на заседании 12 сентября принял решение снизить ключевую ставку на 1 процентный пункт, до 17% [1]. А 24 октября 2025 года еще на 50 базисных пунктов, до 16,5% годовых. Это важное событие уже начало оказывать влияние на финансовый рынок, и в первую очередь — на стоимость ипотечных кредитов и динамику цен на жилье. Эксперты прогнозируют, что вслед за решением регулятора банки в ближайшее время снизят ставки по ипотеке в диапазоне от 0,5 до 1,25 п.п. [1].
Почему это происходит?
Ключевая ставка — это главный инструмент денежно-кредитной политики, который определяет стоимость заимствований для коммерческих банков. От нее напрямую зависят проценты по депозитам и кредитам для населения и бизнеса, включая ипотеку [2]. Снижение ключевой ставки приводит к удешевлению кредитов, увеличению числа потенциальных заёмщиков и, как следствие, росту спроса на недвижимость [2].
Что будет с ипотекой?
Уже известно, что Сбербанк с 15 сентября снизил ставки по рыночной ипотеке на 1–2 п.п., а ВТБ анонсировал улучшение условий по своим программам [1]. Однако, даже после снижения, ставки останутся на высоком уровне. По данным на первую половину сентября, средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке на первичном рынке составляла 22,37% годовых, а на вторичном — 22,43% [1].
Аналитики не ожидают существенного всплеска спроса на ипотеку до конца года, так как кредиты все еще остаются дорогими для большинства граждан [1]. Основным драйвером рынка продолжит оставаться семейная ипотека. Значимое оживление рыночной ипотеки станет возможным, когда ставки опустятся ниже 15%, что, по прогнозам, произойдет не раньше середины 2026 года [1].
Как изменятся цены на недвижимость?
Рост доступности кредитования традиционно стимулирует спрос, что в условиях ограниченного предложения ведет к повышению цен. Согласно прогнозам, в период с сентября по декабрь 2025 года снижение ключевой ставки может привести к заметному росту стоимости жилья: цены в новостройках могут увеличиться на 10–15%, а на вторичном рынке — на 15–20% [2].
Эксперты отмечают, что вторичный рынок может отреагировать более активно. «Снижение ключевой ставки на 1,5–2 п.п. охладит интерес россиян к банковским депозитам, и эти денежные средства в первую очередь пойдут на покупку вторичной недвижимости», — пояснил директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов [1]. Продавцы, ожидая восстановления спроса, уже реже предлагают существенные скидки [1].
Важные ограничения и риски
Следует учитывать, что на динамику цен на недвижимость влияет не только ключевая ставка. Среди других значимых факторов:
- Темпы строительства и ввода нового жилья (увеличение предложения может сдерживать рост цен);
- Демографическая ситуация и миграционные потоки;
- Реальные доходы населения;
- Геополитическая обстановка;
- Инфляционные процессы [2].
Что делать покупателям?
Для потенциальных покупателей, которые располагают первоначальным взносом и стабильным доходом, текущий момент может быть удачным для совершения сделки. Ипотека уже стала доступнее, а цены на недвижимость еще не успели в полной мере отреагировать на изменение монетарной политики. Оптимальной стратегией может стать приобретение недвижимости в ближайшее время, пока прогнозируемый рост цен не реализовался полностью [2].
Источники:
- РБК Недвижимость. «На сколько снизятся ставки по ипотеке после решения ЦБ». https://realty.rbc.ru/news/68c3e8879a79473672bb2ca1?from=copy
- ЦИАН. «Прогнозы по ценам на недвижимость и ипотеке на сентябрь-декабрь 2025 года». (В статье использована информация, представленная в техническом задании, приписываемая cian.ru).
Если у вас остались вопросы или нужен совет по вашей конкретной ситуации — задавайте их в комментариях. Также со мной можно связаться напрямую — мои контакты указаны в шапке профиля Дзена.
