В дне сегодняшнем, очень часто можно услышать слово "инвестиция".
"Инвесторы" появились кругом: появилась у человека лишняя купюра с изображение Хабаровска - он "инвестирует" ее в ближайший ГазКамазБанк под проценты. Появилось чуть побольше купюр - он уже в качестве инвестиции покупает квартиру в новостройке.
Риэлторы всея Руси, при работе с рынками новостроек во все трубы трубят про их инвестиционную привлекательность.
Ну и естественно в этот "инвестиционный" контур не мог не попасть такой механизм как "семейная ипотека".
Безусловно, покупка жилья традиционно считается одним из надежных способов инвестирования капитала. Однако, насколько целесообразно вкладывать деньги в покупку квартиры именно в рамках семейной ипотеки, рассчитывая получить прибыль(⚠️) при дальнейшей перепродаже?
Давайте разберемся подробнее.
▌ Почему семейная ипотека привлекательна?
Семейная ипотека представляет собой специальный вид кредитования, направленный на поддержку молодых семей. Основные преимущества:
1️⃣Низкая процентная ставка: Обычно ниже стандартных ипотечных ставок благодаря поддержке государства.
2️⃣ Возможность привлечения материнского капитала для первоначального взноса или погашения части кредита.
3️⃣ Более гибкие условия одобрения кредита, особенно для заемщиков с детьми.
Однако важно учитывать, что подобная ипотека предназначена преимущественно для улучшения жилищных условий семьи. Рассматривать этот механизм с точки зрения извлечения прибыли, говоря современным языком - так себе история!!!
Про это правда ни кто и ни когда не скажет Вам ни в одном офисе продаж!Скорее наоборот - нарисуют кучу псевдографиков, на которых инвестиционная составляющая будет прям в глаза бросаться👀
▌ Анализ ситуации
Рассмотрим покупку "однушки" на примере условной Казани:
• Цена: 16 миллионов рублей
• ПВ: 5 миллионов
• Банк дает: 12 миллионов под 6%
• Срок: 20 лет
▌ Расчет выплат по ипотеке (первые 5 лет)
Ежемесячный платеж: 86 000 рублей.
Всего: 5 160 000 ₽ (86к*60мес)
Банку в карман: 3 334 776 ₽ (65%)
Погашение долга: 1 825 224 ₽ (35%)
Перечитайте медленно:
ДВЕ ТРЕТИ ваших денег первые 5 лет - это чистая прибыль банка.Вы платите не за квартиру.
Вы платите банку за право владеть квартирой
Считаем полную стоимость "инвестиции"
Первый взнос: 5 000 000 ₽
Платежи 5 лет: + 5 160 000 ₽
━━━━━━━━━━━━
ВЛОЖЕНО: 10 160 000 ₽
Из этих 10 миллионов:
✅Ваш капитал в квартире: 6 825 224 ₽ (67%)
❌ Сгорело в проценты: 3 334 776 ₽ (33%)
❗️Вы вложили 10 миллионов, чтобы владеть активом стоимостью 6,8 миллиона.
Слабо похоже на "инвестицию", Вам не кажется?
▌ Иллюзия роста
...через 5 лет...
"Инвестор" доволен. Рынок растет по 5% в год(примерно).
Его квартира теперь стоит:
16 × (1,05)^5 = 20,42 миллиона рублей!
"Я ЗАРАБОТАЛ 4,42 МИЛЛИОНА!" - высчитал "инвестор", выбрасывая дофамин литрами.
Хорошо. Давай продавать "инвестицию".
Цена продажи: 20 420 000 ₽
Надо закрыть кредит: -10 174 776 ₽
Риелтор никуда не делся: комиссия 3% - 612 600 ₽
ИТОГО НА РУКАХ:
20 420 000 - 10 174 776 - 612 600 = 9 632 624 ₽
Начальные вложения:
Первый взнос: 5 000 000 ₽
Что вернулось в активе?`
Первый взнос: 5 000 000 ₽ (вернулся в стоимости квартиры)
Погашение долга: 1 825 224 ₽ (вернулось в стоимости квартиры)
Что СГОРЕЛО безвозвратно?
Проценты банку за 5 лет: 3 334 776 ₽
Получил на руки после продажи: 9 632 624 ₽
Минус первоначальный взнос: - 5 000 000 ₽
━━━━━━━━━━━━
ЧИСТАЯ ПРИБЫЛЬ НА ВЛОЖЕННЫЙ КАПИТАЛ: 4 632 624 ₽
НО! Надо вычесть проценты, которые сгорели:
Прибыль: 4 632 624 ₽
Минус проценты банку: -3 334 776 ₽
━━━━━━━━━━━
ЧИСТАЯ ПРИБЫЛЬ: 1 297 848 ₽
Всё это соответствует средней годовой доходности около 2,5-3,5%. Если кто то знаком хоть немного с экономикой, то минимальные, давно установленные цифры, имеющие хоть какой то смысл для настоящего инвестирования, это среднегодовая доходность 15-25%.
▌ Стоит ли игра свеч?
Хотя приведенный расчет показывает положительную динамику, важно помнить, что рынок недвижимости подвержен колебаниям, и даже в стабильных регионах возможны периоды стагнации или падения цен. Помимо этого, жилье требует вложений в ремонт и содержание, что снижает потенциальную доходность.
▌ Заключение
Несмотря на привлекательность семейных льготных программ, рассматривать такую ипотеку исключительно как инструмент для извлечения быстрой прибыли вряд ли разумно. Это скорее долгосрочная стратегия, связанная с рисками рынка недвижимости. Для тех, кто хочет минимизировать риски и диверсифицировать капитал, возможно, лучше обратить внимание на другие финансовые инструменты наряду с покупкой жилья.