В ноябре 2025 года на круглом столе профессиональных участников рынка недвижимости в Москве обсуждалась инициатива о введении принципа нерасторжимости нотариальных сделок с недвижимостью.
Эксперты предложили сделать нотариально удостоверенные сделки с недвижимостью нерасторжимыми в судебном порядке. Это означает, что запись в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), сделанная на основании такой сделки, станет необратимой. Исключением может стать только ситуация, когда будет доказано, что нотариус допустил ошибку или нарушил процедуру удостоверения сделки. Также было предложено ввести «период охлаждения» - временной промежуток между обращением к нотариусу и удостоверением сделки. Этот период (2–4 недели) даст участникам сделки время для обдумывания решения и выявления возможных обстоятельств, препятствующих сделке. Цель - минимизировать риски мошенничества, так как удерживать человека под контролем в течение нескольких недель для преступников сложно.
Аргументы в пользу инициативы
Защита добросовестных покупателей: сейчас суды иногда признают сделки недействительными по искам «ведомых продавцов», что оставляет покупателей без жилья и денег. Принцип нерасторжимости должен гарантировать стабильность права собственности.
Повышение достоверности ЕГРН: записи в реестре станут бесспорными, что упростит гражданский оборот недвижимости.
Роль нотариуса: при удостоверении сделки нотариус проводит проверки, беседует с участниками, разъясняет последствия подписания договора. В случае сомнений он может отказать в удостоверении. Видеофиксация процесса может стать доказательством в суде.
Риски и критика
Некоторые юристы выражают опасения, что полный запрет на оспаривание нотариальных сделок может нарушить правовой баланс и сделать продавцов уязвимыми. Также возникают вопросы о механизме видеопротоколирования и оценке его достоверности.
Кроме того, есть риск, что мошенники могут найти новые схемы для обхода таких ограничений. Например, остаётся неясным, как будет работать видеофиксация при сделках по доверенности.
На данный момент инициатива находится на стадии обсуждения. Для её реализации потребуются законодательные изменения. В настоящее время нотариусы уже несут имущественную ответственность за ошибки, включая страхование профессиональной ответственности, использование личного имущества и компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты.
Но так ли "святы" нотариусы?
Вот только несколько фамилий нотариусов, осужденных за мошеннические действия с недвижимостью.
Нотариус Бублий.
Дмитрий Бублий — бывший нотариус, осуждённый за пособничество в мошенничестве при оформлении сделок с имуществом семьи актёра Алексея Баталова. В мае 2023 года Замоскворецкий районный суд Москвы приговорил его к 5 годам лишения свободы, а после апелляции срок был снижен до 4,5 лет. Также Бублию запретили заниматься нотариальной деятельностью на 1 год.
По версии следствия, в 2019–2020 годах юрист Михаил Цивин и его жена актриса Наталья Дрожжина, войдя в доверие к вдове Алексея Баталова Гитане Леонтенко и её дочери Марии, обманным путём завладели имуществом семьи. Они сняли с банковских счетов более 20 млн рублей по доверенности, а также заключили три договора пожизненного содержания с иждивением, передав Дрожжиной долю в квартире на улице Серафимовича, квартиру в 1-м Самотечном переулке и нежилое помещение (мастерскую Баталова).
Нотариус Дмитрий Бублий, знакомый с Цивиным и Дрожжиной, изготовил эти договоры и удостоверил подписи потерпевших без их присутствия, что нарушало нотариальные процедуры. В результате семье Баталова был причинён ущерб на сумму более 57 млн рублей. 26 мая 2023 года Замоскворецкий суд приговорил:
Михаила Цивина — к 5 годам лишения свободы;
Наталью Дрожжину — к 4 годам условно с испытательным сроком 4 года;
Дмитрия Бублия — к 5 годам лишения свободы с запретом заниматься нотариальной деятельностью в течение 2 лет.
Нотариус Когатько
Игорь Григорьевич Когатько — бывший нотариус, известный в связи с резонансным уголовным делом о мошенничестве с недвижимостью в Москве. Он был обвинён в подделке завещаний и доверенностей, что привело к хищению квартир у граждан и государства. С 2007 по 2010 год Когатько действовал в составе организованной преступной группы вместе с адвокатом Николаем Никоновым и оперуполномоченным ГУ МВД по Москве Юрием Егоровым. Группа похитила девять квартир общей стоимостью более 85 миллионов рублей, преимущественно в элитных районах столицы (Новинский бульвар, Большой Патриарший переулок и др.). Егоров, используя служебное положение, собирал информацию об одиноких умерших собственниках жилья. Никонов просил Когатько удостоверять поддельные завещания и доверенности на подставных лиц задними числами. На основании этих документов оформлялось право наследования на соучастников. В 2009 году Когатько инсценировал ограбление нотариальной конторы, чтобы уничтожить реестры и другие документы, важные для следствия.
Обвинения:
9 эпизодов мошенничества (ч. 4 ст. 159 УК РФ);
приготовление к мошенничеству (ч. 1 ст. 30, ч. 4 ст. 159 УК РФ);
покушение на мошенничество (ч. 3 ст. 30, ч. 4 ст. 159 УК РФ).
Когатько заключил досудебное соглашение, дал признательные показания и был лишён права заниматься нотариальной деятельностью. На его имущество был наложен арест. В ходе расследования одна квартира была возвращена законному наследнику, на восемь других наложен арест для передачи городу Москве после приговора. В 2012 году Когатько был осуждён на 5 лет лишения свободы.
Нотариус Заграй.
Игорь Заграй — бывший нотариус, приговорённый в июле 2024 года к 11,5 годам лишения свободы за мошенничество с недвижимостью. Он был одним из организаторов преступной группы, которая с 2012 по 2021 год совершила аферы с 23 объектами недвижимости, легализовав деньги через продажу 18 квартир. Общий ущерб составил более 208 млн рублей. Заграй использовал архив коллег для подделки документов, выдавая свидетельства о праве на наследство мнимым наследникам.
Четверо членов организованной преступной группы в Москве были осуждены за мошенничество с недвижимостью. Члены ОПГ занимались незаконным приобретением прав на чужую недвижимость. 61-летний Игорь Заграй, бывший нотариус, 40-летний Сергей Горлов, риелтор, 45-летний Николай Черненков и 52-летняя Любовь Кузнецова были руководителями структурных подразделений. Всего - 18 человек, которые выступали в роли мнимых наследников.
Кузьминский суд Москвы приговорил к 11,5 года колонии бывшего московского нотариуса Игоря Заграя в рамках дела о 23 эпизодах мошенничества в особо крупном размере. Заграй Игорь Леонидович признан виновным в совершении двух преступлений, предусмотренных ч.3 ст. 30 и ч. 4 ст. 159 УК РФ (покушение на мошенничество в особо крупном размере), а также 23 преступлений, предусмотренных ч. 4 ст. 159 УК РФ. На основании ч. 3 ст. 69 УК РФ, по совокупности преступлений, путем частичного сложения назначенного наказания, суд окончательно назначил Заграю наказание в виде лишения свободы на срок 11 лет 6 месяцев с отбыванием наказания в исправительной колонии общего режима.
Любая монополия, а также вера в безгрешность отдельных лиц - чрезвычайно опасны. Цель инициативы сделать "необратимой" запись в ЕГРН по сделкам, удостоверенным нотариусом, а исключениями предлагают считать только ситуации, когда будет доказано, что нотариус допустил ошибку или нарушил процедуру удостоверения сделки.
А как же мошенничество со стороны нотариуса?
main.estate
