Чернокульский: понижение ключевой ставки негативно повлияет на продажи квартир в новостройках

В течение октября 2025 года застройщиками на рынок было введено около 5 миллионов квадратных метров новых проектов. Такую информацию передает сервис «ДОМ.РФ». Текущие показатели на 15% больше в сравнении с прошлым месяцем, и на 2% выше, чем в 2024 году. Общий объем вновь возводимого жилья в текущем году составил более 120 миллионов квадратных метров. 54 миллиона «квадратов» до сих пор остаются нереализованными.

Сфера недвижимости ожидает понижения ключевой вставки, вслед за которой меньше станут проценты по ипотеке, и соответственно, повысятся продажи. Для застройщиков этот период может стать непростым.

Александр Чернокульский, руководитель компании «Жилфонд», отмечает, что в настоящий момент в сфере новостроек складывается ситуация затаривания. На основе нее выстраиваются текущие прогнозы.

Рынок недвижимости имеет хрупкий баланс. В большинстве регионов страны вторичное жилье продается на 10-15% дешевле в сравнении с новостройками. Последние реализуются посредством действия льготной ипотеки. Одновременно с этим рыночные ипотечные кредиты для многих покупателей остаются недоступными.

Чернокульский говорит, что подобный баланс поддерживается благодаря ставке рефинансирования. Если ее резко понизить даже на два процентных пункта, то кредитные учреждения начнут корректировать проценты ипотечных кредитов, и вторичное жилье станет очень востребованным. Людям проще купить уже готовую недвижимость, чем ожидать окончания строительства.

Подобная ситуация на рынке недвижимости не будет долго сохраняться, постепенно установится баланс. Вторичное жилье из-за повышенного спроса начнет расти в цене. Падение интереса к строящимся объектам не будет длительным, но даже несколько месяцев простоя для застройщиков могут оказаться критичными. Большинство из них работает на минимальной марже, поэтому очень важны регулярные поступления денежных средств для сохранения ликвидности проектов.

С мнением эксперта согласен Александр Перевозчиков, руководитель Tymy.Realty. Он отмечает, что понижение ключевой ставки приведет к повышению спроса на готовое жилье. В настоящий момент из-за недоступной рыночной ипотеки разница в ценах первичного и вторичного рынка составляет 20-30%.

Покупателей на готовое жилье приходится ждать долго, поэтому цены устанавливаются на минимальных отметках и растут очень медленно. Копится спрос, который будет активно реализовываться, как только ключевая ставка понизится. Самые недорогие варианты могут быть распроданы в течение месяца, а в пределах квартала уйдут и объекты по средним ценам.

Застройщикам такая ситуация тоже будет выгодна, уверен Перевозчиков. У многих покупателей появится возможность приобрести новостройку. Немалое количество людей пока не обладают необходимыми ресурсами, которые позволили бы реализовать спрос на новое жилье. Это те субъекты, которым не доступна субсидированная ипотека, а рыночную они себе позволить не могут.

Эксперт считает, что Центральный банк предвидит такое развитие событий, поэтому не понижает резко ставку рефинансирования. Важно, чтобы баланс восстанавливался гармонично. При понижении процентов по кредитам снизится и цена их обслуживания для застройщиков. Появится возможность корректировать стоимость объектов для привлечения покупателей.