⚖️ Договор купли-продажи объекта, которого ещё нет: чем он опасен и стоит ли подписывать
Сегодня всё чаще покупателям предлагают оформить договор купли-продажи объекта, которого пока нет — участка, дома или помещения, ещё не существующего юридически.
На первый взгляд, документ выглядит законно, но на деле он часто скрывает инвестиционную схему с высоким риском для покупателя.
Рассказываю, как устроены такие схемы и какие пункты в договоре нужно проверять первым делом.
🧾 Что это за договор
По такому договору продавец обязуется в будущем передать объект, который ещё не создан или не зарегистрирован в ЕГРН.
Чаще всего речь идёт о:
- земельных участках, которые “будут образованы позже”;
- помещениях в строящемся комплексе;
- офисах или апартаментах “на стадии проектирования”.
🚨 Где скрыт риск
Пока объект не создан и не зарегистрирован, его юридически не существует.
А значит, договор может быть признан незаключённым (ст. 554–555 ГК РФ).
Покупатель уже переводит деньги, фактически финансируя строительство или оформление земли,
но не получает никаких прав и гарантий.
⚖️ Реальный кейс
Недавно ко мне обратился клиент с просьбой проверить договор купли-продажи будущего помещения в строящемся бизнес-комплексе.
На первый взгляд всё выглядело стандартно:
продавец обещает передать объект после ввода дома в эксплуатацию.
Но при детальном анализе оказалось, что это притворная инвестиционная схема без эскроу-счетов и без разрешения на строительство.
📌 В договоре было указано:
- деньги перечисляются “в обеспечение обязательств” продавца;
- покупатель не получает никаких гарантий возврата;
- право собственности возникнет “после подписания второго договора”.
На деле — это не сделка купли-продажи, а финансирование девелопера.
Если проект “заморозят” или компания исчезнет, вернуть средства почти невозможно.
💬 Как действовать правильно
1️⃣ Заключайте предварительный договор, а не договор на несуществующий объект.
2️⃣ Пропишите обязательства продавца:
- получить разрешение на строительство или образование участка;
- ввести объект в эксплуатацию в срок;
- заключить основной договор после регистрации.
3️⃣ Обязательно укажите штраф и неустойку за просрочку.
4️⃣ Деньги перечисляйте через эскроу-счёт или нотариальное депонирование.
5️⃣ Проверяйте продавца: его юрлицо, уставной капитал, судебные дела и разрешения.
📎 Что важно понимать
💬 “Продажа будущего участка” — это не просто договор, а сделка доверия.
Если продавец не выполнит условия, вы не получите ни землю, ни право собственности.
📍 Безопасно заключать такой договор можно только если у продавца есть разрешение, проект и предусмотрена финансовая защита.
💡 Итоговая оценка рисков
1. Защищённость покупателя — 3/10 ⚠️
Большинство условий составлены в пользу продавца: он получает деньги заранее, а обязанности минимальны.
2. Юридическая устойчивость — 5/10 ⚖️
Есть риски признания договора незаключённым из-за неопределённого предмета (участок ещё не существует).
3. Риск потери денег — высокий 🚨
Особенно при:
- затягивании формирования участка,
- задержке проекта,
- банкротстве продавца.
4. Риск судебных споров — высокий 🔺
Основные причины:
- обеспечительные платежи вместо оплаты,
- право одностороннего расторжения у продавца,
- отсутствие чётких сроков и гарантий.
✉️ Если вам предлагают купить “будущий участок” или “объект в проекте”, проведу юридическую проверку и подготовлю безопасную схему — через предварительный договор или аккредитив.
👉 kirillvitkov.ru
👉 Telegram: https://t.me/Kirill_Vitkov