Захожу в квартиру. Вместо трёх комнат - огромная студия. Хозяева гордые: "Мы объединили всё, снесли все стены!" Я молчу. Клиенты спрашивают: "Нам нравится, берём?" Отвечаю: "Если хотите проблем на миллион - берите". За 15 лет я видела десятки квартир с незаконными перепланировками. Красивые, удобные, современные. И абсолютно непродаваемые. Потому что покупатель с ипотекой такое не возьмёт, банк не одобрит. А покупатель за наличные побоится юридических проблем. Сейчас расскажу, какие перепланировки убивают квартиру и почему.
Что такое незаконная перепланировка
Любое изменение планировки квартиры требует согласования. Снесли стену - нужно разрешение. Перенесли дверной проём - нужно разрешение. Объединили кухню с комнатой - нужно разрешение. Даже если вы не трогали несущие стены, а только перегородки - всё равно нужно согласовывать. Многие думают: "Это же моя квартира, что хочу, то и делаю". Но квартира - часть многоквартирного дома, и любые изменения влияют на весь дом.
Незаконная перепланировка - это когда вы сделали изменения без согласования. Или согласовали одно, а сделали другое. Или вообще купили квартиру, где предыдущий хозяин что-то переделал без разрешения. Вы живёте спокойно годами, пока не решаете продать. И тут начинается.
Покупатель приходит с ипотекой. Банк требует техпаспорт БТИ. Приходит техник из БТИ, сверяет план квартиры с реальностью. Видит расхождения: "На плане три комнаты, а по факту студия. Перепланировка не узаконена". Банк отказывает в ипотеке. Покупатель уходит. Вы ищете другого покупателя. История повторяется. Квартира висит в продаже месяцами, никто не берёт.
Двушка на востоке Москвы, 55 метров, цена 9 миллионов. Объявление висит полгода. Приезжаю смотреть - квартира отличная, ремонт свежий, планировка удобная. Бывшая двушка переделана в студию с одной спальней. Кухню объединили с гостиной, одну стену снесли. Красиво, современно. Спрашиваю у хозяина: "Перепланировка узаконена?" Он мнётся: "Нет, не успели ещё". Понимаю - вот почему не продаётся полгода. Рассказываю клиентам, они отказываются. Правильно делают.
Что категорически нельзя трогать
Несущие стены. Их нельзя сносить, нельзя делать в них проёмы без серьёзного проекта и усиления конструкций. Несущая стена держит весь дом. Вы её тронули - рискуете обрушением. Я видела квартиру, где хозяин пробил проём в несущей стене без разрешения. Сделал арку между комнатами. Через год на потолке пошли трещины, у соседей сверху тоже. Пришла жилинспекция, составила акт, заставила всё вернуть как было. Хозяин потратил 800 тысяч на устранение проёма и восстановление стены.
Газовую плиту нельзя переносить самостоятельно. Нельзя объединять кухню с газом и жилую комнату без двери или перегородки. Это требование пожарной безопасности. Если у вас газовая плита и вы снесли стену между кухней и комнатой - это незаконно. Узаконить такое практически невозможно. Либо меняете газ на электричество, либо возвращаете стену.
Санузел нельзя расширять за счёт жилой комнаты. Можно только за счёт коридора, кладовки или кухни. Нельзя переносить санузел туда, где у соседей снизу жилая комната. Это правило гидроизоляции и санитарных норм. Я видела квартиру, где хозяева расширили ванную за счёт спальни. Сделали джакузи, тёплый пол, красоту. Попытались узаконить - отказ. Пришлось возвращать всё назад, потратили миллион на переделку.
Трёшка в старом фонде, красивая квартира с высокими потолками. Хозяева сделали дизайнерский ремонт - кухню-гостиную объединили, санузел расширили за счёт комнаты, в несущей стене сделали арку. Получилась квартира мечты. Живут пять лет, решают продать. Цену ставят 20 миллионов. Приходит покупатель, нанимает независимого эксперта. Эксперт проверяет перепланировку, говорит: "Всё незаконно. Узаконить нельзя - нарушены несущие конструкции и санитарные нормы". Покупатель отказывается. Потом ещё три покупателя отказываются по той же причине. Квартиру снимают с продажи, хозяева начинают узаконивание. Три года судов, экспертиз, согласований. В итоге половину переделок пришлось вернуть как было. Потратили 2 миллиона на возврат. Продали квартиру за 18 миллионов вместо 20.
Как проверить законность перепланировки
Первое - запросите у продавца техпаспорт БТИ. Это документ, где нарисован план квартиры. Сравните план с реальностью. Стены на месте? Двери там, где нарисованы? Санузел не расширен? Если всё совпадает - перепланировки нет или она узаконена. Если есть расхождения - красный флаг.
Второе - если продавец говорит "перепланировка узакоена", просите документы. Это либо разрешение на перепланировку из жилинспекции до ремонта, либо акт о завершённой перепланировке после ремонта. Без этих документов узаконивания нет, что бы продавец ни говорил.
Третье - если продавец честно признаёт "перепланировка есть, но не узаконена", спросите: "Готовы узаконить до сделки?" Если он согласен - хорошо, ждёте узаконивания, потом покупаете. Если отказывается - значит, перепланировка не узакониваема, бегите.
Четвёртое - наймите независимого эксперта. За 10-15 тысяч он проверит квартиру, скажет, есть ли нарушения, можно ли их узаконить. Это дешевле, чем потом судиться с продавцом или терять деньги.
Однушка в новостройке, 38 метров, студия. Продавец в объявлении: "Дизайнерская планировка". Приезжаю смотреть - понимаю, это была однокомнатная, а её переделали в студию. Спрашиваю: "Узаконено?" Продавец: "Да, конечно!" Прошу документы. Он приносит какую-то бумагу от застройщика про "свободную планировку". Объясняю: "Это не узаконивание перепланировки. Это разрешение застройщика делать ремонт как хотите. А узаконить переделку вы должны были в БТИ". Продавец в шоке: "Мне строители сказали, что так можно!" Клиенты отказываются от покупки. Продавец потом год возился с узакониванием.
Последствия незаконной перепланировки
Первое - квартиру сложно продать. Банки не дают ипотеку на такие квартиры. Покупатели за наличные боятся проблем. Вы теряете 70% потенциальных покупателей. Квартира висит в продаже месяцами, приходится снижать цену на 10-15%.
Второе - штрафы. Если жилинспекция узнает о незаконной перепланировке, выпишет штраф от 2 до 2,5 тысяч рублей. Это копейки. Но потом даст предписание вернуть всё как было. Если не выполните - суд. Суд обяжет вернуть перепланировку за ваш счёт. Если не вернёте - квартиру могут продать с торгов принудительно.
Третье - проблемы с соседями. Если ваша перепланировка затронула общедомовые конструкции или создала опасность, соседи могут подать в суд. Суд обяжет вас вернуть всё как было и заплатить компенсацию соседям за моральный ущерб.
Четвёртое - невозможность получить некоторые услуги. Хотите сделать перепланировку в другой квартире - не дадут разрешение, пока в этой не узаконите предыдущую. Хотите разделить квартиру на доли - БТИ откажет из-за расхождений в планах.
Семья купила двушку с незаконной перепланировкой. Не проверили, понадеялись на продавца. Прожили год, решили разделить квартиру на доли между супругами для налоговых вычетов. Пришли в МФЦ - отказ. Причина: перепланировка не соответствует техпаспорту. Начали узаконивание. Наняли проектную организацию - 80 тысяч за проект. Подали документы в жилинспекцию - отказ. Оказалось, одна из стен несущая, её снос не согласуют никогда. Пришлось возвращать стену. Наняли строителей - 350 тысяч на восстановление. Сделали новый техпаспорт - 15 тысяч. Итого потратили 445 тысяч и полгода времени, чтобы исправить чужую ошибку.
Что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой
Вариант один - узаконивать. Нанимаете проектную организацию с допуском СРО, они делают проект перепланировки "как построено". Подаёте документы в жилинспекцию. Если перепланировка не нарушает строительные и санитарные нормы - согласуют, выдадут акт. Потом идёте в БТИ, делаете новый техпаспорт. Всё, квартира чистая.
Если перепланировка нарушает нормы - жилинспекция откажет. Тогда два пути: либо возвращаете всё как было и делаете новый техпаспорт, либо живёте с незаконной перепланировкой, но не сможете продать с ипотекой. Возврат перепланировки обычно дороже узаконивания. Снести стену стоит 50 тысяч, построить обратно - 200 тысяч.
Важно: узаконивание занимает от трёх месяцев до года. Стоит от 100 тысяч (простая перепланировка) до 500 тысяч (сложная с несущими стенами). Если продавец говорит "узаконим быстро за 50 тысяч" - врёт. Быстро и дёшево не бывает.
Клиенты купили трёшку за 15 миллионов. Через год решили продать, переезжают в другой город. Узнали, что перепланировка не узаконена. Начали процесс. Проект - 120 тысяч. Жилинспекция согласовала за 4 месяца. БТИ сделало новый техпаспорт - 12 тысяч. Итого потратили 132 тысячи и четыре месяца. Зато продали квартиру спокойно покупателю с ипотекой по нормальной цене.
Мой совет
Если видите квартиру с перепланировкой - сразу проверяйте документы. Узаконена - хорошо, можно брать. Не узаконена, но узакониваема - торгуйтесь на скидку в размере стоимости узаконивания плюс ваше время. Не узакониваема - не берите вообще, это бомба замедленного действия.
Если сами делаете перепланировку - согласовывайте до начала работ. Сначала проект, потом разрешение, потом ремонт, потом приёмка. Не делайте сначала, потом "как-нибудь узаконим". Узаконить задним числом в разы дороже и сложнее.
За 15 лет я видела людей, которые теряли миллионы из-за незаконных перепланировок. Не могли продать квартиру, снижали цену на 2-3 миллиона. Или тратили миллион на возврат перепланировки. Или годами судились с соседями и жилинспекцией. Всё это можно было избежать, просто согласовав перепланировку официально. Красивый ремонт - это хорошо. Но законный красивый ремонт - это в тысячу раз лучше.