🚨 Место 1: Преамбула — где прячут «мертвые души»
Что ищем:
- ❗ Полные паспортные данные продавца (серия, номер, кем и когда выдан)
- ❗ Проверяем совпадение с выпиской из ЕГРН
- ❗ Отсутствие подозрительных посредников
Пример из практики: В договоре был указан продавец с просроченным паспортом — сделка могла быть оспорена!
Профессиональная проверка:
- ✅ Сверяем подпись с паспортом
- ✅ Проверяем дееспособность
- ✅ Убеждаемся в отсутствии доверенностей с истекшим сроком
💸 Место 2: Цена и расчеты — где теряют деньги
Опасные формулировки:
- «Сумма может быть изменена по соглашению сторон»
- «Окончательный расчет после перерегистрации»
- «Часть суммы оплачивается наличными»
Правильный вариант:
- ✅ Твердая цена: «3 500 000 (Три миллиона пятьсот тысяч) рублей»
- ✅ Конкретный способ расчета: «Через аккредитив в банке Х»
- ✅ График платежей с привязкой к юридическим действиям
🏠 Место 3: Предмет договора — где скрывают недостатки
Что должно быть указано:
- ❗ Точный адрес с почтовым индексом
- ❗ Кадастровый номер
- ❗ Площадь (общая/жилая)
- ❗ Этаж и количество этажей в доме
- ❗ Все технические характеристики
Реальный случай: Клиент купил «квартиру с ремонтом», а в договоре не указали ветхие коммуникации — замена стоила 400 000 ₽!
⚖️ Место 4: Переход прав — где появляются риски
Критические моменты:
- ❗ Дата передачи ключей не совпадает с датой регистрации
- ❗ Отсутствие акта приема-передачи
- ❗ Не указан порядок снятия с регистрационного учета
Профессиональная защита:
- ✅ Акт приема-передачи — отдельный документ с описанием состояния
- ✅ Гарантии продавца об отсутствии задолженностей
- ✅ Штрафные санкции за просрочку освобождения
📝 Место 5: Обременения и ограничения — где прячут проблемы
Что проверяем:
- ❗ Ипотека — наличие согласия банка
- ❗ Аресты и запреты — свежая выписка ЕГРН
- ❗ Права третьих лиц — несъемные жильцы
Опасная формулировка: «Продавец гарантирует отсутствие обременений, кроме указанных в договоре» — а в договоре ничего не указано!
🕒 Место 6: Сроки — где создают ловушки
Подводные камни:
- ❗ Неопределенные сроки исполнения обязательств
- ❗ Отсутствие штрафов за нарушение сроков
- ❗ Размытые условия передачи недвижимости
Профессиональный подход:
- ✅ Конкретные даты с учетом выходных
- ✅ Поэтапные дедлайны
- ✅ Реальные штрафы (0,1% от стоимости за каждый день просрочки)
🔧 Место 7: Дополнительные условия — где меняют всё
Что часто добавляют в конце:
- ❗ «Все споры решаются в суде по месту нахождения продавца»
- ❗ «Продавец вправе в одностороннем порядке отложить сделку»
- ❗ «Покупатель принимает объект в текущем состоянии»
🛡️ Мой чек-лист профессиональной проверки
Обязательные пункты:
- Паспортные данные — полное соответствие
- Предмет договора — детальное описание
- Цена и расчеты — четкие и неизменные
- Переход прав — конкретные сроки
- Обременения — полная прозрачность
- Ответственность сторон — реальные штрафы
- Подписи — собственноручные и расшифрованные
💼 Кейс: Как я нашел 3 ошибки в одном договоре
Ситуация: Молодая семья покупала квартиру за 4,5 млн рублей
Найденные ошибки:
- Не указан кадастровый номер
- Цена прописана словами с ошибкой
- Отсутствовал акт приема-передачи
Результат: Исправили договор — защитили 4,5 млн рублей!
📞 Мои услуги по проверке договоров
Помогу:
- 🔍 Провести полный аудит договора купли-продажи
- 📝 Составить протокол разногласий
- ⚖️ Согласовать спорные моменты с противоположной стороной
- 🏛️ Подготовить документы для регистрации
P.S. В комментариях поделитесь:
Какие самые хитрые формулировки в договорах вам встречались? Авторам самых интересных примеров — бесплатная проверка одного договора! 🎁
#договоркуплипродажи #проверкадоговора #риелторкраснодар #юридическаябезопасность #сделкаснедвижимостью
Подписывайтесь на канал — в следующем посте расскажу, как составить идеальный акт приема-передачи квартиры! 📋