Общий и самый распространенный тезис рассуждений о рынке офисов Екатеринбурга - серьезный дефицит предложения, который вызвал рост ставок и цен продажи. На фоне стагнации в жилом секторе рынку рисуют неплохие перспективы развития, обещают высокую доходность. Разбираемся в нюансах момента для рынка качественных бизнес-центров на стыке 2025-2026 годов.
Медленное осознание офисной недостаточности
Рынок бизнес-центров Екатеринбурга столкнулся с недостатком свободных помещений достаточно давно. Снижение объема вакантных площадей началось еще в 2018-19 гг. Но до 2020-21 этот процесс был не очень заметным. К тому же пандемия сформировала иллюзию того, что сотрудники могут работать из дома так же эффективно, как в офисе. В 2022 году у многих компаний начинается переоценка рыночных перспектив и поиск новых точек опоры в условиях масштабной перестройки экономики. Лишь в 2023-24 гг многие потенциальные арендаторы осознали, что вариантов расширения и переезда в новое помещение у них почти нет. Рыночных предложений слишком мало, а те что есть - очень дорогие.
Для многих компаний процесс перезаключения старых договоров В 2024-25 гг. стал шоком. Условия для развития бизнеса ухудшились, а затраты на помещения выросли.
Запоздалый рост ставок
Рынок офисов слишком долго жил в условиях "низких ставок". Сначала это было продиктовано большой долей вакантных площадей (до 2020 года), затем - неопределенностью развития и отсутствием уверенности в стабильном развитии. Лишь в 2023 году начинается стремительный рост ставок. Но многие компании сталкиваются с перезаключением договоров лишь в 2024-2025 и для них это становится шоком.
Быстрый рост затрат на офисное помещение происходит тогда, когда условия для бизнеса ухудшились. В разных сферах есть свои, специфические, но высокие ставки, общее охлаждение экономики и рост налогового бремени - то, что касается всех. Часть предпринимателей, уловивших рыночные тренды в предыдущие годы, приняла решение о покупке площадей в собственность. В 2025 мало у кого есть такая опция: цены продажи уже выросли, свободного капитала нет, кредиты недоступны. Поэтому дополнительные расходы для многих- это повод задуматься над оптимизацией.
Инерционный рост цен
Ставки аренды первыми реагируют на изменение спроса и в конце 2025 года уже не растут, как ранее. Собственники помещений пытаются декларировать более высокие ставки, предлагая освободить площади под более щедрого арендатора. Но в целом можно констатировать, что прежний импульс к росту ставок исчерпан, спрос затухает. Заметного расширения предложения пока нет, но число высвободившихся помещений на горизонте 1 года может вырасти.
Цены реализации продолжают расти по инерции как в сегменте строящихся бизнес-центров, так и на вторичном рынке. Многие продавцы продолжают демонстрировать оптимизм и продают «инвестиционные возможности сектора». Чаще всего в обоснование такой позиции приводится дефицит помещений и вчерашние темпы роста ставок и цен. Надо сказать, что по текущим ценам очередей за офисами уже нет, хотя часть конечных пользователей продолжают искать помещения.
При этом возможности для торга появляются и на рынке офисов. Рыночные тренды по ставкам и ценам продажи в последние 2 года разошлись и бьют в первую очередь по инвесторам. Расчетная доходность от аренды при покупке офиса класса В в 3 квартале 2025 снизилась до 9%. Для дальнейшего роста цен продажи дефицита площадей уже недостаточно. Необходимо расширение спроса и дальнейший пересмотр ставок. А с этим пока проблемы.
Итоги 2025 года на рынке офисов Екатеринбурга
Сектор офисной недвижимости пришел к дефициту помещений не на фоне высокой деловой активности в городской экономике, роста числа компаний и постоянного роста бизнеса. Хотя, надо указать на то, что занятость в сфере услуг, торговле в последние годы растет. Эти сектора формируют основной запрос на рынке офисов. Здесь рост не такой заметный, как в промышленности, но позволял поддерживать спрос на административные помещения.
Тем не менее основная причина текущего дефицита - недофинансирование сегмента в предыдущие 10 лет.
Ценовая переоценка рынка офисов уже случилась. И новый уровень цен уже сегодня ограничивает запрос бизнеса на расширение. Если рыночный контекст не изменится, несколько крупных и современных бизнес-центров, которые будут построены в следующие 5 лет закроют потребность в качественном сегменте. Небольшие проекты дополнят предложения в средней ценовой группе. Без роста деловой активности рынок вернется к длительной ценовой стагнации. У девелоперов остается 2-3 года, чтобы успеть снять сливки с дефицитного рынка. Позже сделать это будет гораздо сложнее.
Материал подготовлен на основании выступления 18 ноября 2025 года на Уральском форуме по недвижимости. Скачать полную презентацию можно в тг-канале.
Михаил Хорьков,
директор "ХОД Консалтинг"
Аналитическая служба УПН (ООО "ХОД Консалтинг") занимается регулярным и системным сбором данных о рынке бизнес-центров Екатеринбурга на протяжении последних 20 лет. В текущем 2025 году обновлена полная база арендаторов БЦ. Данные по рынку офисов могут быть дополнены статистикой по стрит-ритейлу на первичном и вторичном рынке.
