Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) сегодня становится главным двигателем строительной отрасли. Формат, ещё недавно считавшийся нишевым, вышел на уровень национального приоритета. По итогам 2024 года в России введено 62,3 миллиона квадратных метров индивидуального жилья — это 461,3 тысячи домов.
Только за девять месяцев 2025 года объёмы ИЖС уже превысили 70% от всего ввода жилья в стране.
Такой рост показал: потребность в малоэтажном строительстве огромна, но действующие нормы и механизмы регулирования часто не соответствуют его реальности. Поэтому в рамках Форума социальных инноваций, прошедшего в сентябре, Совет Федерации направил в Правительство рекомендации по созданию механизма стимулирования ИЖС и упрощению действующего законодательства.
🚀 Почему ИЖС набирает обороты
Активному росту индивидуального строительства способствовали сразу несколько факторов:
- Запуск национальных проектов по инфраструктуре. Государство делает ставку на развитие территорий, обеспеченных инженерными сетями, транспортом и социальной инфраструктурой.
- Льготные финансовые инструменты. Сегодня застройщики могут получать кредиты под 1% годовых на срок до двух лет — до 100 млн рублей без залога и до 500 млн рублей под залог.
- Переход к проектному финансированию. Малоэтажка частично переходит на принципы долевого строительства с эскроу-счетами, что повышает прозрачность и защищает покупателей.
- Новый формат посёлков. В некоторых регионах формируются комплексные малоэтажные жилые комплексы (МЖК), где есть дороги, общественные зоны, единое управление и комфорт городского уровня.
Всё это позволило ИЖС не только стать доступнее, но и превратиться в системную часть национального жилищного фонда.
⚙️ Где система даёт сбой
Несмотря на рост показателей, строители и девелоперы сталкиваются с барьерами, которые тормозят развитие малоэтажного сегмента.
- Завышенные нормативы.
Для индивидуального строительства по-прежнему применяются требования, разработанные для многоэтажных домов. Это касается норм по обеспеченности школами, детсадами, дорогами и инженерными сетями.
В итоге нормы часто оказываются экономически невыполнимыми — особенно для небольших посёлков и малоэтажных кварталов. - Нехватка подготовленных земель.
Под ИЖС остаются в основном окраины городов и труднодоступные территории без коммуникаций. Застройщикам приходится самостоятельно проводить сети, что резко повышает себестоимость. - Отсутствие чёткой модели управления.
В отличие от многоквартирных домов, у индивидуальных комплексов нет закреплённого правового статуса. Не урегулированы вопросы собственности на общее имущество, эксплуатации и содержания инфраструктуры. - Несогласованность градостроительных документов.
Генпланы, схемы территориального планирования и правила землепользования часто «не стыкуются». Из-за этого застройщикам сложно получить разрешения даже при наличии готовых проектов. - Низкая плотность застройки.
При существующих нормах на единицу инфраструктуры приходится слишком мало домов. Это делает проекты малорентабельными и тормозит привлечение инвесторов.
🧩 Что предлагается изменить
1. Упростить и адаптировать нормативную базу
Предлагается дифференцировать требования к инфраструктуре в зависимости от плотности застройки и масштаба проекта.
Нужно, чтобы нормы для посёлка на 100 домов отличались от норм для района на 10 тысяч жителей.
Также важно сократить избыточные согласования и привести нормативы в соответствие с реальными возможностями ИЖС.
2. Развивать инфраструктурное финансирование
Региональные и муниципальные проекты комплексного развития территорий (КРТ) смогут рассчитывать на инфраструктурные кредиты по льготным ставкам.
Такое финансирование уже успешно опробовано — в отдельных регионах за счёт него реализуются крупные проекты малоэтажных посёлков.
3. Создать правовую основу для управления малоэтажными комплексами
Сейчас разрабатывается закон, который вводит понятие «жилой комплекс» — совокупность индивидуальных домов и объектов общего пользования.
Документ регулирует порядок эксплуатации, плату за общее имущество и варианты управления:
- непосредственное,
- через товарищество собственников,
- через управляющую организацию.
Также предполагается, что владельцы смогут выбирать форму управления и контролировать расходы на обслуживание.
4. Синхронизировать градостроительное планирование
Региональные власти должны синхронизировать генпланы, ПЗЗ и схемы территориального планирования, чтобы ИЖС развивался не стихийно, а комплексно.
Особое внимание предлагается уделить увеличению доли ИЖС в программах КРТ, чтобы комплексные поселки строились вместе с соцобъектами и дорогами.
🏘 Малоэтажные жилые комплексы: потенциал и барьеры
Сегодня в России строится всего 13 малоэтажных жилых комплексов в 10 регионах. Их суммарная площадь — около 150 тысяч м², то есть менее 1% годового объёма ИЖС.
Причина — в том, что действующее законодательство не определяет их статус, а экономика многих проектов «не сходится» из-за дорогих коммуникаций.
Тем не менее преимущества у формата очевидны:
- благоустроенные дворы и общие территории,
- единая служба управления и обслуживания,
- более доступная цена за квадрат,
- тишина, чистый воздух, близость к природе.
Малоэтажные комплексы могли бы стать «золотой серединой» между коттеджными посёлками и многоэтажными районами, если бы их нормативная база была более гибкой.
🏗 Как планируется стимулировать развитие ИЖС
- Разработка комплексных проектов под льготное финансирование.
Территории, получающие инфраструктурные кредиты, смогут быстрее строить дороги, инженерные сети и соцобъекты. - Снижение издержек.
Цифровизация процессов — от кадастрового учёта до ипотечных сервисов — позволит ускорить строительство и уменьшить расходы. - Прозрачная ипотека.
Развитие цифровых систем подбора кредитов и страховых программ повысит доступность жилья. - Внедрение стандартов энергоэффективности.
Новые «зелёные» стандарты строительства уже показывают результат — в домах, возведённых с их учётом, стоимость отопления и горячей воды зимой снижается почти вдвое. - Участие бизнеса и регионов.
Для девелоперов открываются новые возможности: строительство по принципу КРТ, доступ к госпрограммам, тиражирование лучших практик.
⚖️ Законодательные изменения на подходе
В Госдуме уже готовится ко второму чтению законопроект о жилых комплексах и управлении общим имуществом.
Он вводит понятие жилого комплекса ИЖС, описывает структуру собственности, правила эксплуатации и порядок внесения платы за содержание общего имущества.
Также планируется закрепить возможность передачи общих территорий в собственность третьих лиц — это позволит, например, специализированным компаниям обслуживать дороги и коммунальные сети без сложных юридических схем.
🧭 Взгляд вперёд: что может изменить рынок
Если обозначенные меры будут реализованы, ИЖС может перейти из категории «индивидуальных проектов» в системный инструмент жилищной политики.
Региональные власти получат управляемое развитие территорий, граждане — доступное и благоустроенное жильё, а бизнес — понятные правила игры.
В ближайшие годы основное внимание будет сосредоточено на четырёх направлениях:
- упрощение норм,
- инфраструктурное финансирование,
- правовой статус поселков,
- энергоэффективность и цифровизация.
🟣 InSmartBase: цифровая опора для проектировщиков и участников строительных проектов
Развитие ИЖС невозможно без современных инструментов, которые помогают проектировщикам, инженерам, девелоперам и подрядчикам быстрее принимать решения, избегать ошибок и работать с нормативами, оборудованием и материалами в одном цифровом пространстве.
InSmartBase — это цифровая среда, объединяющая участников строительного процесса. Платформа помогает снижать издержки, ускорять проектирование и повышать качество технических решений благодаря широкому набору функций:
- Создание и редактирование спецификаций онлайн — доступ из любой точки, быстрые правки, актуальные версии.
- Большая база оборудования и материалов с актуальными данными, изменениями, снятием моделей с производства и новыми поставками.
- Готовые типовые решения, которые можно использовать в проектах ИЖС и КРТ — существенно сокращают время на разработку.
- Совместная работа в одной спецификации, без пересылок и дублирования — каждый участник видит актуальную версию документа.
- Возможность добавлять избранные позиции и производителей для быстрого доступа и стандартизации подборов.
- Оценка ориентировочного бюджета до осмечивания — позволяет понять экономику проекта ещё на стадии концепции.
- Получение коммерческих предложений от всех производителей по спецификации одним кликом.
- Техническая поддержка по продуктам и оборудованию, включая консультации заводов-изготовителей прямо в спецификации.
В условиях, когда ИЖС становится массовым, а сроки и требования к качеству повышаются, цифровые платформы вроде InSmartBase становятся важнейшим элементом ускорения строительных процессов, снижения ошибок и перехода отрасли к современным стандартам.
🏁 Итог
Сегодня ИЖС — это не только статистика квадратных метров, а новый этап жилищного развития страны.
Рост малоэтажного строительства показывает запрос общества на комфортное, экологичное и доступное жильё.
Но для того чтобы этот сегмент стал по-настоящему массовым, необходимо адаптировать законодательство, ускорить подготовку земель и закрепить правовые основы управления.
Главный вывод экспертов прост:
ИЖС должно перестать быть исключением из правил — и стать отдельной, гибкой и современной системой строительства.
💬 А вы как считаете: какие меры важнее для будущего малоэтажного строительства — упростить нормативы или сосредоточиться на инфраструктуре? Каких проблем чаще всего сталкиваются застройщики и покупатели в вашем регионе?