Меня зовут Вячеслав, я инвестор с 7-летним стажем. За это время я видел, как люди вкладывали сотни миллионов — и теряли их за 12 месяцев.
Не из-за кризиса. Не из-за рынка.
Из-за пяти одинаковых ошибок, которые делает каждый второй новичок.
Я не буду вас пугать цифрами. Вместо этого — честно, без воды: что реально ломает инвестиции в коммерческую недвижимость, и как этого избежать.
❌ Ошибка 1: «Этот объект в 2 раза дешевле — возьму его!»
Что на самом деле происходит:
Вы покупаете «цену», а не доход.
Дешёвый магазинчик на окраине?
— Юридические обременения? Есть.
— Никто не ходит мимо? Да.
— Крыша течёт, а стены — как в 90-х? Уже вижу.
Результат:
Вы тратите 1,5 млн на ремонт, 6 месяцев ищете арендатора — и понимаете, что продать его даже за 80% от цены не получится.
✅ Как не попасть:
Смотрите не на цену, а на чистую доходность:
— Сколько реально можно получать в месяц?
— Сколько уйдёт на налоги, коммуналку, ремонт?
— Как меняются цены в районе за последние 3 года?
Мы проверяем 47 параметров локации — и только потом говорим: «Возьмите».
❌ Ошибка 2: «Он рядом с метро!» — нет, он в 1,5 км от остановки
Представьте: идеально отремонтированный магазин.
Но...
— Никто не идёт мимо.
— Нет парковки.
— Мимо проезжает 1 автобус в час.
Результат:
Вы платите 300 000 ₽ в месяц за аренду, а получаете 50 000 ₽.
Или — вы сдаёте его «на пробу» частнику, который через 2 месяца уходит — и оставляет грязь, сломанный холодильник и долг по коммуналке.
✅ Как не попасть:
Спросите себя:
— Сколько людей проходит мимо в час? (500 — минимум)
— Есть ли школа, аптека, парк в 5-минутной доступности?
— Как далеко до метро пешком? (Если больше 7 минут — рискуйте)
Объекты в 5 минутах ходьбы от метро заполняются на 30% быстрее. Мы это знаем — потому что смотрим данные трафика, а не фото на авито.
❌ Ошибка 3: «Арендатор — хороший парень. Он платит наличкой»
Слышали про «попутчиков»?
— Платит с опозданием.
— Делает ремонт за ваш счёт.
— Уезжает внезапно — и оставляет пол в клейкой пыли.
Результат:
Вы 4 месяца не получаете доход.
И тратите 200 000 ₽ на клининг, перекраску и поиск нового арендатора.
✅ Как не попасть:
Берите только сетевые арендаторы.
— «Пятёрочка», «Магнит», «Горздрав»
— «Кофе Хауз», «Шоколадница»
— Салоны красоты с франшизой
Почему?
— Договор на 5–10 лет
— Платят строго по графику
— Сами следят за состоянием помещения
— Не уходят без предупреждения
Средний срок сотрудничества наших клиентов с арендаторами — 7 лет. Ни один из них не платил наличкой.
❌ Ошибка 4: «Документы в порядке — я сам всё проверю»
Вы не юрист.
И даже если вы юрист — вам не хватит времени.
Скрытые риски:
— Залог у банка, о котором не сказали
— Арендатор, который ещё не выехал — и имеет право жить там 5 лет
— Арест из-за долгов бывшего владельца
— Планы реновации — и ваш объект в зоне сноса
✅ Как не попасть:
Проверяйте:
— Цепочку собственников (последние 10 лет)
— Наличие обременений (не только в Росреестре — а в архивах)
— Коммунальные долги (часто их скрывают)
— Планы застройки района (это может убить вашу локацию за год)
Мы проверяем каждый объект по 15+ критериям. 99% проблем — обнаружены до подписания договора.
❌ Ошибка 5: «Я сам всё буду курировать»
Вы думаете:
— «Я экономлю на управляющей компании».
На деле:
— Вы тратите 15–20 часов в неделю на звонки, ремонты, претензии.
— Пропускаете момент, когда арендатор начал не платить.
— Делаете ошибки в налогах — и получаете штраф.
— Объект изнашивается — потому что вы не контролируете уборку.
✅ Как не попасть:
Выбирайте одну из двух моделей:
- Самостоятельно — только если у вас есть команда (юрист, технадзор, бухгалтер).
- Профессионалы — если вы хотите доход без стресса.
Наши клиенты экономят до 40% времени и получают гарантию: платежи приходят, объект в порядке, арендатор не ушёл.
💡 Что мы делаем за вас (и почему это работает)
Мы не просто подбираем объект.
Мы строим готовый арендный бизнес — без вашего участия:
- 🔍 Анализ рынка: только объекты с доходностью 8–12% годовых
- 📜 Юридическая чистота: проверка 15+ параметров
- 🤝 Подбор арендаторов: только сети с долгосрочными договорами
- 📊 Управление: сбор платежей, контроль состояния, ремонт по графику
- 📈 Отчётность: вы видите доход — в реальном времени
Наш первый клиент вложил 14,2 млн. Через 14 месяцев — его чистый доход: 1 220 000 ₽ в год. Без звонков, без стресса, без переплат.
🚀 Что делать прямо сейчас?
Если вы:
— Хотите пассивный доход, а не «занятие с подъёмом»
— Устали от акций и крипты, где всё волатильно
— Не хотите рисковать своим капиталом — всё, что нужно, уже сделано за вас.
👉 Оставьте заявку — и мы подберём вам 3 варианта объектов с расчётом окупаемости.
Покажем реальные кейсы.
Рассчитаем ваш потенциальный доход — без воды.
И скажем: «Это ваш вариант» — или «Лучше подождите».
Инвестиции в коммерческую недвижимость — это не про удачу. Это про систему.
Мы её построили.
Вы — только включите.
P.S. Если вы уже купили объект — и чувствуете, что что-то не так — напишите в комментарии. Мы поможем разобраться. Бесплатно.
Посмотреть ликвидные объекты можно в каталоге на сайте InvestFirst