Когда лучше выставлять свою дачу на продажу: весной или летом, а
может осенью (после сбора урожая, не оставлять же свои овощи чужим
людям)? Давайте разбираться.
1. Сезон для продажи. Бытует мнение, что покупательский спрос становится более активным весной: и в этом есть правда.
Во-первых, еще остались дачные общества, где проезд только летний: централизованной уборки дорог общего пользования и индивидуальных подъездов к земельному участку нет. «Централизованная» чистка дорог зависит от типа дороги: за федеральные и региональные отвечают соответствующие службы, за муниципальные — местная администрация, за дороги в СНТ — правление товарищества, а за дворы — управляющая компания или ТСЖ. Соответственно, попросту не добраться до объекта.
Во-вторых, покупатель жаждет увидеть все «прелести» дачного участка: рельеф, насаждения, планировку участка. А также потенциальный клиент хочет убедиться в отсутствии «подводных камней» в виде: грунтовых вод (вероятность подтопления), пучинистости грунта, а в случае наличия садового домика — произвести более качественный осмотр его пригодности для дальнейшего использования.
В-третьих, как показывает практика, к «земле тянет» именно в более подходящий для такой покупки период года: солнце, дача, шашлык, бассейн, отдых вдали от суеты. При совокупности всех перечисленных факторов, влияющих на спрос в данном сегменте рынка, можно с уверенностью сказать о наличии сезонности в продаже дачных участков, не такой яркой, как 10 лет назад, конечно. Однако продажи осуществляются и в январе: любители поторговаться ждут зимнего периода, чтобы приобрести участок на порядок дешевле — в этом тоже есть здравый смысл. Продавец принимает решение: заморозить продажу до весны/лета или уступить в цене — но совершить долгожданную продажу и распорядиться своими деньгами, как планировал. Дело, сугубо, личное.
В случае наличия «зимнего проезда» и/или круглогодично проживающих соседей — шансы реализовать объект в любой сезон года — гораздо выше, и цена, как правило, — тоже выше, ведь такой участок можно рассматривать для строительства дома с дальнейшим проживанием.
2. Документы
Перечень документов, которые имеются на участок, — напрямую влияет на процедуру оформления такой сделки.
Вариант 1. Участок не в собственности у продавца, из документов в наличии только членская книжка — это документ, подтверждающий членство в некоммерческой организации. Она удостоверяет, что человек является членом объединения, имеет право пользования земельным участком и обязан участвовать в жизни товарищества, но не является документом, подтверждающим право собственности на землю. Книжка фиксирует факты оплаты взносов, участие в общих работах и может содержать контактные данные участника и информацию об участке. Членская книжка садовода без приватизации не может служить основанием для права собственности и сделок, это значит, что получить право собственности на такой земельный участок у нового владельца не получится, он всего лишь может стать новым членом кооператива. Сделка по членской книжке имеет мало общего с классической куплей-продажей. Договор купли-продажи в данном случае не оформляется (только если для успокоения приобретателя), так как юридической силы он иметь не будет; вместо этого вернее будет заключить предварительный договор уступки членства в кооперативе. Процедура подкрепляется письменными заявлениями, по которым первый выходит из садового товарищества, второй — входит в состав членского общества; идеально, если обмен документами происходит при председателе, покупатель получает членскую книжку на свое имя. Важно обратить внимание на погашение задолженности продавцом по целевым, членским и иным взносам, предусмотренным уставом товарищества, оплату электроэнергии (если она подведена к участку), нужно взять справку в правлении об отсутствии долгов.
Вариант 2. Земельный участок приватизирован, в наличии правоподтверждающий документ и правоустанавливающие — стандартная сделка купли-продажи с обязательной регистрацией в Росреестре перехода права собственности. Соответственно, необходимо убедиться в отсутствии каких-либо обременений на земельный участок; порой продавец даже и не знает, что таковое имеется: не доплатил за интернет в лохматом году, не доплатил несколько копеек за какой-то кредит и пр. (необходимо заказать свежую выписку из ЕГРН). Также необходимо убедиться в наличии межевого плана земельного участка. Межевание — это юридическая процедура, которая включает геодезические измерения, согласование границ с соседями и подготовку межевого плана, сведения из которого вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
С 1 марта 2025 года межевание земельных участков стало обязательным для проведения сделок с недвижимостью, таких как продажа, дарение и наследование, если в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о границах участка.
Сведения о межевании можно посмотреть как в ЕГРН, так и на «Публичной кадастровой карте». Как искать: введите кадастровый номер или адрес участка в строку поиска. Что посмотреть: в информации об участке обратите внимание на наличие надписи «Без координат границ». Если она есть, межевание не проводилось или не было внесено в ЕГРН.
Кроме стандартного пакета для сделки может потребоваться ГПЗУ — это градостроительный план земельного участка, содержащий всю информацию о возможностях строительства на конкретном участке. Он определяет разрешенное использование земли, параметры и пятно застройки (высоту, площадь, этажность), границы и условия подключения к инженерным сетям — это будет актуально для покупателя, который захочет впоследствии заняться строительством. Заказать ГПЗУ можно через портал Госуслуги или в МФЦ. Дополнительно покупатель также может попросить продавца отправить Уведомление о начале строительства — для подтверждения согласия органов на размещение будущего строения (Госуслуги, МФЦ). Если последнее — очень индивидуально, то заказать ГПЗУ на старте продажи — настоятельно рекомендую, так как и сам документ готовится 14 дней, и некоторые ограничения по видам использования можно увидеть только в ГПЗУ.
3. Где искать покупателя
Первое и не всегда очевидное — среди соседей. Часто именно они (смежные соседи) выкупают земли для расширения своих владений.
Второе — сообщите председателю (если у вас товарищество) о своих намерениях: покупатели в поисках конкретной локации достаточно часто выходят на председателей с запросом приобретения участка.
Третье — воспользоваться популярными интернет-площадками для размещения объявления (в каждом регионе они свои, на федеральном уровне популярны Авито, Циан).
Четвертое и самое верное — обратиться к профессионалам. АН Metrage с радостью реализует ваши планы, поможет собрать необходимый пакет документов для сделки, займется экспозицией вашего объекта, наш агент будет проводить показы и переговоры любой сложности!
Если у вас остались вопросы — обязательно пишите в комментариях.
Автор: Яна Дорохова, Исполнительный директор